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位於廟街及永星里交界的糖百府鋪位，過去一年轉手六次，新舊業主一致看好該鋪位有人流，「唔憂」無人租。事實上，糖百府卻捱過無錢賺的一○年，剛過去的聖誕及除夕更沒有「開檔」。
壹號頭條
鋪位密密摸 一年炒六鑊
2011年01月06日
- 政府去年十一月中推出物業額外印花稅，一心「揸磚頭」的住宅炒家隨即剎掣，樓市交易頓成牛皮。不過，額外印花稅政策不涉及鋪市，而且不限於摸貨，炒家群起密密摸，紛紛將資金轉投鋪市，專做商鋪買賣的美聯工商鋪（ 459），於十二月初更被炒上，單日升百分之二十五，至今股價已累升一倍！
炒風熾熱，吸引不少新手炒家殺入鋪市。位於廟街及永星里交界約五百多呎，現由糖水店「糖百府」租用的地鋪，短短一年間，便由六百五十萬炒上一千三百七十萬，當中涉及六次轉手！
除夕夜，以食肆聞名的廟街，燈火通明。一眾煲仔飯店、小食店，座無虛席，唯獨位於廟街及永星里交界的糖百府竟然拉閘，鐵閘外貼着「聖誕假期，休息數天」的告示，門外被旁邊的牛腩店霸佔開枱做生意。
鋪位外觀冷清，但炒賣火熱，糖百府這個鋪位一年內就六次轉手，其中四次是以摸貨形式交易，糖百府老闆李文斌是○九年底第一個買入。持貨短短一個月，便摸出賺了六十二萬，後來知道鋪位一年內轉手六次，眼巴巴錯失了五百萬的利潤！這個鋪位背後記錄了這位初哥炒鋪的故事。
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棉花冰源自台灣，主要用鮮果、椰果等配料，配合以生果製作的刨冰，入口似棉花，故有棉花冰之稱。棉花冰為糖百府打響名堂，每款約售四十元。
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炒賣雖然熾熱，但佳節數天，糖百府鐵閘外依然貼着休息告示，顯得相當冷清。
二線街發跡
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上週四，記者向李文斌展示土地註冊處資料，表示該鋪位已轉手六次，市值比他買入時高出近六百萬，李文斌嘆道：「如果我知炒鋪咁好搵，當時就攬住個鋪啦！」
以前從事珠寶買賣超過十年的李文斌，敵不過○八金融海嘯，索性用剩餘的彈藥搏一鋪，轉行搞飲食業。第一間糖百府於○八年十一月開業，租用旺角黑布街，一個人流較少的地鋪，月租六萬。開業一個月，糖百府便接受了超過十間傳媒訪問，被冠以「台灣棉花冰」在港的始祖。不論任何時段，糖百府門外總有三十人排隊，風頭一時無兩。糖百府其後大肆擴充，一年內開了十間分店，其中六間由加盟者經營，加盟費由六十至八十萬不等。
廟街永星里分店是糖百府的第十一家分店，由加盟者選址，○九年十二月初開業，租金三萬九千八百元。加盟者選址開鋪時，李文斌亦有參與提供意見。「當時有地產經紀話廟街鋪可以擺街，所以就算鋪位實用面積只有三百多呎，只能容納二十人，但有街位補救，應該有得做。」李文斌說。
估價不足 快手摸出
廟街鋪開業頭一個月，李文斌每晚落場睇鋪，發現廟街的確如經紀所說，人流多，門外亦可多放五、六張枱，於是便索性買入鋪位。「我當時好單純咁諗，如買下此鋪，分二十年，月供只是二萬八千元，較租金近四萬元還要低，而且擁有物業，便有資格向銀行申請中小企貸款，一舉兩得。」李文斌說。於是就扑槌以七百八十八萬買入這個廟街鋪位，並落訂九十萬元。
但落訂後，糖百府即連環收到食環署告票，被指擺街營業是違規經營，罰款達一萬元。「原來個鋪根本無得做！唔擺街的話，間鋪坐得廿人，糖水鋪一晚只做到三轉，人均消費四十蚊，有數得計，我邊賺到錢。」李文斌無奈地表示。
「我以七百八十八萬買入間鋪，預計銀行估到一千萬，我借到七成的話，大訂都唔使俾。點知銀行只係估得八百萬，做七成按揭，我要補一百五十萬先至上到會呀！但我仲要裝修工場同添置器材。」於是他唯有找經紀放售，並成功在一個月間以八百五十萬摸出予另一炒家張順宜。
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李文斌提起自己早前被人指責靠炒鋪獲利時，深感不悅，隨即向記者展示其稅單：「我做生意嘅，稅都交足，邊有咁好財技去炒鋪！」
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李文斌（左）向記者展示糖百府過千呎的食品工場，表示現在主力將盈利投資在工場，及準備轉型的廟街鋪位。
「我有啲心酸！」
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記者欲接觸最新買家刁桂嫦，卻被其譚姓秘書阻撓，更大罵記者：「佢賺幾多錢關你咩事？你理得人啫？」
