http://hk.next.nextmedia.com/article/1309/17521188利潤跌三成而股價卻升三成
無論在聯交所網頁或 2015年 3月公布的最新業績中，銀泰商業（ 1833）的業務，都寫下是在內地經營及管理百貨店和購物中心的零售業務。最新 2014年全年業績，銀泰零售業務延續中期業績的困境，收入僅微升而利潤率卻收縮，全年零售收入按年上升僅 2%，零售分部利潤率，按年由 26%下跌至 22%。
在中期業績仍未顯示或討論物業發展業務的銀泰，在全年業績中，披露相關業務資料，並界定為新的業務分部，銷售物業收入雖不足 7億元人民幣，分部利潤率卻達 41%。綜合兩項業務，在零售利潤率收縮下，銀泰全年利潤仍有接近 12億元人民幣，整體利潤下跌超過三成，利潤率按年由 38%大幅下跌至 22%。
有誰想到，銀泰在利潤下跌超過三成的業績公布後，股價竟由 4.68港元上升至復活節假期前的 6.12港元，剛巧上升的幅度也是超過三成！變更會計政策變出收益
要了解銀泰，先要問問自己，有沒有看財務報表和報表附註，並看《壹計就明》一起做分析的習慣？如沒有，就要開始培養這些習慣了！
首先，翻開銀泰財務報表，無論在收益表或財務狀況表， 2013年比較數字列的標題，必顯示三個字：「經重列」，表示部分 2013年數字在 2014年業績中有更改，與 2013年業績公布時不同。再看銀泰報表附註，就能發現更改來自會計政策變更。
為配合購物中心業務擴展，銀泰指出計劃增持更多商用物業，投資物業的會計政策故已由成本法，變更為公允價值法（ fair value model），並追溯應用至 2014年之前年度。
銀泰的投資物業公允值收益藏在收益表中的其他收入及收益，項目名稱和數字僅能在報表附註中找到， 2014年是 4.3億元人民幣。在業績公布時，大家有否發覺銀泰投資物業已有頗大的公允值升幅？銀泰 2014年年報尚未發表， 2013年年報顯示投資物業公允值升了 25億元人民幣，是權益約三成。主業是其他收入及收益？
收益從變更會計政策而來，亦帶出問題，銀泰究竟有多少其他收入及收益？過去五年，銀泰的其他收入及收益都在 4億元人民幣或以上，佔除稅前利潤約四至六成。銀泰的主業應是其他收入及收益嗎？而且，銀泰每年還有佔除稅前利潤約一至兩成的分佔聯營公司之利潤。如扣除以上兩項頗波動的收益，餘下的佔除稅前利潤似乎很平穩（見附圖）。
過去五年其他收入及收益中，銀泰竟每年也有出售附屬或聯營公司股份的收益，買賣附屬或聯營公司或可當另一分部業務！
事實是銀泰的聯營公司潛在價值也不容忽視，當中賬面值約 10億元人民幣的投資，因是在內地上市，故已在 2013年報表附註中，列示市值約為 15億元人民幣。
銀泰持有 22.58%在內地上市的武漢武商集團，或是這項聯營公司投資。 2013年底，武漢武商集團股價是 12.76元人民幣， 2014年底股價是 15.82元人民幣，上週收 20.25元人民幣，對比 2012年底，上升了接近六成，現市值或是 23億元人民幣。有報導指銀泰在 3月業績公布前，減持約 1%武漢武商集團股份，套現約一億元人民幣，可又是另一次其他收入及收益？
僅略窺底牌，一切或也有跡可尋，分野在或有更大的魔法未能察覺，要選還是看可承擔多少起伏和風險吧！林智遠 Nelson Lam
執業資深會計師，會計專業發展基金主席，最愛與太太旅行，出名講 talk及撰寫大學會計書，其著作已被翻譯成不同語言。目標以淺易簡單的方法，使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。
