壹週刊 - 1127 - 天下第一倉 外資又走佬

 

天下第一倉

外資又走佬

2011年10月13日

過去香港出現多次金融危機，如八三、八四年，大家對香港的前途失去信心、在九七年香港主權回歸及○三年沙士，香港人因而賣股套現。另一方面，當時樓價大跌，大家都選擇買磚頭保值，作長線投資，最終受惠於低利息、租金逐步上漲，樓價反彈。只是，大家不會把這個想法，套用在股市上。

本港樓價自九七的高位回落之後，至今的升幅達百分之一百二十，但恒指卻下挫了一成五。這些數字表現實在壯觀，不過從兩者的價值來看，卻有些莫名其妙。

外資控制港股

香港人喜歡炒期權、窩輪，反而長線持有股票的趨勢在這二十五年來卻有所減少。外國的投資銀行看準港人不喜歡長揸港股的特性，因此進入港股市場，把 H股介紹予外國投資者。有說外國投行佔港股八成的成交量，他們在歐洲及美國的客戶，持有港股最少二成五市值，另外六成由投行持有，而長線持有股票的本地投資者只佔剩餘的一成五。不過，當這些長線投資者獲利時，會選擇沽出，令本地投資者所佔的市值比例愈來愈少，香港股市由一班外國投資者操控着。這個情況，只有在香港才會發生。
外資的着眼點只會在外國發生的事，而非中國的問題、技術分析或基本因素。這令香港股市在九八年、○四年、○八年及現時如此大上大落。他們的資金會否進入或撤走，都是基於環球因素，或他們的財政情況。
現時，他們需要現金。西方經濟疲弱，有些銀行在技術上已經破產，領導者亦無法救市，歐盟一盤散沙，他們還說中國及亞洲的經濟有問題。歐美沒有從○八年的金融海嘯中吸取教訓，反而繼續投機於外幣、垃圾債券、商品及 ETF等衍生工具。這些產品泡沫已經形成，價格開始急跌，令大家不得不返回現實世界。

股市漸向好

因此，大家沽貨的理由並非中國經濟硬着陸，或是銀行信貸危機，而是純粹西方的問題。外資「唱衰」中國公司的基本因素，無視這些公司的價值。不過大家作為中國人，遲早會見到其價值的。我認為他們現時表現出色，不用理會西方的問題。
現在股票估值低，樓價卻高企，不過相信未來十年，兩者的差距會不斷收窄。我不是說物業的價格會大幅下挫，而股市又會突然跳升，只是港股在可見的將來，表現會一年一年的好。相反，利息上升、租金回報不理想，加上中國的投資者回到國內的物業市場，這令我認為港股表現會比物業優勝。
不過，持有物業的投資者不用沽貨，這會為你不斷帶來收入。我認為未來二十年，大家的想法將有改變，會有愈來愈多的現金及儲蓄，流入估值低的股市。外國人會逐步離場，同時中國人則進入。這是一個自由市場，請隨時準備好。
祝君好運！
艾薩 ijsofaer@yahoo.com

艾薩 Isaac Sofaer

Tony Measor的好友及舊同事，本身是特許會計師，有逾三十年投資實戰經驗，現於力寶證券負責管理私人客戶的投資戶口，並在 Quamnet撰寫艾薩日誌。其管理的環球投資組合，在 91-00年間增長達十四倍。
讀者對港股有任何疑問，歡迎致電郵本刊，中英亦可。 ed_bn@nextmedia.com

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壹週刊 - 1127 - 大錢題 三萬溫州炒樓客停手掃貨

 

大錢題

三萬溫州炒樓客停手掃貨

2011年10月13日

溫州爆發高利貸危機，民企因資金鏈斷裂，過往來港大手掃樓的溫州炒樓團，亦要棄車保帥，紛紛劈價賣樓套現，班錢回朝。
據市場消息，早前大手購入西九四小龍的一批溫州炒家，近日劈價放賣十一個單位，包括七個位於碧海藍天、一個昇悅居及三個泓景臺單位，全數比市場價低 20％。
一方面低價賣樓套現，另一方面就是仍手持現金的溫州富豪，就着本港樓市形勢，亦紛紛叫停。以往十．一黃金周，溫州團湧港掃樓，但今年來港睇樓的內地客，比去年大跌 5成。
本刊記者上週分別在香港及溫州，找到一批熱衷在香港掃樓的溫州富商，他們依舊開着保時捷，在超級豪華私人會所飲紅酒、歎雪茄，但一聽到在香港買樓，全部耍手擰頭。

