市中心高端楼盘群雄逐鹿
限购令下，谁是下一匹黑马
绿城兰园、绿城滨江杭汽发项目、远洋公馆、大家武林府
2011年03月17日 08:27 快房网字体大小： 大 小[收藏][关闭] 37
核心提示：当钱江新城因为大批高端住宅进入销售尾声之后，沉寂多年的市中心再次顺利接过接力棒。作为毋庸置疑的杭州繁华中心，在承载了众多商业传奇之后，也因为众多高端项目陆续浮出水面而备受市场关注。
地段！地段！还是地段！
除了地段还是地段。
当钱江新城因为大批高端住宅进入销售尾声之后，沉寂多年的市中心再次顺利接过接力棒。作为毋庸置疑的杭州繁华中心，在承载了众多商业传奇之后，也因为众多高端项目陆续浮出水面而备受市场关注。
时间回溯至2006年9月28日的一次土地出让。这一天，绿城集团联合滨江房产各出资50%，以总价36.3亿元PK了华润新鸿基之后，勇夺原杭州汽车发动机厂旧厂地块，杭州“新地王”由此诞生。而“杭汽发”地块也是自1999年杭州实行土地招拍挂以来，杭州出让底价、成交价最高的一宗住宅地块，被当时的业界视为杭州楼市信心指数的“风向标”。
随后四年时间，杭州市中心地块出让无一例外地成为众多品牌开发商角逐的舞台。
2007年11月，广宇集团与西房集团联手以17.1亿元摘得当时备受关注的杭政储出[2007]70号地块(原东南面粉厂地块)，楼面价达19038元/平方米。
2008年，尽管行情不尽如人意，新湖集团仍以11002元/平方米的价格竞得原杭汽轮项目。
2009年，绿城集团再次落子杭州市中心，以20963元/平方米的高价，一举拿下喜得宝地块。
而在去年3月最近的一次市中心地块出让中，来自香港的资本巨头九龙仓与绿城竞价30轮，最终以20.2亿元的总价胜出，而24621元/平方米的楼面地价，则再次创下杭州宅地楼面单价新高。
去年2月，当楼市进入传统淡季，加上相关调控政策的变化，在业界普遍认为春节前开盘的楼盘将面临不利的局面下，昆仑公馆(详情 快吧)却率先发力，短短三天吸金5.6亿，成交量高达60套，成为当时的销售冠军。杭州市中心武林板块时隔7年之后首次新盘上市的不俗表现，让市场刮目相看。而之后的大家武林府(详情 快吧)，则在市场千呼万唤中正式推出房源，均价达到5.5万元，但还是造就了房源预定量超50%的销售成绩。而远洋大运河商务区(详情 快吧)·远洋公馆(详情 快吧)也以28亿元的年销售业绩，惊艳杭州。作为一个千万元级的高端楼盘，也是去年以来杭州市中心亮相市场的两大高端项目，昆仑公馆、大家武林府的市场表现再次表明，杭城市中心非常稀缺的可居住性，成熟高端项目仍然值得市场期待。而市场的背后也在此凸显出城市新贵对地段由来已久的推崇。
时至今日，越来越多的高端项目正摩拳擦掌，在这个特殊的市场时期，正跃跃欲试迎接杭州楼市竞争最为激烈的“高端住宅年”。大家武林府、昆仑公馆、杭州大运河商务区·远洋公馆、绿城滨江杭汽发项目(详情 快吧)、广宇西房武林外滩、新湖武林国际、绿城兰园(详情 快吧)，均不约而同地将项目定位在了品质高端住宅。由于各种原因，今年杭州市场上将集体迎来武林板块众多高端项目的博弈战。业内人士据此分析表示，随着后续新盘持续推出，杭州绝对意义上的市中心将进入重构价格体系的周期。
高端住宅的“综合体现象”
时间回到1922年，这是一个颇为遥远的年代。
当“现代建筑旗手”勒·柯布西耶提出了一个当时堪称惊人之笔的“明天的城市”的方案。在这个方案中，巴黎那些带着芒萨屋顶的联排住宅都被一栋栋高耸入云的摩天楼所取代，空出了大片绿地——这就是现代化的乌托邦城市。