壹盤生意
阿松都入股 迷你「箱」戰
今日香港樓價貴得離譜，所以商鋪劏成格仔鋪，廁所可以變劏房，就連已由貨倉劏成的迷你倉，還可以再劏細為迷你「箱」。
眼見有商機，分別三十及三十六歲的意大利兄弟 Lewis Cerne及 Stuart Cerne，於上年十一月搶先創立 Spacebox，提供迷你箱儲存及運送服務。
然而，很快就有人搶生意，三十三歲的香港人 Norman，今年一月開設 Boxful，並引入千多萬元資金，就連前財爺梁錦松亦有股份。
雖然 Norman錢多，贏在起跑線，但不代表老外兄弟會輸，憑着有橋夠膽識，兩家公司一樣有得鬥！
眼見有商機，分別三十及三十六歲的意大利兄弟 Lewis Cerne及 Stuart Cerne，於上年十一月搶先創立 Spacebox，提供迷你箱儲存及運送服務。
然而，很快就有人搶生意，三十三歲的香港人 Norman，今年一月開設 Boxful，並引入千多萬元資金，就連前財爺梁錦松亦有股份。
雖然 Norman錢多，贏在起跑線，但不代表老外兄弟會輸，憑着有橋夠膽識，兩家公司一樣有得鬥！
老外兄弟九年前來港，一直做生意，現與妻子住在一個四百呎單位。眼見香港地方細，香港人住得逼狹，於是萌起搞「迷你箱」的念頭。他們早 Norman兩個月進入市場，預算投資五百萬；可惜對家有起碼千萬元資金做後盾！對家 Norman，香港出生，但說起英文比廣東話流利，曾在英國讀工商管理，畢業後在英國及香港瑞銀工作。一二年離開，隻身去上海開網上服裝店。嫌賺得不夠，計劃迷你箱生意，並經朋友介紹，找來梁錦松入股。
迷你箱服務就如 call van，打電話落 order，就有人送空箱上門或拿走。記者分別訪問這兩間公司的老闆，感受到那種火藥味。老外兄弟說：「香港市場一向競爭大，有人加入是意料中事。不過我哋個網頁設計，使咗成百萬，好過『行家』！」而 Norman則暗寸：「有啲競爭者搵快錢，乜都外判出去，質素無保證！」兩家公司收費同為每個箱每月四十九元，但經營生意的方法卻截然不同，看來迷你箱大戰一觸即發！
迷你箱服務就如 call van，打電話落 order，就有人送空箱上門或拿走。記者分別訪問這兩間公司的老闆，感受到那種火藥味。老外兄弟說：「香港市場一向競爭大，有人加入是意料中事。不過我哋個網頁設計，使咗成百萬，好過『行家』！」而 Norman則暗寸：「有啲競爭者搵快錢，乜都外判出去，質素無保證！」兩家公司收費同為每個箱每月四十九元，但經營生意的方法卻截然不同，看來迷你箱大戰一觸即發！
第一仗：鬥倉
老外兄弟：「迷你箱顧名思義，就是幫顧客將無位放的珍藏 DVD、漫畫書及冬天衫等， pack好入箱，再運到貨倉寄存。我們的策略，是與客同步擴張；有客，我們才租倉，這樣就不會因用唔晒地方而浪費租金。而且我們於九龍、新界等有五個分租貨倉，可以分散物流較靈活，總共可收納四千個儲存箱，倉內設全天候閉路電視及中央控制溫度和濕度。我哋仲可以隨時運番啲箱俾客人睇，但佢哋就唔可以入來我哋嘅貨倉，咁可以慳番管倉嘅人工成本。」
Norman：「我哋都唔會開放貨倉俾客人取箱，所以地點唔需要近地鐵站。而家港島區有個二千呎貨倉，遲吓新界會加租一個五千呎地方，總共可容納一萬二千個箱，地方好夠大！雖然現時只用咗二千個儲存箱，仍未填滿，但預計未來幾個月嘅生意，經大事宣傳後會大幅颷升，到時就啱用啦！」
