中原地产：中国楼市三季度有望筑底复苏 | 深度分析 | cn.reuters.com

中原地产：中国楼市三季度有望筑底复苏

路透北京6月18日 - 中国房地产市场低迷之势已持续半年，中原地产预计，这一局面有望在三季度出现改观，届时将随着降价带动住宅销量回升，而降价幅度也会高于当前水平，达到约20%左右的降幅。

中原地产发布2014年上半年报告称，中国房地产行业高速发展15年后，整体格局已经发生改变。新房高增长时代已经终结，在向平稳发展的过渡阶段中，地区之间、不同需求之间的差异分化凸显。

"2014年将是对透支式爆发的2013年的再次回调，而这次调整将何时达至新的均衡，回归市场的理性状态，将更多地依赖来自于市场主动的自我修复和平衡的力量。"报告指出。

在供应方面，目前降价蔓延虽仍缓慢，但已出现加速趋势。在年度销售指标的压力下，上市房企降价促销力度将会更大。政策层面，地方调控政策的松动已经暗流涌动，中央层面的流动性定向松动也已浮出水面。

基于此，中原预计在经过7、8月传统淡季后，在供应增加、价格下降、政策松动的大环境下，9、10月住宅销量有望出现回升。而考虑到各地楼盘至少降价20%才能明显带动销量，9、10月重点城市新盘价格或将较目前水平出现20%左右的降幅。

他们预计，全年40个重点城市新建住宅销售面积同比下降13%，回复到2010年以来年平均水平；另由于去年价格大幅上涨集中在少数热点城市，多数城市价格水平稳定，加上发展中区域需求依然稳定，年末全国均价同比可维持1-3%的小幅增长。

统计局周三上午公布的房价数据显示，主要城市5月房价环比录得过去两年来首次下跌，同比涨幅进一步收窄并创逾一年来最低位。楼市库存压力加上购房人观望，是房价环比由涨转跌的主要原因。

而上周公布的中国房地产投资、销售等多项指标持续减速，房企开工积极性亦不高，凸显房地产下行风险仍未消除。

**小城市将成增长主力**

与市场担心中小城市库存过剩不同，中原认为，全国范围来看，由于城镇化及农民工离城返乡化的双重作用，小型城市和县级市成为全国新房销售面积增长的主要动力。

他们所指的小型城市和县级市与行业内通常所称的全国排名30-50位左右的"三四线城市"非同一概念，并认为，在近年来重点城市销售进入平稳期后，正是这种需求支撑了全国市场的整体增长。

相对而言，40个主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，仅有20%的城市新房市场还有增长空间，其中部分二三线城市增长过快，需求已被透支。未来需求将主要来自人口的增长。

"在市场进入平稳期后，供求关系、信贷环境以及市政规划等基本市场化因素，将取代'看涨预期和打压政策'成为影响未来市场成交量的主要因素。"报告称。

因而，就政策而言，尽管中原预计在市场持续低迷的情况下，加入政策微调行列的城市正在逐步扩容，但本轮政策支持的空间和有效性已较为有限。从目前政策已有所放松的城市成交情况来看，市场尚未出现明显起色。市场最终走势仍然由供求关系起决定性作用。

同时经济下行压力尚未缓解，中央一系列"微刺激"措施已经浮出水面，但对于房贷难言宽松，因此，谨慎的信贷环境将刺激楼市加速筑底。但中原预计下半年信贷环境存在一定程度改善向好的可能性。在保持信贷规模以及控制融资成本的情况下，首套房贷需求预计将率先受益。

包括央行和银监会在内的监管层均已表示要加大对房贷的支持，尤其要满足首套房贷款需求。但就目前状况来看，银行相应不太积极，房贷尚未出现明显好转。（完）

(发稿 宿泱韫; 审校 黄凯)

