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大棋局：樓價下跌四個可能 - Mr. Tregunter
■香港樓市有五年一閏特質，升市約為五年，惟由二○○九年至今，已經六年。 資料圖片
波羅的海乾散貨指數（BDI）以破地獄之勢縮回娘胎，上周五收報530點，已經跌穿一九八六年七月三十一日嘅歷史低位。二十八年前544點BDI低位唔再重要，因為已如亞視般成為失去象徵意義嘅歷史。但同樣係一九八六年，油價腰斬六成跌到十蚊邊水平，世界巨擘蘇聯苦於硬通貨嚴重流失，整個聯邦經濟分崩離析，引發三年後嘅世界劇變。
香港喺地球版圖上只係極之微細一點，所以香港嘅資產市場出現大郁之勢從來都係基於外圍變動。今時今日再以甚麼地少人多、剛需強勁作為樓價飛升理由毫無意義。二○○八年金融海嘯前息口同樣偏低，香港同樣地少人多，新樓供應同樣不足，每年同樣有人結婚買樓，樓價可以剎那間跌三成，而當時樓價仲要平現時一半。如此則說明升市時只要講升，甚麼都係理由；跌市時只要講跌，同樣甚麼都係理由。
通縮已非日本專利，最近中國CPI亦跌穿1%。通縮為日本帶來迷失二十年，用一句話概括，就係二十年前去日本食一碗叉燒拉麵八百YEN，二十年後再去食都係八百YEN。現時全球經濟環境令人擔憂臨界點係咪已到。
第一種：按上按
按上按由湯文亮先生提出，詳情請閱讀其文，此處不贅。簡單補充一點，所有資產跌市不外兩個形式，急插同陰跌。急插要由斬倉帶動，陰跌則係基本因素逐漸轉壞，九七樓市爆煲第一浪係斬倉，之後係陰跌。現時樓市冇得炒，大眾多認為好難出現斬倉，但按上按打破呢個命題，係一個隱形炸彈。
第二種：中式槓桿
近年經常聽到內地人嚟香港買樓一炮過，唔需要按揭。其實內地買家多玩一種財技，就係利用信用狀（Letter of Credit）抵押套現。中國嘅拆借市場好難借錢，息口長期偏高，但亦因此令尋租者有肉食。其中一個常見方法，係扮出口商，拎到信用狀同銀行抵押借錢，套現後再去做大耳窿高息借出街或炒賣其他嘢，包括嚟香港買樓。信用狀期限一般係九十至一百八十日，本來好難拎錢去作中長期投資，但中國人非常聰明，第一張到期就開第二張，第二張到期就開第三張，用接龍嘅方法拉長嚟玩。箇中風險係所有嘢都要好平穩，資金鏈先唔會斷。
第三種：中式扮入口
第三種可以話係第二種嘅一體兩面，先扮入口原材料，例如銅、黃豆等等，總之要擺得耐嘅大宗商品，同樣做信用狀，但唔拎去抵押，等貨到時立即市價拋售，或將貨再去做抵押借錢，最後當然係拎錢去炒賣或做大耳窿。去年青島就爆過將原材料抵押完又拎去第二間銀行抵押。呢種玩法要原材料處於升勢，或最少保持平價，如果原材料處於跌勢，就會好似accumulator咁不停接不停蝕。扮入口有兩個層面，除炒賣外，另一樣就係將錢搬出中國，而香港資產常為中國富豪將錢搬出國嘅中途站。中國一月入口按年大跌19.9%，除需求急跌，相信亦同打貪有關。
第四種：美國加息
加息對本地長期投資者影響可能不大，但對需要跨國投資嘅公司就有影響。大價物業的部份買家，係保險公司、退休基金、主權財富基金呢類法人。其中如保險公司，係屬於食息差嘅行頭，當收保費後要畀3至6%息投保者，就要去搵多過3至6%息嘅投資。例如台灣嘅保險公司被規定只可以投資租值有2.875%以上嘅物業，香港以我所知應該冇咁嘅規定，如有錯漏請讀者指正。但當通縮環境下食息差行頭越來越難做，就會被動地強制換貨，搵更高回報投資。
除上述四點，仲有其他如俄羅斯五月會否出現金融危機，以及貨幣戰層面，此處不再重複。當個市好景時，以上問題都唔係問題。但當通縮疑似來襲嘅大背景下，加上美元萬劍歸宗所引發嘅資金流竄，就容易將所有問題放大。而且香港樓市自六十年代末起有五年一閏特質，升市約為五年。由二○○九年至今，已經六年。睇住所有大宗商品跌回QE前口價，不禁諗起孔融個仔一句話：「豈見覆巢之下，復有完卵乎？」
Mr. Tregunter
HH
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