結論：老外兄弟「慳住來租」，五個倉總共三個月的租金加物流費用，只是花了五萬元。而 Norman合共的七千呎貨倉，月租則六萬元。雖然差別不算太大，但老外兄弟分散貨倉位置，運送及調配較靈活，故小勝一仗。
老外兄弟：勝
Norman：「我哋都唔會開放貨倉俾客人取箱，所以地點唔需要近地鐵站。而家港島區有個二千呎貨倉，遲吓新界會加租一個五千呎地方，總共可容納一萬二千個箱，地方好夠大！雖然現時只用咗二千個儲存箱，仍未填滿，但預計未來幾個月嘅生意，經大事宣傳後會大幅颷升，到時就啱用啦！」
結論：老外兄弟「慳住來租」，五個倉總共三個月的租金加物流費用，只是花了五萬元。而 Norman合共的七千呎貨倉，月租則六萬元。雖然差別不算太大，但老外兄弟分散貨倉位置，運送及調配較靈活，故小勝一仗。
老外兄弟：勝
第二仗：鬥服務
老外兄弟：「我哋顧客可無限次免費取回迷你箱，會直接送到府上，方便攞嘢或加啲嘢入去，限時二十分鐘。但無龐大資金，我哋無自己車隊、搬運員，正嘗試每月計或每箱計的外判方式，研究哪種成本較低。要與外判配合，故客人要一星期前預約，一星期內提箱就需要另收一百元，再加每個箱二十五元。
「只要入來我哋網站，輸入電話及電郵，就會有專人聯絡取箱的數量與時間。為鼓勵新用家大膽預約，假設用家在網上要求五個箱，用家收拾後，發現只需三個箱，亦只會收三個箱嘅價錢。」
Norman：「我覺得外判物流團隊，唔可取囉！服務無保證。我哋客人可以每月免費取回迷你箱一次，一樣由我哋運送到客人登記嘅地址，『執箱』亦限時二十分鐘。我哋自行聘請有十幾年船運管理的專家，安排每日的送貨路線，並租用三架噴上公司名的客貨車，有自己車隊，早一日安排好路線，所以短至一天前預約都得。
「而且我哋嘅搬運員，全部受過培訓，確保服務態度有水準，仲可以幫手接收客人意見，外判點做到先！而我哋嘅網頁亦較先進，可在網上完成整個預約流程，及在網上瀏覽自己的存箱內容。」
結論： Norman投資三部客貨車、三個司機及搬運員、並有一個物流管理員，每月消費約十萬！落足重本，但老外一招「無限次免費取箱」亦夠殺食，記者試過放蛇，對方表示要求每日免費取貨亦無問題，故講服務兩者打成平手。
平手
「只要入來我哋網站，輸入電話及電郵，就會有專人聯絡取箱的數量與時間。為鼓勵新用家大膽預約，假設用家在網上要求五個箱，用家收拾後，發現只需三個箱，亦只會收三個箱嘅價錢。」
Norman：「我覺得外判物流團隊，唔可取囉！服務無保證。我哋客人可以每月免費取回迷你箱一次，一樣由我哋運送到客人登記嘅地址，『執箱』亦限時二十分鐘。我哋自行聘請有十幾年船運管理的專家，安排每日的送貨路線，並租用三架噴上公司名的客貨車，有自己車隊，早一日安排好路線，所以短至一天前預約都得。
「而且我哋嘅搬運員，全部受過培訓，確保服務態度有水準，仲可以幫手接收客人意見，外判點做到先！而我哋嘅網頁亦較先進，可在網上完成整個預約流程，及在網上瀏覽自己的存箱內容。」
結論： Norman投資三部客貨車、三個司機及搬運員、並有一個物流管理員，每月消費約十萬！落足重本，但老外一招「無限次免費取箱」亦夠殺食，記者試過放蛇，對方表示要求每日免費取貨亦無問題，故講服務兩者打成平手。
平手
第三仗：鬥宣傳
老外兄弟：「我哋認為用社交媒體舉辦活動，與網民有交流是有效的宣傳方法，不過暫時未有。我哋專頁有媒體的報導， like數暫時六百多，好快會同經紀、租屋網合作，接觸更多市民。」