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發展商加大促銷　一半城市跌價　內地樓價兩年首跌

【本報訊】內地不少城市住房滯銷，地產商過去三個月都逐漸加大劈價散貨，國家統計局資料顯示，綜合70個城市新建住宅樓價的指數，5月份按月下跌0.16%，為過去近兩年來首次出現的轉升為跌，當中一半城市的樓價均告下滑。市場分析指，樓價下降之勢已蔓延至全國，出現見頂向下的轉折點，預期全年樓價跌幅將擴大至兩成。
記者：李芳芳

據統計局資料，內地70個城市的新建住宅樓價按月跌0.16%，結束連續上漲23個月的走勢，首次由升轉跌；按年上升5.6%，惟較4月份升幅回落1.2個百分點。一、二及三線城市樓價全線報跌，跌幅最大是三線城市的0.18%。70個城市中有35個樓價下降，較上月增27個，當中按月跌幅最大的杭州，較上月擴大0.7個百分點至1.4%，其次是江蘇無錫，按月跌0.8%。

■內地新建住宅樓價結束連續上漲23個月的走勢。

貨尾量再創新高
樓價相對穩定的四大一線城市，同期有三個樓價下挫，且按年升幅收窄，全國樓價上升最多的上海，同比漲11.3%，但較4月份已收窄2.3個百分點。樓價按月上漲的城市大減至15個，漲幅最高0.3%的是河南鄭州。


樓價下跌的城市普遍受高庫存困擾，據上海易居監測35個城市新建住宅的庫存再創歷史新高，總量按月增2.7%至2.6億平方米，按年增多兩成。但成交面積卻持續萎縮，其中北京新建住宅成交面積按月跌三成，上海和廣州均跌18%。易居報告認為，庫存壓力加大及樓市觀望情緒濃厚，成交疲軟促使部份房企減價散貨，推動樓價下跌，內地5月份的樓價出現下行轉折點。


地產商2月底以來開始減價，其中今月內轉至本港上市的萬科，在包括北京等全國多個城市樓盤均有八折推銷，雅居樂（3383）5月平均售價較去年大跌兩成。


保利地產近日更聯合南京和無錫等四個華東城市的九個項目一起減價；綠城中國（3900）早前則向舊業主派發買樓折扣卡，市傳中海外（688）亦計劃將華東項目減價。


內地地產商今年的賣樓金額指標要按年增加至少提升兩成，但至5月底的銷情均未見好轉，有美資分析員指，市場至今未見明顯改觀，按現時的賣樓進度，地產商為追數肯定需擴大減價範圍至全國，預期今年內地全年樓價將下跌兩成。

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財經評論：人行嚇窒　大戶炒人幣快閃

■現時「人仔」滙價每日上落頗大，人行開中間價策略亦很飄忽。

人民幣最近乍現摸底回穩迹象，過去4個月由人行領軍，驅趕升值炒盤及配合經濟需要而推動的貶值市，是否已然告終？相信外界都希望找到水晶球。


滙率止跌喘定的看法，近日獲不少專家確認，加上內地經濟數據企穩，而「人仔」中長線走勢，總體上亦有升無跌，故人幣貶勢呈「鳴金收兵」迹象，不論從主觀或客觀需要，都符合坊間意願。從技術分析看，近期人幣底部，一跌穿每美元兌6.27人幣界線便回頭上升，似乎印證有關水平是短線低位閘口的共識。

人行市猶如政治市
不過若回頭細想，不管是2月底起人民幣轉升為跌，或6月9至13日單周內，滙率突拗腰回勇，「人仔」瞬間急轉彎，背後都是由人行每天指導的中間價，點起火種而成，「人行市」（滙市）猶如「政治市」（樓市股市），一言敝之「無得估」。如滙商形容，央行心思正是讓外界「估佢唔到」，好驅趕現貨及遠期市場，利用滙改搵食的炒家，大戶累積損手經驗後，即使近期滙率似見底，亦不敢再大舉開倉入市，「滙率有一百幾十點子反彈就好速速食糊離場」，故炒賣交投縮細，市況回歸實體商業客盤為主，竪立「阿爺坐大廳，市場冇得聲」的遊戲規則。

