On se sépare... Que devient la maison familiale?

On se sépare... Que devient la maison familiale?

En 1999, mon com­pa­gnon et moi avons acheté une mai­son pour 150.000 euros. Il a payé 35.000 euros et moi, 15.000 euros. Nous avons em­prunté en­semble 100.000 euros sur 20 ans. Comme je n'ai pas de re­ve­nus stables, il payait plus que moi. Nous avons trois en­fants, et nous al­lons nous sé­pa­rer. Que faire de la mai­son?

             

La so­lu­tion la plus fa­cile, consiste à vendre la mai­son. Mais ce n'est sou­vent pas la so­lu­tion idéale, sur­tout si vous avez des en­fants. Après la vente de la mai­son, vous de­vrez par­ta­ger ce que vous aurez en mains.

Ima­gi­nons que votre mai­son vaille au­jour­d'hui 300.000 euros. Vous de­vrez d'abord rem­bour­ser le solde de votre em­prunt. Pre­nons l'hy­po­thèse que vous devez en­core 50.000 euros à la banque. En­suite, vous re­pre­nez les 15.000 euros, et votre ex-com­pa­gnon les 35.000 euros que vous avez res­pec­ti­ve­ment ap­por­tés en 1999. Les 200.000 euros res­tants de­vront être par­ta­gés en deux parts égales. Même si les rem­bour­se­ments n'ont pas été ef­fec­tués sur la base de 50/50? "Dans ce cas, il peut y avoir des dis­cus­sions", ex­plique le no­taire Maar­ten Duyt­schae­ver. "Mais le tri­bu­nal op­tera le plus sou­vent pour un par­tage à 50/50, cer­tai­ne­ment en cas de ma­riage ou de co­ha­bi­ta­tion lé­gale. Et même en cas de co­ha­bi­ta­tion de fait, j'ai ra­re­ment vu une autre clé de ré­par­ti­tion".

Taxe sur les dis­tri­bu­tions

Votre an­cien conjoint peut ra­che­ter votre part de l'ha­bi­ta­tion, ou vice versa. "De­puis août 2012, c'est de­venu beau­coup plus cher en Flandre" (les droits d'en­re­gis­tre­ment d'ap­pli­ca­tion dans ce cas de fi­gure sont pas­sés de 1% à 2,5%) . Il s'agit de la taxe due en cas de "sor­tie d'in­di­vi­sion", ap­pe­lée aussi "taxe sur la mi­sère" ou "taxe sur le di­vorce". "Il existe mal­gré tout une me­sure de fa­veur, en cas de di­vorce ou lorsque l'on met fin à une co­ha­bi­ta­tion lé­gale: un abat­te­ment de 50.000 euros, plus 20.000 euros par en­fant à charge. Qu'est-ce que cela si­gni­fie concrè­te­ment? Si votre mai­son vaut 300.000 euros, vous pou­vez re­ti­rer 110.000 euros (50.000 + 3 x 20.000). Vous de­vrez donc payer des droits d'en­re­gis­tre­ment de 1% en Wal­lo­nie et à Bruxelles (de 2,5% en Flandre) sur les 190.000 euros res­tants. Hélas, si vous étiez co­ha­bi­tants lé­gaux, vous n'au­rez pas droit à ces abat­te­ments".

Com­bien les ex-conjoints doivent-ils se rem­bour­ser mu­tuel­le­ment? Si l'on prend la va­leur es­ti­mée de 300.000 euros moins les 50.000 euros de l'em­prunt, cela donne 250.000 euros. Votre ex-com­pa­gnon a payé 20.000 euros de plus au début, ce qui si­gni­fie qu'il devra vous payer 115.000 euros en cas de ra­chat, et vous lui de­vrez 135.000 euros si c'est vous qui ra­che­tez le bien. Le conjoint qui ra­chète la mai­son devra conti­nuer à rem­bour­ser le prêt. "Et l'autre devra de­man­der à la banque d'être dis­pensé du rem­bour­se­ment de l'em­prunt. Cela ne se fait pas au­to­ma­ti­que­ment, et bien en­tendu, la banque pré­fère avoir deux ga­ran­ties", ex­plique le no­taire.

At­tendre que votre si­tua­tion s'amé­liore

Une autre pos­si­bi­lité, c'est que votre an­cien conjoint et vous-même dé­ci­diez de res­ter en in­di­vi­sion. Vous pou­vez mettre sur pa­pier que vous (ou votre ex-conjoint) res­tez dans la mai­son, pour une pé­riode de cinq ans, qui peut être re­con­duite ta­ci­te­ment. Et en­tre­temps, rien ne change. Ce type d'ac­cord donne aux conjoints qui ne sont pas en me­sure de ra­che­ter la part de l'autre, la pos­si­bi­lité de "se re­faire" fi­nan­ciè­re­ment du­rant cette pé­riode. Les coûts sont beau­coup moins éle­vés qu'en cas de ra­chat-re­vente. Vous ne payez que 25 euros de droits d'en­re­gis­tre­ment, des frais d'acte no­ta­rié (entre 600 et 1.000 euros), et des ho­no­raires li­mi­tés. "Dans la pra­tique, je constate que cette op­tion est sur­tout tem­po­raire, et que fi­na­le­ment, les gens optent le plus sou­vent pour une vente ou un ra­chat", pour­suit le no­taire.

Mo­nique Van Eyken, du bu­reau de mé­dia­tion Apart, fait le même constat: cette so­lu­tion est sou­vent choi­sie du­rant la pé­riode de tran­si­tion. "Les gens ne veulent plus in­ves­tir dans une grande ha­bi­ta­tion. Quand les en­fants quittent la mai­son, ils vendent l'ha­bi­ta­tion fa­mi­liale et achètent quelque-chose de plus petit". En tant que mé­dia­trice, elle cherche une so­lu­tion sur me­sure pour les an­ciens conjoints: "Celui qui reste dans la mai­son paie un loyer à celui qui s'en va. Pour cal­cu­ler ce loyer, on éva­lue la va­leur lo­ca­tive du bien, et la moi­tié de la somme re­pré­sente le loyer dû à l'ex-conjoint qui va ha­bi­ter ailleurs. C'est la for­mule stan­dard. Mais dans la pra­tique, il en va sou­vent au­tre­ment. Vous devez re­cher­cher un consen­sus: qu'est-ce qui est équi­table? Les an­ciens conjoints qui res­tent en in­di­vi­sion doivent mettre un cer­tain nombre de choses sur pa­pier, es­time Mo­nique Van Eyken. Qui paiera les frais d'ha­bi­ta­tion? Et les frais de pro­prié­taire? Qui conti­nue à rem­bour­ser l'em­prunt? Et quid si on se remet en mé­nage avec quel­qu'un d'autre?"

Do­na­tion

Que se passe-t-il si aucun ac­cord n'est trouvé ? Une autre pos­si­bi­lité, c'est de don­ner la mai­son à ses en­fants. Mais le no­taire Maar­ten Duyt­schae­ver es­time que c'est une mau­vaise idée. "Il s'agit la plu­part du temps d'en­fants mi­neurs. De plus, cette mai­son est sou­vent le seul bien des pa­rents, qui cèdent alors leur pa­tri­moine. C'est quelque-chose que je dé­con­seille sys­té­ma­ti­que­ment".

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