Norman：「我哋喺各個港鐵站扶手電梯都有廣告。用咗十幾萬，希望市民經過見到，對我哋公司有多啲印象。仲有銅鑼灣 Sogo外的宣傳活動。三月份我哋花咗二十萬宣傳，在高登、 facebook、搜索引擎 Yahoo!都有落廣告。最近仲同 GoGoVan及英國糖果品牌 Mr Simms合作，俾網民估吓一個迷你箱能放多少粒糖及迷你 GoGoVan，估中就能得到免費迷你箱服務，吸引咗數百人留言，專頁有近五千 likes！」
結論： Norman的宣傳可謂鋪天蓋地，此仗贏硬！不過老外兄弟攞番個尾彩，表示很感謝 Norman，「經過港鐵電梯，有幾多人會記住你公司名？最多只會對這個服務有印象。要市場接受新概念需要時間，我好慶幸有人先教育市民，令市民對迷你箱服務有更多的認識。到時機成熟我才開始做宣傳，成效更大。」
Norman：勝
Norman：「我哋喺各個港鐵站扶手電梯都有廣告。用咗十幾萬，希望市民經過見到，對我哋公司有多啲印象。仲有銅鑼灣 Sogo外的宣傳活動。三月份我哋花咗二十萬宣傳，在高登、 facebook、搜索引擎 Yahoo!都有落廣告。最近仲同 GoGoVan及英國糖果品牌 Mr Simms合作，俾網民估吓一個迷你箱能放多少粒糖及迷你 GoGoVan，估中就能得到免費迷你箱服務，吸引咗數百人留言，專頁有近五千 likes！」
結論： Norman的宣傳可謂鋪天蓋地，此仗贏硬！不過老外兄弟攞番個尾彩，表示很感謝 Norman，「經過港鐵電梯，有幾多人會記住你公司名？最多只會對這個服務有印象。要市場接受新概念需要時間，我好慶幸有人先教育市民，令市民對迷你箱服務有更多的認識。到時機成熟我才開始做宣傳，成效更大。」
Norman：勝
一點意見
時昌迷你倉老闆 Kevin：「 Norman運作較可取。」
Kelvin認為做迷你箱，一定要有自己車隊及倉庫。「老外兄弟用分租的方式，係可以節省成本。但針無兩頭利，如果無自己的倉，業主可以年年加租，而你加費的幅度則一定追不上加租。」同時他認為外判好麻煩，質素無保證，「做迷你箱要清楚每個箱的位置，你唔見咗人哋個箱就好麻煩，但外判工人亂咁嚟㗎！你鬧佢就直情唔做。所以最好就有自己的倉和工人。」另外，是車隊太季節性，「到了旺季如暑假，當佢哋有其他工作時，就會大幅加價，或者沒有車手替你送貨。好難控制到個運輸成本，若果不能如期送出迷你箱給客戶，就更麻煩。」
比起迷你倉， Kevin認為迷你箱很難做。「只做幾千個箱就有得做，一多就要好多投資。」因為靠網站運作，用家多就要投放更多錢在網站的科技上。另外車隊的開支亦會不斷上升，不會因為規模增加而成本下降。「你要不斷買新車，不斷請司機同搬運員，仲要加倉。我發展就只係要加倉，你話十年後邊個好啲？」
Kelvin認為做迷你箱，一定要有自己車隊及倉庫。「老外兄弟用分租的方式，係可以節省成本。但針無兩頭利，如果無自己的倉，業主可以年年加租，而你加費的幅度則一定追不上加租。」同時他認為外判好麻煩，質素無保證，「做迷你箱要清楚每個箱的位置，你唔見咗人哋個箱就好麻煩，但外判工人亂咁嚟㗎！你鬧佢就直情唔做。所以最好就有自己的倉和工人。」另外，是車隊太季節性，「到了旺季如暑假，當佢哋有其他工作時，就會大幅加價，或者沒有車手替你送貨。好難控制到個運輸成本，若果不能如期送出迷你箱給客戶，就更麻煩。」
比起迷你倉， Kevin認為迷你箱很難做。「只做幾千個箱就有得做，一多就要好多投資。」因為靠網站運作，用家多就要投放更多錢在網站的科技上。另外車隊的開支亦會不斷上升，不會因為規模增加而成本下降。「你要不斷買新車，不斷請司機同搬運員，仲要加倉。我發展就只係要加倉，你話十年後邊個好啲？」