散戶可趁「價抵」時兌換
人民幣自2005年滙改後，名義上實施有管理浮動滙率機制，即參照一籃子貨幣變化而形成的市場化滙率，基本上「阿爺不出手」（即沒有在公開市場買賣美元），人民幣是會因應內外市場因素而調整浮動。


但市場背後，央行無形之手處處皆是，不論是人行揸fit釐訂的中間價水平，或經「打手」（如四大行）透過在岸價（CNY）市場，擺價、問價、甚或參與買賣兩邊交易，擾亂視線。


人民幣在岸價水平，受每日升跌最多各2%的波幅規限，但人行每早開出的中間價，與前一晚收市價，是沒有波幅限制關係。


年初人幣升破6算之勢如箭在弦，但踏入2月底，兩會召開前夕至會後公佈擴大波幅後，人幣累跌逾2%，到本月中，單周滙率又轉勢急升400點子（一周升值0.64%）。


兩輪急跌急升，格局都是先由人行持續開出明顯偏離市場推算的中間價水平，牽動即日在岸價急貶或急升，離岸價（CNH）市場接續頻密止蝕斬倉（好倉或短倉合約），放大交易量令市場情緒更見虛怯，加促跌勢或升勢效果。


由於現時「人仔」滙價每日上落頗大，人行開中間價策略亦很飄忽，因此儘管人民幣露轉勢曙光，交易員都不敢重新大額建倉，寧願走短途小額獲利即見回吐，持倉亦盡量避免「坐隔夜或過周末」。


但對散戶而言，主要是希望「有息有升」，人民幣雖不再單邊熱炒大升，但滙率走勢始終升多於跌，年底前亦可能逐步回升至靠近6算水平，散戶趁港元兌人民幣「價抵」時，兌換投資，亦可帶來穩定回報。

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人幣料營造鐵底

■建行（圖）倫敦支行成為倫敦人民幣業務清算行。

【本報訊】人民幣上周升至兌每美元6.2水平後後勁不繼，昨交投稀疏下再跌0.07%至6.2314，在高位連跌3日，但外電引述交易員稱，人行似有作窗口指導，人民幣短期波幅會維持於6.2至6.26水平，即人民幣自4月中及5月初一度觸及6.26水平後，料已建成穩固底部。


彭博資訊引述交易員稱，人行或把人民幣波動目標區間定在6.2至6.26之間，亦有財資市場人士指，人行近日有作窗口指導，似要求市場助人民幣守住6.26水平的底線。中銀（2388）全球市場副總經理兼財資產品管理主管梁偉基稱，不少客戶認為人民幣已觸底回升，故現時在結構性存款上，買升客戶較買跌客戶多。

人幣准直接兌英鎊
滙率升值與否，視乎市場對人民幣接受程度，今日起，人民幣將可在銀行間市場直接以人民幣與英鎊兌換，而滙豐中國成為首批相關交易的造市商；而於英國，建行（939）倫敦支行則成為倫敦人民幣業務清算行。金管局發言人表示，隨着人民幣國際化發展，可為香港帶來新機遇，如港銀可向海外金融機構提供融資及代理銀行服務。


此外，人行宣佈，自貿區內包括中行（3988）、工行（1398）及建行在內的6家分行以及上海銀行，簽定自由貿易賬戶開立協定，以助區內企業資金可與境外資金，可在經常項下及直接投資項下作跨境資金結算。

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鴿派強勢　儲局政策難變

■聯儲局曾放風指出，結束買債後半年應該開始加息。

【拆局】


聯儲局去年12月宣佈縮減放水規模後，至今一直例牌菜，每次減買100億美元債券，市場對今次會議之所以格外留神，並關注有否提早加息可能，多少受歐洲及英國的央行近期均有新舉動，引發市場聯想有關。

