證監出手 李嘉誠投降 - 20130514 - 蘋果日報

 

證監出手　李嘉誠投降

【本報訊】醞釀超過一年、經長實律師團隊反覆研究，「超人」李嘉誠向政府「挑機」拆售雍澄軒，最後卻因證監會介入而宣佈跪低。長實表示，由於出售雍澄軒酒店房間被指是未獲認可推銷集體投資計劃，已與證監會達成協議，取消所有雍澄軒交易兼向買家全數退款。有法律界人士認為，一旦有買家拒絕取消交易，長實可能陷入毀約或實行集體投資計劃的兩難處境。
記者：鄧偉忠　陳健文　譚靜雯

今年2月18日，長實突然將雍澄軒酒店房間當住宅出售，多名官員甚至特首梁振英先後開腔呼籲投資者小心，惟「超人效應」說服不少投資者，令雍澄軒全部360伙兩日內火速沽清，套現逾14億元。

趙國雄：以和為貴

擔大旗負責推銷雍澄軒的長實執董趙國雄昨繼續「死撐」，表示長實「冇做錯」，與證監會協議取消雍澄軒買賣，是想「以和為貴」，因為香港需要和諧。
證監會早已就調查雍澄軒與長實角力，由於一旦買賣協議落實將難以追究，證監會要求長實在6月份買賣交易死線前取消交易，否則將向法庭入稟叫停。本報獲得長實致買家的函件中，長實雖不認同證監會觀點，但強調交易可能會因冗長法律程序、及出現不明朗因素，可能無法就酒店房間買賣進行交易，提出取消交易。長實將於本月30日前向客戶全數退還定金，連同7厘利息（滙豐最優惠利率＋2％），以及向買家支付1萬元，用於支付律師及其他費用。

對於拒絕取消交易的買家，長實在信件「恐嚇」，集團是在「不承認任何責任」的前提下提出取消交易，若買家不同意取消交易，證監會可能會在原訟法庭展開法律程序，向法院申請頒令宣告交易無效。
執業律師黃國桐坦言，長實的公告「好陰濕」：「（長實）唔同意人哋（證監會）法律觀點，但點解又話要取消交易？」他表示，長實明顯是推卸責任，並指取消交易是雙方同意下才能實行，買家之後無權追究，但若買家要求繼續交易，一旦長實拒絕，可能構成毀約；但如果交易實行，則可能陷入集體投資計劃。
證監會行政總裁歐達禮表示，集體投資計劃的投資者在投資前有權獲得的資料，較雍澄軒個案中獲提供的資料為多，故認為有關解決方案屬合理結果，並指方案若能落實，將可確保各方回復到交易前的狀況。

■雍澄軒首批單位平均建築呎價5,236元，平過部份二手居屋價，吸引買家搶購。

違規推銷集體投資

證監會指，有迹象指雍澄軒銷售項目具備集體投資計劃的多項主要元素，其中包括酒店日常管理是交予另行委任的經營者代替買方執行，而酒店營運者將會掌控酒店管理和監督所需的各項主要職能，其中包括把客人編配至不同房間。
根據《證券及期貨條例》，集體投資計劃主要包括四項元素，就財產作出安排、投資計劃參與者對財產管理並無日常控制、財產由營辦投資安排人代為管理，以及投資安排的目的是讓參與者從中獲得利潤回報。有法律界人士認為，長實今可能是過份集中於斟酌雍澄軒的地契問題，而疏忽或觸及集體投資計劃的可能性。

雍澄軒拆售事件簿

2月18日
長實突然宣佈分拆出售雍澄軒酒店項目
2月19日
發展局局長陳茂波呼籲雍澄軒買家小心，單位只可作旅館用途，如發現違例，地政總署有權收回物業。長實執行董事趙國雄堅稱拆售雍澄軒：「完全係合法、合情、合理。」
2月24日
有買家報警求助指長實未有清楚交代買家所須承擔的風險
3月4日
立法會議員郭榮鏗去信證監會要求跟進
5月13日
證監會調查雍澄軒項目，長實同意取消酒店交易，主動向買家退款
資料來源：《蘋果》資料室

