長實本週一中午突然宣布出售葵涌雍澄軒的酒店房間，中環長江中心變成散貨場，逼爆經紀、買家，首批六十五個單位即日沽清。（張國慶攝）
壹號頭條
誠哥發警號 絕招散貨
2013年02月21日常聲稱「以港為家」的長實主席李嘉誠，見港人搶樓搶到癲，特別趁超額申請的白表居屋免補地價抽籤當日，贈港人一條「出路」。本週一長實藉地契沒有「不准散賣」的條文，拆售葵涌酒店雍澄軒；實用面積呎價七千多元，較動輒過萬元呎價的新盤吸引得多，兼且可「走辣」，避開只徵收住宅的特別印花稅（ SSD）及買家印花稅（ BSD）。
政府竭力打擊樓市炒風，不過李超人動一動腦筋，就將打壓措施輕輕卸去，堪稱一絕。近年地產熱潮由拆商鋪、到拆工廈、拆車位，如今連酒店都拆；無寶不落的誠哥，似乎看準樓市高位散貨，未嘗不是見頂啟示。本週一黃昏，中環長江中心地下電梯大堂擠滿了人，「市面一個幾百呎嘅住宅單位，閒閒哋都要四、五百萬，但而家雍澄軒一個兩房兩廳嘅酒店房，先至三百幾萬，咁平你話去邊度搵？」一名經紀向排了約一小時隊的一家三口謂，父母點頭稱是，穿著球衣的廿來歲兒子則繼續眈天望地。這時，一名在港工作的內地男士，收工匆匆趕來，旁邊女友埋怨道：「去年叫你買樓，你不聽，結果出 BSD，現在可別把機會給溜走了。」男的落力點頭，把女友的手拖得更實。
他們守候的，正是長實破天荒拆售的酒店房間；酒店位於葵涌和宜合道，名為雍澄軒，○九年已開始營運。今次發售的酒店房，建築面積由六百五十多呎至九百多呎，呎價平均五千二百元，較旁邊同由長實發展的服務式住宅雍雅軒，平一成。長實指其平均出租率逾九成半，每間房平均月租一萬三千五百元，由於是商用物業，並非住宅，所以無須繳付 SSD（特別印花稅）及 BSD，亦可以公司及私人名義購買，回報率約四釐。長實執行董事趙國雄還得戚道：「呢項係劃時代嘅全新地產投資項目，買咗，你可以好似李嘉誠咁同親友講，嚟我間酒店度住吓啦，幾威、幾型呀！」
其實，最型是酒店房間可套入「住宅」概念，變相拆解了政府針對住宅的兩大辣招，亦因而吸引了大批炒家到場搶購。其中四十多歲、有四層樓揸手的潘太，前晚帶兩名友人一同到長江中心排隊，她其中一位朋友細聲笑道：「佢（個黑色袋）入面係二百萬現金，用來俾首期，佢志在必得啊！」說完向記者展示他拍下的一疊疊未入袋嘅金牛相。潘太把黑色袋夾得更緊，笑道：「你聽佢亂噏。」只是太多人爭，潘太與友人到週二才只分得一間，要夾份炒，「摸得出就摸啦，摸唔出用嚟收租都好。」現時市場錄得幾宗即買即放，摸貨叫價較買入價高百分之八至十五。
長實主席李嘉誠創先河賣酒店房，市場議論紛紛會否有潛藏風險，投資者依然蜂擁搶購。
售樓處本週二移師到紅磡都會商場，開售前，投資者心情興奮，急忙填表準備抽籤。（梁百豪攝）
律師「試水溫」
就連雍澄軒現場，至週二凌晨十二時，仍然聚集了不少準買家，「而家唔係買棵菜，幾百萬買樓，都無示範單位？」由九龍過來的投資者失望說。「咁日後要俾維修費點搞？租客租金係咪可以自己調整？」經紀們對以上問題都啞口無言，由於長實突然賣樓，很多細節還未公布。就連雍澄軒的住客也說：「係咪有得賣？我都想買。」一位住了兩年的住客稱，居住環境方便，所以考慮買入自己居住的單位。
拆售酒店房的消息一出，市場即時訊息混亂，就連地政總署的高層職員，週一晚亦被急 call回總部加班，翻箱倒篋去找回當年的地契，看能否拆解長實這招。
長實這着早有部署，根據土地註冊處登記的臨時買賣合約，去年十二月雍澄軒三十八樓一個房間，以三百五十九萬元售出，賣方是長實附屬公司 Pearl Wisdom Limited，買方是葉建昌。八三年取得香港執業律師資格的葉建昌，是楊漢源林炳坤律師事務所的合夥人。該事務所不時與長實合作，位於天光道的半山壹號第二期，及日出康城第三期開售時，葉建昌所屬的事務所也於律師名單上。