英擬提前加息惹炒作
市場風向隨環球央行消息搖擺，歐央行月初先推出負利率政策應對低通脹，必要時將推出歐洲版QE（量寬），市場曾憧憬儲局會順水推舟，將低息期延長，令美國10年期債息月初曾低見2.5厘。近期美國通脹升溫，加上處境與儲局有點相似的英倫銀行（失業率急降）突然放風或提早加息，市場隨即轉炒儲局提早加息可能。


儲局買債行動料最快10月完結，儲局早前明言無意縮減資產負債表規模（現時增至約4.5萬億美元），意味調控息口將會是退市下一個手段。


儲局主席耶倫年初放風指，結束買債後半年應該開始加息，但隨後她屢次暗示只要通脹預期受控，就業大幅改善前應該維持低息環境，加上今年新加入的三位理事當中，Lael Brainard及副主席費希爾被視作鴿派，除非儲局察覺通脹勢頭「唔對路」，否則在維護市場穩定的前題下，儲局政策料傾向維持現狀。

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儲局料再減買債780億

【本報綜合報道】美國聯儲局經過一連兩天會議後，於本港時間今晨公佈議息結果。在此之前，市場普遍預期儲局將進一步縮減每月買債規模100億美元（約780億港元），同時投資者亦普遍希望儲局能對加息時間有暗示或前瞻性指引。分析指，儲局續削買債規模，顯示對整個經濟有更大信心；而周二公佈的通脹率進一步上升，已令局內鷹派立場的理事有藉口推動提早加息。

各界有議息結果公佈前，都認為儲局未來何時加息是本次會議焦點，財經網站MarketWatch指，儲局對美國通脹、經濟、勞動市場看法是影響儲局何時改變現時寬鬆政策，開始加息的主要因素。


儲局較早前預期，可能於明年下半年加息，但儲局理事是否會因近期通脹升溫而對息口動向改變看法，是市場最關注的，而儲局主席耶倫（Janet Yellen）會在議息後舉行記者會，相信會進一透露對通脹、經濟及勞動市場的看法。

■耶倫議息後出席記者會，通脹話題成為市場焦點所在。

星展料明年底加息
美國勞工部周二公佈，上月核心通脹按月上升0.3%，創近3年來最大增幅；按年更上升2%，已追上儲局指通脹達2%的目標。


哈佛大學教授費爾德斯坦（Martin Feldstein）早前指，目前美國核心通脹實際已高於儲局設定的2%目標，會較儲局預期更早構成嚴重問題。


就業方面，儲局內鷹派及鴿派理事亦存在意見分歧。鴿派認為，失業率雖然降至6.3%，但很多新職位只屬兼職工作，就業市場復蘇的實際情況比數據顯示的差。


星展（香港）財資市場部執行董事王良享估計，儲局暫時不會加快退市步伐。他指出，耶倫以往言論顯示，接受通脹數字有時會較異常，故短期內就算出現較強的通脹數字，亦不會令儲局改變主意。至於儲局另一指標就業方面，近期亦並非很理想，新增職位僅維持約20萬，只算是合理數目。他估計，儲局要至明年接近年底時間，儲局才會首次加息。


除了加息預期外，儲局政策轉變亦有可能對市場構成即時或短期影響。投資者擔心，儲局一旦放棄維持超低息承諾甚至向鷹派轉向，會對市場構成大震盪。

憂息口變調累大市
PIMCO市場策略師Tony Crescenzi指出，隨着美國失業率繼續逼近聯儲局的目標，市場擔心儲局會調高未來兩年的息口預測，但同時會將4%這個長期中性的利率水平下調。


由於美股現時處於低波幅和低成交的格局，儲局的息口立場一旦有些微轉變，都會成為大市出現大調整的催化劑。


不過，Payden & Rygel首席經濟師Jeffrey Cleveland指，儲局有可能將經濟增長預期再向下修訂，令人相信繼續維持寬鬆政策一段長時間的可能性較高。

