蘋論：樓市正步向懸崖邊緣
2011年04月15日因應樓價持續上升，超越九七年時的巔峯式「瘋顛」價，財政司司長曾俊華先生星期三公佈新的調控措施，包括在未來三個月內推出九幅土地拍賣或招標，並決定每季主動公佈賣地計劃，形同恢復定期賣地。曾司長再次強調，有需要時將毫不猶豫出招減低樓市泡沫風險。
毫無疑問，樓價超越九七年的高峯是個重要的警號，不管政府、社會及投資者都不能掉以輕心，都必須意識到樓市已接近懸崖邊，再往前走便將掉下深淵，久久不能翻身。
為甚麼說樓市已接近懸崖邊呢？
應該看到，九七年的樓價高峯不但嚴重脫離一般市民、打工仔的負擔能力，不但比全球其他大都會的樓價更昂貴，更是建築在盲目樂觀及非理性亢奮上的，根本站不住腳。九七年回歸前後樓價升至頂峯，但不到四個月過高的樓價在資金抽緊、利息急升下迅速下跌三成，部份物業開始變成負資產。然而，這只是下跌浪的第一波；到九八年亞洲、俄羅斯金融風暴先後來襲，樓價進一步下跌，認輸投降的人更多，樓價跌的更急。
往後幾年，樓市跌勢不止，比高峯期大跌七成的屋苑比比皆是，負資產住宅單位一度超過十萬個。這樣的歷史經驗充份說明，建立在非理性亢奮，缺乏經濟基本因素支持的超高樓價不可能維持，不可能站得住；只要資金轉向或有其他震盪便會迅速轉勢，跌個四腳朝天。
現時的樓價、樓市比九七年「瘋顛」期更瘋狂，大部份藍籌屋苑的呎價都比當時高，而且不是個別單位、個別屋苑有這樣的情況，是大型屋苑普遍出現高價成交。假若市民的收入比九七年的時候大幅提高，高、中低收入上班族薪水都有穩定及明顯增長的話，創出比九七年更高的樓價，支撐比九七年時更顛的樓價不是沒有可能的。
只可惜回歸十三年多以來大部份上班族的收入停滯不前，幸運的上班族薪酬也不過比九七年時多一成左右，不幸碰上精簡人手潮或行業萎縮的薪酬只會有減無增。
換言之，普遍上班族接貨能力都沒有比九七年時改善，有的更削弱了。以這樣的負擔能力怎麼可能頂住比九七年還要高的樓價呢？
有不少地產業界人士認為，內地居民越來越龐大的購買力是今次大升市的動力。只要有這支大水喉頂住樓市，只要內地客繼續入市，本地樓價再高也不是問題。這是一個良好的願望，但只能是一個良好的願望，並非實際的情況，更不可能成為托住樓價飛越九七高峯的支柱。內地豪客當然越來越多，他們在不同大城市包括香港投資物業也不是奇怪的事。但對內地豪客而言，在香港的物業不過是一項投資，是可以隨時待價而沽的，是不會死抱不放的。當本地樓價已處於不勝寒的高位時，內地投資者肯定會重新部署，把焦點轉向其他有較多升值水位的城市。倫敦、紐約、三藩市的樓價已下跌不少，以投資價值而言比香港的二、三十年舊樓優勝得多，值博率高得多。只要他們把部份資金轉向這些地方，香港樓市的承接力登時下降，原本火熱的炒賣情況即時冷卻，樓價肯定應聲下挫，甚至下跌得比九七年時更快更兇。只要想到這裏，就讓人對當前樓價的升勢感到心寒不已！
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