李文斌賬面上獲利六十二萬，扣除約二十萬經紀佣金及律師費等雜項後，短時間賺四十萬左右，已自覺有運行。
直至上週四，記者向李文斌展示該鋪位的轉手資料時，他才知道鋪位已被炒上至一千三百七十萬，對於期間已轉手六次，就顯得一臉茫然。「我只係交過租俾兩個業主，姓馮（第一手）之後就係姓冼（第四手），今年八月我就交俾地產經紀啦！」李文斌說。
鋪位現價直逼一千四百萬，李文斌坦言不敢相信。「乜值咁多錢咩？賺少幾百萬喎，唉，我有啲心酸添。上個月仲俾人話我靠炒鋪搵錢！如果識炒鋪，我每個月蝕四萬蚊都照攬住個鋪啦！」
他還把稅單交予記者看，去年度利得稅是廿六萬四千元，經營十多間糖百府一年賺一百六十萬左右，但都不及炒鋪和味。「而家諗番都覺得傻，如果當時真係揸住個鋪交平租，個鋪點會炒得起？要個鋪炒起即係要糖百府交貴租，真係好矛盾。」李文斌說。然而他購入這個鋪位時，租金回報率是六釐，現時接貨的買家，即使以近千四萬購入，回報率仍有近三釐半，只嘆李文斌無實力坐貨而已。
廟街這間糖百府，加盟者經營數月後就放棄，由於以糖百府公司名義簽租約至今年底，所以李文斌唯有接手過來繼續經營，但過去一星期，糖百府廟街分店沒有營業，錯過了聖誕及新年檔期，李文斌解釋，該鋪正準備轉型。「間鋪無錢賺有咩意思？所以我諗住裝修，轉做同甜品有關的零售店。」李文斌說。
什麼是摸貨？
如糖百府老闆李文斌購入鋪位後，在完成交易的死線前轉售予張順宜，李文斌的身份稱為確認人（ Confirmor），即俗稱「摸貨」，而張順宜則是第二確認人（ Second Confirmor），俗稱「摸上摸」。而去年政府提出的額外印花稅（又稱「釐印」），只涉及住宅物業的交易，在二十四個月內以摸貨形式轉售住宅物業的交易，亦須繳納額外印花稅，但商鋪的摸貨者則毋須繳交釐印，所以炒家蜂擁轉炒商鋪。
新業主無有怕
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資深鋪位炒家黎永滔睇好今年鋪市有一成上升空間，但補充說：「仲有一成就泡沫，接貨時最好睇定啲！」（《壹本便利》圖片）
李文斌口中的廟街糖百府，生意一般，但鋪位在一年內卻被炒上一點一倍。根據買賣合約顯示，每位買家獲利約百分之十便離場。六位買家之中，只有接李文斌棒的張順宜是資深炒家。張順宜向記者表示，年初以八百五十萬買入該鋪時，價位屬「便宜」，但眼見鋪位不足一個月便升值超過一成，遂即時摸出獲利。截至一○年十二月三十一日，恒生銀行對該鋪估值為一千零五十萬，比現價低三百二十萬。
鋪位的最新業主，是從事絲綢印刷的刁桂嫦。記者透過電話聯絡到長駐廣州的刁桂嫦，她自稱參與炒鋪有五年經驗，現時擁有不夠十個鋪位，其中一個值三千萬。對於糖百府鋪位的租金回報由七點三釐急降至三點五釐，刁桂嫦表示，相當滿意現時的租金回報。「一啲都唔貴！我睇過間鋪，生意幾好吖。廟街咁旺，就算糖百府唔租都肯定有人租。三釐半好高吖，佢升多一成我就放啦。」刁桂嫦說。
炒家轉戰鋪市，摸貨熱潮席捲各區，如佐敦庇利金街一個經營車仔麵檔鋪位，去年九月份就轉手，由二千六百萬摸至三千一百萬，十日之間升值五百萬，海怡半島商場東座一個地產代理鋪位，去年十、十一月間短短廿三日亦升值二百三十萬，即每日十萬，非常誇張！
擁有市值約三十億鋪位物業的資深炒家黎永滔指，明年鋪市仍會因資金無出路而跟隨樓市上升，升幅約一成。不過，他警告說：「升多一成就近泡沫啦！依家係咁炒，形成回報一路跌。仲要小心加息，所以我覺得睇定啲先好入貨。」
10日升值$500萬
佐敦庇利金街的車仔麵檔「有咸有甜」租客，以$7萬元租用鋪位。以$1粒魚蛋計算，該檔每月要賣七萬粒魚蛋才夠交租。
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（關永浩攝）
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23日升值$230萬
海怡半島東座商場的鋪位約六百七十呎，由鴻基地產以$2.8萬租用，回報只有 1.5釐。
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10個月升值$930萬
灣仔道 134號的鋪位上月二十日以$3,780萬賣出，上手業主為卡式盒帶廠老闆。
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（張國慶攝）
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