證監出手　李嘉誠投降 - 20130514 - 蘋果日報

京溫馨提示　勿惹民憤

【拆局】
證監會指長實拆售雍澄軒房間屬集體投資計劃，長實雖不認同有關法律觀點，卻未如以往訴諸法院「撐到底」，反選擇取消交易。

少有「未打先投降」

不少政、商界人士把今次事件，與早前和黃突然在貨櫃碼頭工潮中讓步聯繫一起，認為李家已收到北京「溫馨提示」，少做惹起民憤的事，不要為梁振英政府添煩添亂，但會否全面轉軚挺梁，就有待觀察。有商界人士指，以往長和系不怕與政府打官司，如早前市建局向長實子公司追討一筆土地發展公司年代遺下的收地開支欠款，雖只涉2,300萬元，但李澤鉅堅持打官司，與今次「未打先投降」明顯不同，亦顯示李家不想「搞大件事」。
早前特首梁振英與長和系主席李嘉誠密會，不久和黃及貨櫃碼頭外判商即提出加薪9.8％方案，令工潮得以化解，該商界人士相信李嘉誠對主管港澳事務的人大委員長張德江，要求港人減少爭拗、多搞經濟的指示心領神會，今次長實不戰而降，相信也是不想北京覺得李家「唔聽話」，至於李嘉誠會轉軚挺梁？「呢個好難講，唔做添煩添亂嘅事，唔代表要撐佢（梁振英）。」

買家可追討毀約損失

【本報訊】長實拆售葵涌雍澄軒劃時代告終，雖然大部份買家對長實回水表示歡迎，但買家亦可以選擇拒絕取消交易，長實往後可能面對連串法律訴訟。長實多年來一直奉行合約精神，旗下樓盤必向未按合約完成交易的買家作出法律行動。有法律意見認為，長實今次如同毀約，買方可向賣方追討一切損失。
律師梁永鏗表示，現時一般二手住宅樓宇買賣，若買賣一方在簽署正式買賣合約後取消交易，買賣任何一方可向對方追討損失。

二手轉售可追差價

今次長實單方面要求雍澄軒所有買家取消交易，已是毀約；買家若在交易造成損失，例如單位在二手市場轉售，賺了60萬元，這60萬元或因長實取消交易而失去，可向長實追討；而就算單位未曾轉手，只要證明單位已升值，亦可向發展商追收差價，大前提是要視乎雍澄軒買賣合約內容，有否偏幫賣方的條款。
斥資近500萬元入市的買家岳女士認為長實應一早退款。她於簽訂臨時買賣合約後，才發現必須與發展商簽署條款苛刻的酒店營運合同，質疑長實未有清楚交代買家需承擔的風險，「如果可以攞番錢梗係開心」。她又批評長實拆售雍澄軒手法，「點解會用咁嘅手段銷售，佢真係好過份」。另一買家、中信証券國際執董林一鳴表示，不希望捲入複雜的法律程序，願意取消合約。

李澤鉅一意孤行撞板

【本報訊】長實以「蠱惑招」拆售雍澄軒，表面是被證監會找到法律漏洞，惟對擁有龐大律師團的長實，竟未有計及上述因素實屬罕見。有市場人士擔心，集團主席李嘉誠或會找人「祭旗」。

趙國雄硬銷項目

2月中旬，長實執行董事趙國雄揚言：「（雍澄軒）係一個劃時代嘅地產投資項目。」對於當日有人質疑，長實分拆酒店房間只是「扮住宅」出售，趙多次回應：「呢個唔係住宅」。
及至3月初，法律界立法會議員郭榮鏗去信證監會、指拆售雍澄軒應落入《證券及期貨條例》中「集體投資計劃」範疇，當時長實副主席李澤鉅堅持做法合法。
有地產界人士透露，拆售雍澄軒的決定，是由李澤鉅拍板。長實的法律團隊曾仔細研究項目的地契及地政條例，認為有足夠法律理據拆售項目，但疑有人「漏招」，忽略項目性質或牴觸證監條例。知情人士稱，有長實高層曾提醒李澤鉅，拆售有潛在風險，但李澤鉅堅持去馬。
郭昨指出，今次事件不涉刑事責任，故買家只可循民事訴訟索償。至於索償對象，律師梁永鏗表示，應是負責拆售雍澄軒的子公司、即Pearl Wisdom Limited（PWL）及相關董事。資料顯示，李澤鉅是PWL其中一名董事，趙國雄亦是董事之一。