这样看似疯狂的想法自然无法在勒·柯布西耶所生活的时代付诸实现。但是在长达半个多世纪之后，富于创新的东京则通过“六本木新城”实现了勒·柯布西耶的理想。
这个集办公（著名的森大厦）、购物、MORI艺术中心、影院、酒店、会议设施、住宅、教育机构、媒体机构、公园等功能于一身的全新城市综合体，一改过往东京平坦、开阔的城市形象，在不到12公顷的土地上构建了一个功能完善、密集、绿意浓浓、且立体化了的“城中之城”与“文化都市”。
多次前往日本考察的杭州地产业内人士感叹：身处六本木新城，最大的感受就是人的韧性。构想人森稔先生前后用了长达17年的实际行动，提供给东京另一种可能的城市复兴项目。
业内专家分析指出，六本木新城之所以光芒四射，并在诞生之后持续成为日本乃至全球业界争先学习的典范，与其通过多元化的文化艺术休闲业态的相互融合不无关系。博物馆、观光设施、综合影院和一个露天的表演舞台的完美整合，在创始人森大厦株式会社社长森稔的眼中，是最具价值的内核。
分析最近几年的杭州高端物业发展，无论是依托既有城市中心的传统豪宅；还是华润新鸿基万象城(详情 快吧)悦府依托于自身万象城综合体，还是依托于钱江新城规划的新派豪宅。不难发现，依托于城市综合体大盘规划的高端房产项目，其楼盘本身的人居价值正日益受到市场青睐。
以万象城为例，早在2004年，当华润置地以“在深圳建华南最好的购物中心”的理念将其当时单个投资最大的项目——万象城落地深圳之时，就开始极大改变深圳老城区域罗湖区的商业居住格局，进而深度挖掘了土地价值。2009年，华润在深圳万象城旁边推出的精装修“幸福里”住宅项目，就以四万的均价创造出了深圳楼市当时的新高，备受港人推崇。
业内人士对记者表示，随着城市规模和经济的发展，消费者对于住宅的功能要求将会越来越多。而综合体业态的丰富性正好满足了人们的多方面需求。“生活的便利性和比较大的升值潜力是组成综合体周边住宅项目热销的一个非常重要好的因素。与单纯的住宅项目相比，综合体的优势就在于节约土地、缩短交通距离、提高工作效率和生活品质，更好地发挥投资效益。依托于多业态、多功能的城市综合体发展的住宅项目，应该是未来中国城市新居住价值的极大体现。”同属相同板块，同为同样高端，客户群体趋同的大前提下，如何在限购令的大势中，开拓属于自己的价值蓝海，实在是目前上述高端项目的急需解决的一个市场命题。
在这一轮市中心即将面向市场的高端项目中，有两个共性值得大家关注。首先众多项目均为精装修项目，从中不难发现，精装修将是今后高端住宅的一个极为重要的标志之一。其次，包括绿城兰园、国大城市广场和杭州大运河商务区远洋公馆在内的众多项目，纷纷秉承了综合体复合开发的价值内核。
位于杭州东西向的中心轴线上的绿城兰园，作为绿城集团倾力打造的新一代城市综合体，建成后，将近30多万平方米的体量将成为市中心又一个地标项目。国大城市广场作为一个在杭州国际大厦原址上拆除重建的项目，建成后的国大城市广场的总地上建筑面积将达到11万平方米，这个集大型体验式商业、五星级酒店以及国际级酒店商务港于一体的大型品质生活综合体，国大城市广场的建成将再次提升杭州市中心的圈圈凝聚力。除了上述项目以外，极具代表性的还包括远洋大运河商务区的远洋公馆项目。
去年4月29日，当远洋地产杭州大运河商务区高端住宅远洋公馆于逆市中开盘时，开盘当日超60％的良好业绩成就了杭州大运河商务区的华丽首演。
据了解，即将在今年下半年面市的远洋公馆西区产品，预计均价将至45000元/平方米左右，虽然每套房源销售总价都将达到千万级，但是业内人士认为，与同样属于市中心的众多精装修高端住宅项目相比，这样的价格仍然具有非常强劲的市场竞争力。