溫州客一向熱捧九龍站物業，以凱旋門、天璽及君臨天下等豪宅最受歡迎，有地產代理指九龍站上月僅錄得約十六宗成交，比一般每月七至八十宗成交，大減約六成，較○八年金融海嘯低位約十二宗，只多了四宗，被視為○八年海嘯以來最慘。
世紀 21日昇地產分行經理吳嘉榮說：「溫州客少咗三至五成，以前佢哋最鍾意呢區買特色單位，買咗之後更加只係齋擺唔租，但而家就齋賣冇買！」

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溫州豪客一向熱捧奧運站一帶豪宅，包括帝峰．皇殿。（《蘋果日報》圖片）

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溫州爆出資金鏈斷裂，大批老闆欠債走佬，連一向是企業家聚首談生意的溫州豪華私人會所，亦只剩下一 枱客人。

二手劈價　乏人問津

中國信貸危機導致內地客資金緊絀，部分內地客要把本來持有的香港物業急放售套現，調回內地救急。市場消息透露，本月剛破蛋的九龍站上蓋屋苑，其中擎天半島五座中高層單位，業主近日大降減價二百萬，才成功以一千二百多萬元售出，更較市價低逾百分之三。
雖然連番劈價走貨，但二手樓市乏人問津，地產代理全部叫苦連天，部分代理慨嘆成交數字少得可憐。多個大型屋苑如鰂魚涌康怡花園及南豐新邨、沙田第一城、馬鞍山新港城及荔枝角美孚新邨等，本月只有零星成交。沙田第一城本月暫錄得四宗成交，較上月同期暴跌近九成。

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在溫州一個內地豪宅樓盤展示會內，三名溫州老闆表示，現在溫州爆發借貸危機，想買樓也做不了按揭，故只是到場逛逛。

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這幾天在香港度假的溫州富商林華中，他說早前有親友致電叫他一起買香港樓，林的回答是「停一停、等一等」。

溫州企業家　不買香港樓

上年才第一次到香港買樓，先後購入九龍站天璽一單位，及奧運站帝峰．皇殿的溫州富商施洛平，邀記者到位於溫州鹿城區的私人會所見面。
施幾年前開設機電設備貿易公司，他表示開始時由十多名員工，一年營業額幾十萬﹔到現在有三十多名員工，年營業額到幾百萬。雖然生意額不高，但再追問他買樓資金從何而來，施則神神秘秘避而不談，只一再說：「做生意而來。」
年約四十多歲的施坐在豪裝會所內，回憶去年在香港買樓，淡淡言說︰「溫州人從實業賺回來的錢，都會再投資房地產，我當時賺了錢，首先在溫州本地買房外，然後在上海、杭州等一線城市也有物業，之後又在香港買了。」不過，上星期十．一黃金周，雖然施亦身在香港，但他表示沒有作任何地產投資。「現在內地經濟開始轉變，香港一定受影響，我看香港樓市會下調，暫時不會再買，不是時機，我看都不知道會下調到什麼時候。」施離開時，坐在其保時捷內透露︰「其實我也想買淺水灣的獨立屋，可是現在真的不是時候，我不看好。」

