20年后房地产市场三问 对总体现状是否有误判？
house.hangzhou.com.cn 2011年07月01日 09:11:56 星期五 来源：新华网/经济参考报
新华社四川分社社长 刘欣欣
我们第一次明确提出了“走向住宅私有化”的改革方向。第一次提出了要振兴房地产业。当时，住房是一种福利，主要靠单位分配，很多人甚至从来没有想过要自己掏钱买房，从来没有想过在中国可以拥有自己产权的住宅。
作为记者，最大的心愿就是我们的呼喊能够造福人民，看到人们的住宅得到改善。如今，中国城市居民的住房，人均已达30平方米，世界35%的钢材、55%的水泥，浇筑在中国的大地上。上海一年的住房竣工量，比欧盟最早的12国家一年建的总量还多。这种建设速度，前所未有。
24年前，住房是热点问题，24年后，住房仍然是社会的一个大热点。
一开始都不知道去哪儿调研
24年前，我和同为新华社记者的陈宝玖奉命写一组关于住房问题的调查。我们历时20多天，跑了北京、上海、广州、成都、沈阳等地，最后写出了《房房房》一组三篇报道。在经济参考报发表后，引起了巨大的社会反响。
那个年代的社会大背景是什么样的？改革开放之后温饱解决了，有衣服穿了，大家就开始思考住房是否也应该有所改善。当时，城市居民住宅短缺已成为一个极为紧迫的问题。改革开放之前，房子长期都是由政府和企事业单位统一投资建造、统一分配、统一维修管理的，人们都是等着单位分房子。而随着人口增长、城市膨胀等一系列历史和现实原因，政府和企事业单位难以应付迅速扩大的住房需求压力，无法满足城市居民的住房需求。
于是，改革的呼声逐渐升高，住房改革也已经在个别地方有所探索，但人们对住房改革的方向和目标并不清楚。
上世纪80年代初，我国开始实行补贴出售住房的试点，当时长期的低房租高福利政策，让人们认为买房不如租房。我们在调研中发现，全国城镇居民住房平均每平方米使用面积月租金约一角三，住两间房一个月只需要交几元前的房租，这在当初被认为是社会主义制度优越性的一个标志，但结果却事与愿违，低租金刺激了人们住房需求的膨胀“一个月少抽一包烟就能多住两间房，我干啥不多要房？”
后来国家又提出了提高房租、增加工资鼓励买房的改革思路，并在山东烟台等地搞试点，我们做这组报道就是这期间。
还没开始调研，总社有些同志就告诉我说这个选题没什么可写的，因为连当时的建设部都不了解相关改革情况。我和宝玖第一站就是去建设部，本来想从那儿获得一些线索和调研方向，但结果很让人失望，当时的建设部居然对全国哪个城市搞得好这样最基本的情况都不知道，他们只是让我们去天津的一家房地产杂志问问情况，因为那份刊物当时在行业内还比较权威，会刊登一些地方住房改革的情况介绍。
20多天十六七万字采访记录
调研也不都是一帆风顺，去烟台采访就遇到了困难，相关主管部门不接受我们采访，只说现在正在研究当中，还比较敏感。原来在我们之前有个别媒体对房租改革做了不客观的报道，给当地工作开展造成了很大的被动。
他们不配合，我们很犯愁，因为烟台是国家领导人亲自抓的试点，全国都关注烟台的改革，如果没有烟台房租改革试点的情况，这篇文章就缺少核心的内容。
之后我们想了各种办法，试图接触到了解试点情况的人，包括翻看宾馆的住宿登记，就是这个本没想到有什么收获的举动，让我们发现了全国房地产协会也从北京来烟台调查的信息，当时非常兴奋，立即查到了他们的房间，找到他们。
我们在聊天中谈到了在广东、成都等地采访掌握的情况，他们对国内其他地方的改革情况还不太了解，提出让我们把材料给他们。而他们来调查烟台改革的情况，有烟台的改革方案，我们可以交换。
就这样我们拿到了烟台的改革方案，但人家只是将材料借阅给我们，于是当天晚上我和宝玖两个人就开始抄，一直到凌晨三四点钟，终于拿到了主要内容和关键数据。
我们的采访深入到工厂、企业，采访了包括房产公司经理、工人在内近百人。在上海采访的时候，专门走进小胡同里面了解城市居民的真实住房情况。调研的20多天里，记的笔记就有半尺厚，字数达十六七万字，笔记本翻一遍差不多要一天。