目前，杭州大运河商务区东南部分的写字楼集群，预计将于今年动工。其中包括一幢地标性甲级写字楼、双子座写字楼和酒店式写字楼，总建筑面积将达25万平方米以上，建成后将成为区域规模最大、档次最高的办公区域，占据运河CBD的核心地段，是杭州运河边的地标性建筑物之一，与西湖文化广场环球中心遥相辉映。而项目西南部的商业中心，其总面积也将达到十余万平方米，建成后，将是杭州规模最大、业态最丰富的商业综合体。目前，亚洲最大院线韩国CGV影院已正式签订入驻意向协议，将在未来商业中心内建成规模约5300平方米，共设置9个影厅，1个4D影厅，1个巨幕影厅的豪华型影院，成为杭州乃至全国最有品位和竞争力的影院之一。
谁将率先破局？
“判断高端住宅有极苛刻的条件，无可替代的升值地段、不可复制的稀缺资源、完善的生活配套、比肩国际的优质物业、高素质的居住人群……只有具备这一系列条件，才能叫做高端住宅。”在不少资深地产业内人士看来，正是因为上述条件，高端住宅才能持续获得市场青睐。“在当前限购令下的整体楼市行情中，高端人士将会越来越看中城市高端住宅所具有的保值、增值的属性。从以往经验来看，地理位置优越、配套资源完善的高端住宅在楼市低谷中最抗跌，在楼市反弹时升值最快，有可能会率先启动热销行情。”
一些数据似乎对上述观点进行再次佐证。
业内人士对记者表示，2007年，当美国发生严重的次贷危机的时候，许多普通住宅甚至到了被标价1美元出售的疯狂境地，然后位于纽约曼哈顿的城市高端住宅的价格，却仍然以平均每个月上涨5%得到逆市飙升。“同样的例子还出现在已经过去的2008年的中国楼市，当年受国家调控的整体影响，不少城市的普通住宅开始进入量价齐跌的处境。但是根据相关机构的统计数据显示，当年北京上海等一线城市高端住宅的销售却并未受到房地产整体市场的影响。”
“当市场上大量出现同档次的产品时，唯有提高项目品质和附加值，让客户看到真正的价值，有了比较，才能成为目前市场上的王者。此外，项目所处区域的整体价值也将起到进一步的推动作用。”
分析本轮市中心高端住宅分布格局不难发现，在这一批新上市的高端项目中，武林商圈和运河商圈是其两个重要的分布板块。有业内人士对记者分析指出，与已经成熟的武林商圈比较，目前的运河商圈的居住价值虽然暂时还不能与钱江新城、武林商圈同日而语。但无论是对于改善性需求还是投资者来说，正是这样的“洼地”，或许才能造就真正的楼市潜力股。
种种迹象表明，进入开发关键期的杭州大运河商务区，随着商业配套的完善，更能增加住宅的价值和升值前景。据了解，远洋公馆将在近期推出东区新品的13号楼，主力产品面积为90-170平方米，虽单价目前还未确定，但就远洋公馆近期成交价34000元/平方米，较之预计将于今年五六月份推向市场的绿城兰园项目，预计每平方米的均价将会在50000-55000元/平方米之间，目前在售的大家武林府项目，均价在55000元/平方米，远洋公馆较之这两个项目应该是目前市中心的高端项目中，价格相对较低的一个项目，同时，由于自身的大盘优势以及完善的综合体配套，相信在项目的后期，仍然有相当大的增值空间。
也有业内人士对记者表示，“随着中国经济的迅猛发展，产生了一批无论是财富积累还是社会地位都居金字塔尖端的成功人士。这类客户的一个共性是普遍接受过良好的教育，拥有国际化的视野和开放的心态，在讲究生活品质的同时，更讲究工作的效率。远洋公馆这类有着规模宏大的综合体开发支撑的住宅产品，比较一般的高端住宅，无论是在使用价值、交换价值和符号价值方面，都具极强的市场号召力。”
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