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男人與波 - 高慧然

又到睇波季節，睇甚麼波？不解釋。世界盃直播，球場上可以睇的波，不止一個，甚麼人睇到甚麼波。

多年前，也是睇波季節，一個男人告訴我，他畢生的夢想是遇到一個跟他一樣愛睇波並且會睇波的女人，如果在睇波這件事上可以志同道合的話，「那麼，」他說，「我不介意她沒有波。」

我失笑：「哇！真的嗎？那是很大的福利損失啊！」

他認真地說：「遇到一個愛波懂波，可以一起去酒吧隊啤睇波的女人，是更大福利。」

遇到一個愛睇波的女人，其實不像想像中那麼難。問題是，女人愛睇波，原因跟男人不太一樣，不少女人睇的是靚仔球星，碧咸退役後，很多女球迷從此意興闌珊，不再睇波。拍拖初期，男人和女人彼此遷就、互相忍耐，女人明明不喜歡睇波，也陪男人一起睇，為討好男人，更不懂裝懂。久了，女人會累，會漸生怨言，世界盃、歐洲盃輪流交替，沒完沒了，每次到了睇波季節，男人的眼中只有球場上那個波，忘了床上那兩個，女人被迫做波季寡婦。

男人對愛波懂波的女人幾乎沒有免疫力，只要那女人長相不算對不住街坊。另一個男人告訴我，他愛上了老友的女友，就因為那女人懂波程度拍得住男人。「朋友妻，要不要搶呢？」他問我。我沒回答，情場終究不是球場，不適宜落場搶波。

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皆大歡喜 - 陶傑

中國總理訪問英國，帶去合同三百五十億美元，並指定要英女皇見。英國稍一遲疑，中國即以取消訪問相脅。

英國政府向泰晤士報放料，將事件變成了不大不小的國際花邊新聞。英國外交，以推動貿易利益為原則，對第三世界的什麼民主人權，沒有太大的興趣。中國總理來訪，如果給足錢，如同付入場費，英女皇當然準備好見你，本來不是問題，但不知何故，變成了「中國總理渴望見英女皇，英國看錢份上，特予批准」，灰頭土臉的形象是誰？絕對不是英國首相。

英國跟德國不同。德國本來有強大的出口力，譬如平治房車，德國產品與中國官場的貪腐，同步自然增長。駕駛德國平治汽車，是中國人生平夢想，其次才是子女送英國寄宿學校。中國貪官即使有錢，想買平治，平治汽車廠生產不來，你要排隊，所以德國政府有本錢官方會見達賴喇嘛。

法國的紅酒與名牌手袋也一樣。但這一切英國沒有。英國的汽車早已萎縮，時裝品牌一樣也無，雖然中國人骨髓裏親英，寄宿學校又不可以出口分校到中國，開遍天津上海，因為共產黨要控制下一代中國人的思想。英國有「福爾摩斯」和「唐頓莊園」等電視劇集，在中國也很盛行，但中國人不付錢，都上網盜版。

英國能出口到中國的物質文明，沒有德國法國的多，能讓中國盜版仿冒的，像杭州郊區打造的「泰晤士鎮」，英國無法向中國人收錢。寄宿學校可以做中國貪官的子女生意，但又有限額，總不成伊頓公學改成普通話教學，於是只能向中國出售希斯羅機場一成股份、核電廠和水。

英國的處境比較可憐。但中國總理厚道，見英女皇才三百五十億美元，本來，可以再加一百億，叫英女皇跪着來見，然後由中央台直播，讓十四億中國人看了興奮。或者再加一百億，今晚我要在白金漢宮女皇卧室住一宵，但中國沒有這樣過份，三百五十億，見二十分鐘都不行？英國也批准了，所以皆大歡喜。