邓相超：刚性需求导致限购令效力打折
提要：国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，民间所称的新国八条出台，初步以下政策措施：直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。新国八条将会对楼市产生什么样的影响？新浪乐居济南站第一时间采访山东省政协委员、济南政协常委、山东建筑大学艺术学院副院长邓相超教授，邓教授详细解读国八条具体措施，刚性需求导致限购对房产的销售影响不会太明显，而房产税如果全国推行则会堵住楼市投机心理。
国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，民间所称的新国八条出台，初步以下政策措施：直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。新国八条将会对楼市产生什么样的影响？新浪乐居济南站第一时间采访山东省政协委员、济南政协常委、山东建筑大学艺术学院副院长邓相超教授，邓教授详细解读国八条具体措施，刚性需求导致限购对房产的销售影响不会太明显，而房产税如果全国推行则会堵住楼市投机心理。
邓相超教授接受新浪乐居采访
像我们现在在市场经济状态下，政府应该能预见到这个领域会出现什么问题，采取相关的手段进行引导，转移到老百姓能够接受的渠道上来，调控要做得比较早，防患于未然。
限购对房产的销售是有影响的，但是据我所了解的情况，这个影响不会太明显。第一次国务院出台的调控措施，以投资的心理来进行炒房的已经不多了，而现在也是刚性需求偏重。
房产税的征收直接导致的就是现在手里有多套住房的人在征税之前要抛房，我个人觉得国家是应该这么做的，毫无疑问，能堵住投机心理。
调控应该更艺术和及时一点
记者：新国八条昨日出台，您怎么看待这项政策？
邓教授：这次国务院出台的八条调控房价的措施，我感觉可以用两点来评价，第一点是抓的准，直接抓住了关键群体，进一步落实到地方政府，尤其是第七条落实住房保障来稳定房价工作的约谈机制。中国目前的房价过高，主要责任在地方政府，因为我以往曾经说过，因为在房屋建筑成本当中，我们地皮价，包括开发商上交费和税的大概占到60%以上，所以要想房价降下来，就必须抓住关键群体，也就是必须抓住地方政府，我感觉这次抓的是比较准的，比以往力度也大，我希望各级政府能够把这八条落到实处。
第二点的评价抓的狠。在落实地方政府责任这方面要求各地方政府根据当地的经济发展指标、收入，居民的支付能力等等上报调控目标，并且要求在2011年的第一季度一并向社会公布，这是史无前例的。还有保障性安居工程的建设力度，强化差别住房信贷政策以及二套房首付的比例不低于60%，这些都是有力度的。再一点，对群体比较狠，像约谈问责机制，上级政府乃至于到中央国务院，约谈一个地方政府的第一把手。当然我希望通过国务院这次的八条措施，不能说把全国的房价全降下来，最起码升的速度不要太快，稳定现状。
另外，国家加入WTO以后逐渐向市场经济转化，说实在的，它和市场规律之间一定有一种和谐的关系，希望我们中央政府甚至我们各地政府在以后进行调控的时候，更加艺术一点、及时一点。所谓的艺术一点，是因为市场经济有其自有规律，是一只无形的手，政府是一只强有力的脚，不能用这只强有力的脚踩住那只无形的手，这是违反市场经济发展规律的，很可能给社会带来各种不和谐，甚至影响它良性的循环。地方政府也发挥作用要更有力，更加符合市场发展的规律。再一点就是政府调控更及时一点，在这个行业没有出现太不尽人意的时候，恰当适时地进行调控。像我们现在在市场经济状态下，尤其是中央政府，应该能预见到这个领域会出现什么问题，采取相关的手段进行引导，转移到老百姓能够接受的渠道上来，这就需要政府的预见性，调控要做得比较早，防患于未然。否则就是亡羊补牢，这是非茶不可取的，毫无疑问亡羊的过程中已经付出代价了。
房产税能堵住投机心理
记者：您觉得从限购和二套首付提高这两条的影响，对成交量变化和购房者来讲会出现什么样的反应呢？
邓教授：限购对房产的销售是有影响的，但是据我所了解的情况，这个影响不会太明显。第一次国务院出台的调控措施，以投资的心理来进行炒房的已经不多了，而现在也是刚性需求偏重。大在城市化的过程中，每年得有几千万的农民工要进入城市，他们是刚性需求大军，现在还有很多的大学毕业生留城也要购房。这个刚性需求应该怎么满足？所以我感觉限购很可能起的作用不会太大，因为这些人买的房子是自己住。这八条里关于保障型住房的力度要再加大一些，我感觉能起作用。
记者：如果条件成熟，房产税拟在全国范围征收，您觉得在济南市场将会引起怎样的反响呢？
邓教授：房产税的征收直接导致的就是现在手里有多套住房的人在征税之前要抛房，我个人觉得国家是应该这么做的。现在不光中国，全世界都这么做。像美国之所以有这么多的慈善人士，把自己的财产大部分裸捐出来，就是因为遗产如果留给下一代，要交高额的遗产税。比方房产，你要遗留给下一代的话，很可能70%左右的要交给国家。毫无疑问，房产税能堵住投机心理。以前以投资的心态来来进行炒房的，像以往出现的温州炒房团，山西炒房团也好，这种措施采取之后，大概就不会出现了。由于这些人不再介入，房源比较能够满足住房的需求，很可能也稳定了整个市场。尽管我们现在房价过高，不能归罪这些炒房人的运作，但是或多或少他们是造成影响的。我感觉这条措施应该是对于稳定房价以及整个房地产市场是非常有效的，也希望山东济南能尽早地把这个落到实处。