長實於去年十月曾打算將馬鞍山海澄軒、紅磡海灣軒和海韻軒，及今次主角雍澄軒以商業信託形式分拆於主板上市，到十一月二十三日出公告擱置該建議，惟十三日後，便與葉建昌簽訂出售協議，而且，代表葉建昌的正是楊漢源林炳坤律師事務所；代表賣方及酒店營運人的，則是誠哥御用的胡關李羅律師行，亦即與長實現時分拆的代表律師樓一致，擺明長實當時已想出這一條更絕的橋。本週二趙國雄回應記者時，笑笑口謂：「原本係計劃上市，但留意到市況有咁嘅需要同市場，係穩定收入嘅投資品，項目籌備超過一年，翻查過晒地契同埋問咗法律意見先推出，政府會跟進拆售是否違契，係好事。」雍澄軒
自住/出租圖
註：現時的酒店管理人為長實旗下的 Horizon Hotels& Suites Limited，酒店牌照於 2018年到期，長實執董趙國雄稱，屆時業主可選擇管理人，長實也會再爭取做管理人。
無「不准賣散」條文
長實可將酒店拆售，全拜地政總署以往批地條款寬鬆所賜。○二年，創意無限的長實，將紅磡服務式住宅都會軒拆售。由於服務式住宅及酒店，不論是地積比率或補地價金額，都較住宅着數，形成不公平，觸動了政府的神經，當年為城規會成員的劉秀成憶述說：「服務式住宅的原意，唔係俾你拆售嘅，規劃署內部覺得這是漏洞，最後取消了服務式住宅呢款物業。而差不多時間，地政總署亦睇到酒店的地契條款有同樣漏洞，所以就着手去搞。」而且，○三年因應經濟自沙士後回暖，及自由行增多令發展商一窩蜂向城規會申請起酒店，地政總署終在○三年七月，於日後所有酒店的地契條款，加入「不准賣散」的限制。由於雍澄軒於○二年批出，故未有「不准散賣」條文而可拆售。
而地契條款的限制，只是酒店房間只可用作酒店用途，不可作私人住宅；就算是業主，亦不可以直接用作自住，只可以透過委任的酒店營運人，訂立使用准許協議（ licence agreement），交了租後，再如左手轉右手般將該租金交回業主。而內籠的裝修傢俬，業主要得酒店一方許可，才可作改變，並要通過酒店要求，如防火等；不過這對長實來說，應當毫無難度。
葵涌雍澄軒位於和宜合道，鄰近工廠大廈，舊址是香島印染廠房。（李育明攝）
雍澄軒為酒店式住宅單位，不設明火煮食，買家日後如要改變單位內間隔，也要向管理公司申請。
營運管理 全屬長實
長實執行董事趙國雄（中），聯同兩位投資董事劉啟文（左）、黃思聰（右），推售酒店房間，合共三百六十個單位。（張國慶攝）
一名熟悉地政運作的業界人士拆解長實今次住宅糖衣，認為日後的技術性問題相當複雜：「呢單嘢都幾複雜，似長江搵散戶入股佢酒店多過買單位，長江作為 first owner，由頭到尾佢都係庄，賣晒單位都仲存在；小業主係 purchaser，其實身份就好似小股東； Horizon Hotel& Suites Limited則係酒店營運者，又係長江旗下公司，賺蝕都要睇佢，而且根據葉建昌的買賣合約條款，即使全體小業主他日有共識亦唔可以換酒店營運者，仲要加埋管理公司又一定係長江自己人，簡單啲講，好似打麻將咁，三家都係自己人，想點誅你都得啦！」
買酒店房知多啲
Q：買賣酒店房間要否俾物業印花稅？
A：要，稅率與一般物業無異，以雍澄軒之樓價計，稅率介乎 2.25%至 3%；摸貨則不須繳付任何印花稅。
Q：買賣酒店房間要否繳付特別印花稅（ SSD）及買家印花稅（ BSD）？
A：不用，因為以上兩項稅項僅適用於住宅物業。
Q：酒店房間要否繳交差餉及地租？
A：要，每季交一次，差餉徵收率為市值租金的 5%，地租則為市值的 3%；但小業主要注意，雍澄軒乃酒店項目，差管署只會以一個總數發出差餉及地租，小業主如何攤分相關費用則要向長實了解。
Q：酒店房間要否繳交物業稅？
A：要，由於項目為投資性質，故就算買家將酒店房間自住，亦要「交租」予酒店管理人，所以每年均要繳交物業稅，以個人名義持有，稅率為 15%，公司名義持有則為 16.5%。
Q：酒店房間是否保證租得出？
A：長實並無作出此保證，更表明「收益回報須視乎屆時全球及本地經濟及旅遊業狀況而定」。
Q：買酒店房間與一般住宅單位有何分別？