溫州老細暫停掃貨

另一個一直在港投資物業的溫州富商林華中，○九年在香港設立公司，除了經營進出口生意，主要在香港投資豪宅物業，在御豪門、銀海一號等先後持有多個物業。
剛過去十．一黃金周，林亦在香港處理事務，但卻不如往常般，在香港到處睇樓。
「這幾天是國慶，有朋友從溫州打來香港找我，叫我一齊在香港看樓，我跟他們說，是時候停一停、想一想，現在不是買香港樓的時機。」手戴金鑽伯爵，用價值幾十萬 Vertu手機的林，一邊歎茶，一邊預測香港樓市說︰「要等到明年二月才考慮再入貨。」他說近日才與一班溫州商家在香港聚會，據他們的非正式統計，約有兩至三萬名溫州人長期在香港投資房地產。他們對於香港樓市，都持審慎態度。
「我自己有幾層現在放租，但是銀海一號租不出，因為沒有車位，投資還是要看看情形再說。」林謹慎地說。

壹週刊 - 1127 - 大錢題 三萬溫州炒樓客停手掃貨

溫州太太炒房團叫停

除了溫州富商停止買香港樓，連從前被稱為「太太炒房團」的溫州太太，也拒絕現時入貨。這班太太炒房團成員大部分是富商老婆，年約四十多歲的柯永珠，便是其中一人。今年五月，柯以七百五十二萬買入黃大仙現崇山一單位。柯透露愛到香港買樓因為按揭利息低，出租金額高。
柯現居於溫州永嘉縣甌北鎮的香港城，記者在她經營的名牌服裝店找到她。
「現崇山的租金，月租一萬八千，年收租二十一萬六千﹔在內地七百多萬的房，每年只可以收到不到十萬塊。」柯豪氣地說。
柯表示九十年代初，她的丈夫在溫州開設五金廠，儲了幾十萬，開始投資溫州物業，後來又投資地鋪單位，多次賺錢令她開始鍾情炒房地產。
柯笑着說︰「當時真的很開心，覺得錢原來可以賺得那麼快那麼容易，所以索性把五金廠關掉，全職炒樓。」現時柯與兩名炒樓團太太合伙在甌北鎮羅蒲東路開了一家房地產公司。
不過柯坦言，溫州近日房價下調，加上現金借貸出現問題，暫沒資金在香港買樓。「其實我本來對奧運站的浪澄灣好有興趣，但是現在不得不擱置了。因為我們暫時轉不出現金，籌不到錢。」柯嘆氣說。

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溫州太太炒樓團成員之一柯永珠，為了炒樓開設了一家房地產中介公司，可是現在欠缺現金炒樓。

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去年在溫州舉辦的 2010溫州置業投資展覽會內，一班溫州太太仍熱衷投資香港物業。

內房一樣下調

溫州中小企協會會長周德文，以往經常帶領溫州炒家出團到國內、外投資，近三個月以來，多次來香港考察樓市。
周表示溫州人以往鍾情投資香港房地產，源於三個原因：
「有些企業家在香港開設公司，便順便投資房地產自住﹔有的是認為香港的房地產普遍升值﹔有些個體戶是為了取得香港居留權而投資的，也有是為了孩子的教育而投資的。」周認為，溫州人一直認為海外的樓市比中國內地穩定，而香港的語言文化與溫州相近，造就香港一直受溫州人青睞。
不過，近日受溫州企業老闆因欠債走佬及國內貨幣政策影響，溫州人的資金變得緊張，減少了全線房地產投資。
「現在是非常時期，我們不只是不買香港樓，就算連溫州本地的樓盤都暫停不賣，就是因為銷不出去，溫州從沒遇過這種情況。」周擔憂地說。
本月三日，總理溫家寶到訪溫州，視察當地借貸危機情況，周是其中一名負責接待溫家寶的溫州企業代表，周引述溫家寶之言︰「他說宏觀調控及穩健貨幣政策會保留住。這樣的話，我預期在明年春節前，溫州有百分之四十的中小地產發展商會倒閉或被大型發展商合併。」
周更認為在明年召開中共十八次大會之前，樓市會處於低迷，國內一線大城市，必定持續下滑。
「香港已經是中國的一部分，香港的樓市亦會下滑，難有大分別。」周分析說。

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位於溫州市鹿城區一樓盤展示廳內，只有一對溫州夫婦睇樓，工作人員都在打呵欠。

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黃大仙現崇山是溫州太太炒樓團其中一個最愛的投資物業，呎價逾一萬一千元。