我们选择调研的地方都是改革走在前面的城市，他们有很多创新型的探索，很多领导干部和集体都有一些新想法，我们从他们那里吸取了很多新思想。
除了扎实的调研采访，我们还查阅了大量的材料，包括国外的一些译著，一些经营管理类的书中会有房地产改革、经营的内容，也做笔记。
我们的报道成为住房改革蓝本
确定思路的过程比较艰辛。我记得，采访进行到进程的1/3时，先确定了大概主题，然后按照这个主题准备采访，都要列上提纲，比如第一部分采访这些人，大体写这么些东西，材料够不够，第二部分要用哪些材料，越往后采访越费劲，每天采访完都要整理并列出接下来的采访计划，细到怎么选择典型、用哪些例子等。就这样，我们一边采访，一边整理，一边修正主题思想，在采访结束的时候，主题思想已基本形成了，这些思想包括房地产改革要走向住房私有，要复兴房地产业等。
在这个大的主题思想下，我们提出了很多新观点、新名词，这些是有关主管部门都没有提出来的。比如住宅私有化，我们在稿子中大胆提出，“弊端甚多的国家统包分配住宅制理应退位，本世纪最后的十几年，将是私有住宅大踏步前进的年代。”再比如居住自由，主要针对当时居民在住宅消费上的不自由状况，我们形象地将其描述为，分房就像包办婚姻，单位分个房，就像给你找个老婆，不准挑长相、个头、年龄、脾气，反正是个女人就行，那个时候没有居住自由，住房消费者的个性需求长期被忽略。此外，我们还关注到了以经营商品住宅为主业的开发公司开始异军突起，并提出“我国城镇住宅建设由于这些公司的崛起而跨入一个新时代”的判断。
形成思想之后，就是写作了，当然这也不是那么容易的，单个的人物、事件可能还比较好写，但这种综合式的纵论性报道很考验人。
具体到语言文字上，我们也精心组织、力图创新，比如每篇文章的结尾，都经过了精心的思考、打磨和推敲。“许多渴望改善住房条件的人已开始思考这样一个问题：我是否应该买房？”这是第一篇报道《走向住宅私有》的结尾。而在最后一篇《房地产业再复兴》的报道结尾，我们这样写道：千头万绪、百废待兴，我国房地产业的复兴已有一个良好的开端，人们期待着更精彩的下文。这样的写作在当时开创了一种全新的文风，整个文章让人看了之后有耳目一新的感觉。
1987年5月，以“房房房”为题的系列稿件分三个星期，在经参的星期刊陆续推出。
稿件一经播发，引起了全国的震动，因为它触动了当时全国人民绷得最紧的一根神经。中央人民广播电台早上6点半的新闻广播栏目专门对稿件内容进行了播报，并分三天进行跟进，进一步扩大了稿件影响力。
湖北一大型国有企业给报社来信，说分配住房遇到大难题，急于寻求改革办法，想请记者去施以良方。
还有一个小插曲，那是在稿件见报之后不久，当时的经参总编辑周建英到建设部，见到建设部有关负责人问及住房改革的思路时，这位负责人就拿出刊登这组报道的经济参考报说，“就按这个搞”。
在报道播发的几年中，国家进一步深化住房体制改革，提租补贴、以租代售等探索逐渐淡出历史。1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，宣布全国城镇停止住房实物分配，全面实行住房商品化。
20年后的房地产市场三问
近20年过去，住房仍是人们非常关心，也非常不满意的问题。这里面有什么值得深思的地方？
国家对房地产市场进行了几轮调控，但结果常常是四个不满意：中央政府不满意，地方政府不满意，群众不满意，开发商也不满意。为什么会出现这种情况？我们想试着提出几个问题，希望引起更多思考。
一问：对我国的住房总体现状是否出现了误判？
当前我们国家房地产市场最大的问题是什么？
是对形势的总体判断：到底是健康还是不健康，是小毛病还是大毛病，是少数城市问题，还是多数城市问题，现在的房价到底合理不合理？
当前最大的问题是误诊、误判。种种迹象表明，我们对全国住房总体现状的基本判断出现了错误。结果使住房市场宏观调控不能对症下药，以致出现了无病吃药，少数城市有病全国吃药，有小病吃猛药的奇怪现象。
