Hériter d'une maison, puis la vendre? Gare à l'amende fiscale!

Hériter d'une maison, puis la vendre? Gare à l'amende fiscale!

"Je compte vendre la mai­son dont j'ai hé­rité de mes pa­rents après l'avoir re­mise en état, mais je dois es­ti­mer sa va­leur pour les droits de suc­ces­sion. Si je la vends plus tard à un meilleur prix, de­vrais-je payer une amende? Com­ment l'évi­ter?"

Lisez aussi

Pre­nons le scé­na­rio sui­vant: la mai­son de vos pa­rents est es­ti­mée à 250.000 euros et vous payez des droits de suc­ces­sion sur ce mon­tant. Mais un an plus tard, vous ven­dez la mai­son pour 300.000 euros. Dans ce cas, vous de­vrez payer des droits de suc­ces­sion sup­plé­men­taires et vous ris­quez en plus de re­ce­voir une amende. "A moins que vous n'in­tro­dui­siez une dé­cla­ra­tion com­plé­men­taire im­mé­dia­te­ment après la vente, ex­plique le no­taire Maar­ten Duyt­schae­ver. Si vous dé­cla­rez spon­ta­né­ment le re­venu sup­plé­men­taire, vous ne de­vrez payer que les droits de suc­ces­sion et vous n'au­rez pas à payer d'amende."

Si vous pré­fé­rez évi­ter ce risque, vous pou­vez opter pour la pro­cé­dure d'ex­per­tise préa­lable. "Je conseille sys­té­ma­ti­que­ment cette pro­cé­dure en cas de pa­renté col­la­té­rale - lorsque les hé­ri­tiers sont des frères, des ne­veux ou oncles, et que les droits de suc­ces­sion sont sus­cep­tibles d'être éle­vés - et éga­le­ment pour les hé­ri­tages avec beau­coup d'im­mo­bi­lier", pour­suit Me Duyt­schae­ver.

Eva­lua­tion dé­fi­ni­ti­veet ferme

Com­ment cela fonc­tionne-t-il? Vous-même, ou le plus sou­vent votre no­taire, pro­po­sez un ex­pert agréé par le fisc, qui ef­fec­tuera une éva­lua­tion du bien, en pré­sence des hé­ri­tiers et d'un re­pré­sen­tant de l'ad­mi­nis­tra­tion fis­cale. Son éva­lua­tion est dé­fi­ni­tive et ferme: tout le monde doit s'y tenir. Mais que se passe-t-il si la mai­son est éva­luée à 250.000 euros et que vous la ven­dez fi­na­le­ment pour 300.000 euros? Dans ce cas, vous avez de la chance: vous ne de­vrez payer aucun droit de suc­ces­sion sup­plé­men­taire. Le fisc ne peut rien dire puis­qu'il a ac­cepté l'éva­lua­tion.

Mais cette éva­lua­tion a un coût. Il est dif­fi­cile de don­ner une es­ti­ma­tion car les ex­perts ap­pliquent des ta­rifs qui peuvent va­rier entre 0,3 et 2% de la va­leur es­ti­mée. Pour une mai­son es­ti­mée à 250.000 euros, cela re­vient donc entre 750 et 5.000 euros. De plus, cette pro­cé­dure est sus­cep­tible de ra­len­tir la dé­cla­ra­tion de suc­ces­sion. Après un décès, vous dis­po­sez de quatre mois pour in­tro­duire la dé­cla­ra­tion. "Mais si vous de­man­dez un délai sup­plé­men­taire à l'ad­mi­nis­tra­tion fis­cale pour cause d'ex­per­tise préa­lable, ce sera tou­jours ac­cepté", pour­suit Maar­ten Duyt­schae­ver.

In­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier

Que faire si vous dé­ci­dez de ne pas vendre la mai­son im­mé­dia­te­ment, parce que vous sou­hai­tez y ha­bi­ter ou la conser­ver comme in­ves­tis­se­ment pen­dant quelque temps? Après l'in­tro­duc­tion de la dé­cla­ra­tion de suc­ces­sion - donc pas après le décès -, le fisc a deux ans pour ré­agir. Si vous ob­te­nez un délai sup­plé­men­taire de six mois, pour quelque rai­son que ce soit, le délai de l'ad­mi­nis­tra­tion fis­cale sera éga­le­ment pro­longé de six mois. Car il ne com­mence à cou­rir qu'après l'in­tro­duc­tion de la dé­cla­ra­tion, et non après le décès du tes­ta­teur. Exemple: vous hé­ri­tez le 1er mars 2011 d'une mai­son éva­luée à 150.000 euros. La dé­cla­ra­tion de suc­ces­sion doit être in­tro­duite en juin 2011. Pou­vez-vous dès lors vendre la mai­son en juillet 2013 pour 300.000 euros sans de­voir payer ni amende, ni droits de suc­ces­sion sup­plé­men­taires? En prin­cipe, c'est pos­sible. Mais le fisc dis­pose éga­le­ment de deux ans pour contes­ter une éva­lua­tion, même si la mai­son n'a pas été dé­fi­ni­ti­ve­ment ven­due. Dans ce cas, vous de­vrez payer des droits de suc­ces­sion sup­plé­men­taires et une amende. Le fisc ré­agira d'au­tant plus vite qu'il es­ti­mera que d'im­por­tants droits de suc­ces­sion sont en jeu.

Votre petit stra­ta­gème pour­rait donc se re­tour­ner contre vous. Mais que se passe-t-il si votre es­ti­ma­tion a été faite de bonne foi? "Dans la pra­tique, l'éva­lua­tion d'un bien im­mo­bi­lier se fait via le no­taire et est sou­vent très proche du prix de vente réel", pour­suit Maître Maar­ten Duyt­schae­ver. "Mais je re­com­mande à ceux qui hé­ritent de beau­coup d'im­mo­bi­lier et qui sou­haitent évi­ter toute mau­vaise sur­prise, de faire appel à la pro­cé­dure d'ex­per­tise préa­lable."

Vous avez trop payé?

Enfin, que se pas­sera-t-il si vous es­ti­mez la mai­son à 250.000 euros, que vous payez des droits de suc­ces­sion sur ce mon­tant, et que vous ven­dez la mai­son six mois plus tard pour 200.000 euros? "Dans ce cas, vous jouez de mal­chance, es­time le no­taire Duyt­schae­ver. Vous avez payé trop de droits de suc­ces­sion, mais rien ne vous sera rem­boursé."

发自我的 iPhone