A：雖然都是「賣斷業權」，但酒店房間因要符合地契的土地用途，故業主必須要委任「酒店營運人」來處理其酒店房間，即買來自住亦要經酒店營運人來訂立使用准許協議（ licence agreement），亦因住戶沒有「獨有享用權」（ exclusive possession），所以房間作任何改動，細至增加床位，亦要得酒店營運人同意。與住宅享有的使用彈性，相距甚遠。本週二發展局局長陳茂波終走出來呼籲，叫市民在考慮購買該物業單位時，務必小心謹慎，「在○三年七月前批出的地契，雖然並無禁止業權人將單位分拆出售，但買家必須將單位用作旅館用途，否則等同違反批地條款，如證實有違反，地政總署會採取行動，包括收回有關物業。」惟趙國雄卻早已向傳媒自爆，雍澄軒的酒店牌照於一八年到期，並謂：「有信心到時一定續到。」
誠哥絕橋賺到盡
馬鞍山海澄軒是長實旗下另一酒店式住宅，市場關注集團會否再分拆出售。
李嘉誠常在市場有新搞作，亦屢創先河。一一年一月，和黃分拆和記港口業務，以商業信託基金（ Business Trust）形式在新加坡上市，集資約四百五十五億港元，引起市場爭議。一來相關港口業務屬於香港及深圳貨櫃碼頭，卻老遠走到外國分拆上市；而當時以上限計算，是新加坡交易所有史以來集資規模最大的招股活動。由於香港並沒有涉及商業信託基金的相關法規，為此驚動政府及港交所研究是否可以類似新加坡的信託。至今，香港仍未有同類信託上市。
另外，誠哥每項投資都計過度過無走雞，例如：長實與同系的和黃將合作發展鴨脷洲海怡半島，該屋苑的停車場也計到盡，曾經炮製「孖車位」出售，在大車位旁髹上灰線框，佔用屋苑附屬空間。炮製超人神話
無寶不落的李嘉誠，以往無論是出售英國的「 Orange」、印度的電訊業務，抑或是分拆 TOM集團上市，都能把握高位出貨或分拆，甚至是非自家業務，例如： facebook，李嘉誠都看準時機，在 facebook未上市前的○七年已入股，直到 facebook去年五月上市，李嘉誠賬面勁賺二百多億港元。
長實近年賣樓之餘，去年十月政府公布雙辣招後，市場資金轉向非住宅物業時，長實於十一月，先後推出大圍名城五百多個及葵涌雍雅軒約九十個車位，套現六億五千萬元。近年香港資金氾濫下，熱潮由炒商鋪、到工廈、車位，是次長實將次級酒店資產重新包裝出售，搶購反應熱烈，狠狠令誓要打擊樓市的政府臉上無光，也令市場估計，在「拆到水尾」下，誠哥又洞悉樓市下滑的先機。誠哥大作
Orange1993年，李嘉誠頭馬霍建寧帶領和黃以少於 100億元，購入英國流動通訊業務 Rabbit，其後以 Orange品牌進軍歐洲第二代流動電話市場。
1999年，和黃以 1,130億港元，向德國大企業曼內斯曼公司出售 44.8%的 Orange權益，創造「千億賣橙」傳奇。 2007年，和 黄又出售其持有的印度電訊業務 Hutchison Essar（ HE）約 67%權益予 Vodafone（ VOD），錄得稅前盈利 751億元。
近年歐洲低迷，去年底傳出和黃正部署趁低吸納、重新「買橙」。兩個月前，歐盟批准和記「 3」收購奧地利 Orange，作價 13億歐元。長江生命科技
長江生命科技主席李澤鉅展示公司成果，○二年向傳媒展示重達六磅的節瓜。（蘋果日報圖片）
02年創業板上市，吸引逾百倍超額認購。公司去年 8月宣布將旗下、負責癌症疫苗研發的附屬公司 Polynoma重組，分拆到美國上市。 2011年又以 4.19億元收購澳洲葡萄園業務。公司不斷轉型，但路線不明，週二股價 0.73元，較招股價２元跌六成多。
tom.com
tom.com於二千年科網股熱潮時趕上分拆上市，三十萬市民排隊認購。
2000年 3月分拆上市，超額 670倍，招股價 1.78元，一度升至 15.38元。隨後科網股爆破，股價下跌，本週二更跌至 0.91元。
facebook上市前，李嘉誠早着先機入貨。 07年底通過李嘉誠基金會購入價值約 6,000萬美元的 facebook股份，當時 facebook市值 150億美元。隨後逐步增持至 3%，去年五月， facebook在紐約納斯達克交易所上市，估計市值逾 1,040億美元，誠哥即時賬面勁賺 26.8億美元。
誠哥「鑽」出錢來
和黃發展的海怡半島，在停車場旁邊空地髹上灰框加設車位出售。（張國慶攝）
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