从1998年国务院发文取消福利分房制度后，我国住房建设始终保持高速增长，人们住房改善之快，是任何国家都没有过的，应该说是创造了一个世界建房史的奇迹。
那么为什么住房又会成为一个意见强烈的社会问题呢？
我认为，其中一个重要原因,是我国对居民住房基本情况、基本数据严重失真。举例说，我们一个国家级住房研究所，竟认为我国城镇居民有75%没有房住。而且这种严重违背事实的荒唐文章竟然能发表。由他们给国家当智囊，以此为依据进行宏观调控能不出问题吗？
另一个重要原因是，把住房胃口吊得过高。群众改善住房的迫切愿望，我们没有正确的引导，造成了一些人不切实际的过高期望值。
二问：我国的房价高吗？
房价涨不涨由什么决定？市场。供需平衡，房价自然平稳了，现在供应量是否存在严重不足的问题？如果存在房价自然就要上涨。现在总听到有人说开发商抬高房价，开发商想卖多少钱就卖多少钱，他有那么大能耐吗？没有。相对市场有巨大的需求，我们建得还是少。
从另一个层面上说，房价上涨也是符合经济规律的，G D P保持每年10%左右的增幅，凭什么单单让房价降下去？根据这些年的观察分析，我认为，房价涨幅至少应该和G D P同步，甚至应略高于G DP的增速。
现在的房价高不高怎么评判？单说北京、上海的房价，我认为北京和上海就应该是全国房价最高的地方。一线、二线、三线城市房价应该有个梯级差价，这也有利于城市人口的市场化配置。
也许有人会说我们的收入低。24年前我们在报道中就说了，群众对住房的购买能力超出了理论家的推断。有人总是说中国人买不起房，但那些房子怎么都卖出去了呢？一般来说，一套住房都需要耗费一个家庭十到二十年的积蓄，收入是个大概念，包括家庭资产在内，而不仅仅是工资。买房的又常常不是一个人，而是一个家庭，甚至是一个家族。因此，我们不能低估人们的购买力。
现在我们很多大学生刚毕业没几年就要求买房，买不起就骂政府，而且买房还不是买一般的房，得买市中心地段的，要100平方米以上的大户型，价格还不能贵，这样的期房是不是有点过高了？
国家本来提出的调控目标是防止房价过快上涨，这是对的，但是采取的许多措施却是南辕北辙的，限地、控制建房面积……这必然导致越建越少，供给越来越紧张，房价高涨难控，不得不采取强硬的行政手段。不仅如此，防止房价过快上涨的目标，在有关部门和媒体上还逐渐演变成了使房价下降。老百姓的期待需要引导，他们不了解情况，但相关部门应是理性、清醒的。
三问：我国住房市场的主要矛盾是什么？
是解决改善型住房问题还是解决保障房的问题？
根据国家统计局数据，我国只有不到11%的城镇居民家庭没房住，保障房的户数为什么要达到20%？这不是浪费吗？
还要注意到，在不到11%的没房家庭中，相当一部分是大学刚毕业或工作不久的年轻人，他们虽然没房，但他们不希望住保障房。另外像廉租房、公租房这样可以租住的保障房，不能带来资产增值，也会让相当一部分人不愿意租房，这样分析之后就会发现，实际上真正需要保障房的人群比例可能还要低上几个百分点。在没弄清国家到底多少人没房住的时候，就大兴保障房建设可能会造成巨大的社会浪费、且贻患无穷。
我认为，我国城市居民住房的主要矛盾在改善型住房领域。但现在的政策却恰恰忽视和限制了他们改善型住房需求，主次颠倒。最新的调控强化了差别化住房信贷政策，对改善型需求伤害很大。有的地方甚至规定不许买第三套住房，这对众多的现在只拥有一套住房、但曾置换或改善过一次住房的人，失去了再改善的希望，这是对大多数人的不公平。大范围内实施的“限购令”也在很大程度上限制了人们的迁徙自由。
对千差万别、异常复杂的住房市场调控，怎样避免一刀切？在住宅贷款资格、按揭利率、价格高低、面积大小等问题上，究竟哪些方面由中央负责，哪些由地方负责？怎么样科学地划分宏观调控和中观调控的职责和权力都是需要有清醒认识的。（本文由记者王涛整理）
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