蘋果日報 - 20110724 - 內房股大限將至連環重擊 恐掀倒閉潮

 

內房股大限將至
連環重擊　恐掀倒閉潮

2011年07月24日

【投資導航】限價限漲令殺到，內房股寒冬即將來臨！上半年中央頻頻出招壓樓市，不過只是圍繞一線城市，房企遂變陣向二三線城市出擊，勉強交出達標中期銷售數字。近日阿爺重申，調控力度不改，房價過快上升的二三線城市也要採取限購措施，深圳更盛傳會推出限漲令。
內房股「講就無敵」，至今未見任何一間發出盈喜，反而瑞房（ 272）及中駿（ 1966）已發盈警，面對中央干預及資金緊張雙重壓力下，房企近期反而斥資高價回購，情況極不尋常，疑似鋪路嘜高股價抽水。內房股高處不勝寒，投資者咪掂！

打壓樓巿　中小內房股唔睇好

• 打壓樓巿　中小內房股唔睇好

國務院總理溫家寶於 7月 12日的常務會議中，要求樓價上漲過快的二三線城市實施限購令，一星期後，他再提出進一步完善土地調控政策，規範商品房用地供應，誓要為樓市撲火。市場普遍預期，在連環重擊之下，下半年內地樓市難有運行，銷售價量齊跌，將令更多內房企業陷入困境。有專家更認為，內地將會掀起中小房企的倒閉潮。

限購令土地調控殺到

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住建部正草擬二三線城市的限購名單，與此同時，一二線城市限購政策亦正產生作用。根據國家統計局數據，全國 70個大中城市中，新建商品住宅價格按年漲幅超過 5%的城市，已由 1月的 44個，減少至 6月的 29個。國際物業顧問公司戴德梁行 DTZ的研究報告亦指，北京、上海、深圳、廣州、天津、瀋陽、成都、廈門、長沙等城市住宅庫存量，已出現供過於求的情況。
中國房產資訊集團日前發佈的房企銷售排行榜顯示， 2011年上半年，首十大房地產開發企業累計銷售增長逾 80%，而同期全國商品房銷售面積只增長 12.9%，反映大型房企轉戰二三線城市後，龍頭地位得以保持。如今限購範圍擴大，除中小房企處境更艱難外，大型房企也將大受影響。
豐盛金融資產管理董事黃國英認為，內地下半年有可能出現中小房企倒閉潮，內房股板塊現在是政策性利淡，預計將持續跑輸大市，不建議投資者持貨過多。摩根資產管理投資服務副總裁譚慧敏則認為，雖然內地加強房地產調控，但內地樓市需求仍勁，由於一線城市的政策負面因素已充份反映，可以趁低吸納一些資產健康、並在該些城市有土地儲備的內房股。

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頻抽水捱貴息　蠶食利潤

2011年07月24日

中央下令遏抑樓市炒風，銀行立即跟隨指令，大幅收緊資金鏈，直接打斷內房股命脈。現時市場資金緊絀，內房股主要透過發行優先票據抽水，年息動輒逾 10厘，真係還息都還到氣咳，更直接蠶食利潤！根據本報統計，內房股去年至今已在市場集資接近 1500億元，當中恒大（ 3333）已集資超過 200億元，可謂抽水最強，但同時亦為公司埋下「計時炸彈」。

恒大每年還息 20億

恒大去年來 3次發行優先票據，合共抽水 217億元，部份息率高達 13厘，反映其缺水情況嚴重。去年年報顯示，恒大總負債 312億元，手持現金及存款 199億元，淨負債 113億元，加上每年 20多億元的利息開支，財政穩健性惹人質疑。集團近日更積極在高位回購，惹來力托股價鋪路高位抽水的疑雲。
碧桂園（ 2007）亦屬「高危一族」，自 2009年來，共發行 5批共 29億美元（約 226億港元）優先票據，單計去年亦超過 140億元，息率介乎 10.5至 11.7厘。以平均息率 11厘計，一年齋還息已經 25億元，佔去年純利 50.7億元一半。此外，該批票據最早都要 2014年才到期，換言之公司有排捱貴息，對未來數年盈利構成潛在危機。

佳兆業長債率急升

中小型內房股方面，佳兆業（ 1638）可算是「抽水大王」，去年至今 4次發行優先票據及可換股債券，集資共 93億元，息率介乎 8至 13.5厘，每年還息 10億元以上。要留意的是，其市值只有 142億元，單是上述貸款已佔市值 65%，長債比率更由 09年的 42.2%，急升至去年的 61.8%，情況令人擔憂。
另外，瑞安房地產（ 272）亦有 4批共 119億元的優先票據及可換股債券，但息率較低，介乎 4.5至 7.625厘。