我在网易新闻客户端发现新闻：「任志强"买房好时机"论系忽悠」，与你分享。
文/香港财经评论员 梁海明
最近不少地方政府和开发商都憋不住了。江苏常州党报《常州日报》上周头版头条报道"我市目前已到购房好时机"，地产大鳄任志强也大呼"现在是买房好时机"，他还很"毒舌"地指出"选择等待的购房者很傻!"这些声音都引起了不少民众的关注。
加上，路透社根据国家统计局的最新数据，测算出上月全国70个大中城市新建住宅的房价，按月下跌0.5%。这个跌幅不但比5月份的0.2%扩大0.3个百分点，更是2011年1月以来最大的跌幅。不少房地产专家、业界对此认为，数据反映中国房价跌势加剧，如果现在房价跌了不买房，以后恐怕要后悔。这可能让不少人动起了现在买房的念头。
但是，这里我必须告诉读者的是，上面这些人又不是神，凭什么说现在就是买房的好时机呢?谁信他们的话，谁才"很傻很天真"!在这里，我要揭露一下他们这么说的真实用意。
叫大家买房是开发商天性
对于任志强乃至全球的地产开发商来说，在商言商，他们是必须强烈呼吁、建议大家买房的，如果不这样做，他们就真的很"傻"了。
读者可以试想一下，如果开发商不看好房地产市场，他们干嘛要从实房地产行业呢?开发商如果不加大嗓门叫大家买房，他们所建的房子怎么卖得掉呢，难道所建的房子都给自己住吗?
何况，尤其值得读者注意的是，读者有关买房的知识、信息和经验，都远远比不上开发商，因为绝大多数读者穷其一生买房次数都很难超过10次，但开发商所建、所卖的房子可是成千上万。因此，开发商所说的话哪句真哪句假，欠缺经验的读者很难分清。读者只要有一个不小心，很容易被开发商的言辞所迷惑。
读者不想被迷惑，就必须紧记看好房地产市场，叫大家买房子是开发商的天性，开发商的话，大家还是听听就算。
对于一些媒体尤其是地方党报鼓吹买房的用意，读者仔细想想也不难理解。近日有地方党报头版头条刊文呼吁大家买房，是希望以此来影响房地产市场，由于地方党报的报道要体现地方政府的施政意志，因此这当中的用意，相信即使我不说，聪明的读者，你们也是懂的。
至于部分专家引用数据来分析房地产未来趋势，我认为他们的结论也是不大可靠的。为什么我要这样说呢?这是因为如果只看到最近一、两个月与房地产相关的数据变好或变差，其实很难得出房地产未来的趋势已经变好或变差的结论。房地产市场的一个循环周期长达数年，甚至10年以上，因此观察房地产也起码要以年为单位，才能比较准确知道市场的大方向。如果仅凭短期变化就作出房市趋势的预测，甚至作出买房或者卖房的决定，未来可能会追悔莫及。
看到这，我想请读者们告诉我，他们的话你还敢相信吗?
而且，不但他们的话不要相信，亲朋好友的话也只能参考，作为业余投资者甚至没有投资经验的民众，集体智慧在房市上很难有用武之处。
事实上，即使是专业的投资人士例如基金经理，也经常有看不准的时候。在2003年非典爆发之后，有超过80%的环球基金经理，认为香港将结构性地衰退，因此对香港的房市、地产股退避三舍，但香港房市其后的涨势，让这些环球基金经理们的眼镜掉了一地。
读者买房前必须认识自己
对此，估计不少读者会产生很大的疑问，既然这个不能信，那个也不能信，何时买房究竟该相信谁?我的答案很简单，那就是相信读者你自己!
这是因为对于不想要、不需要买房子的读者而言，什么时候买房根本与你无关。对于那些想买房的读者来说，"为了现在不买，以后会更贵"的理由买房则是荒唐的，因为包括房市在内，任何市场都是循环的，没有价格永远会越来越贵的道理。
读者最应当明白的是，买房子的理由并非"时机"，更应该是实际的根据或理由。然而，大多数读者都上了"现在是买房好时机"这句话的当，完全不清楚、不考虑自己是不是真的需要房子就买了。
古希腊的大思想家苏格拉底(Socrates)有句名言"认识你自己"(Know yourself)，他认为人要"认识真正的我"，这个"我"指的是"心灵和理智"，读者只有真正明白自己为何要买房，真正了解自己买房的目的之后，才能理智地告诉自己，是否该买房，何时才能买房。
对此，我在这里要告诉读者，大家什么时候能认识自己，满足以下买房的条件，什么时候才是买房的最好时机。
条件之一，读者的收入是否轻松应付未来的房贷。在买房之前，读者必须了解到，买房每月所承担的房贷，占月收入的1/3以下，才属轻松偿还房贷的范围之内。最多也不要超过月收入的1/2，否则将造成严重的买房负担，造成"过度消费"，导致买房的读者容易沦为帮银行打工的"房奴"。所谓"广厦千间，夜眠仅需六尺;家财万贯，日食不过三餐"，如果买房后就需要咬紧牙关度日，那又何必买房?
因此，读者在买房前，不妨从每月可负担的房贷乘以12个月，再乘以贷款的年数，与现行银行的房贷利率(利率最好再加3个百分点，因利率没可能一直不变)，计算出自己所能负担总房贷数字，以此认识自己究竟有无轻松的偿还房贷能力。当然，如果你是富人，那就另当别论了。
条件之二，读者的工作、家庭未来能否继续维持稳定。工作、家庭越稳定的读者，才越适合买房子。读者在买房之前应该非常有把握在未来5至10年内，自己的工作、家庭都相当稳定，否则一旦买了房子，工作、家庭状态突然有所变动，房子反而成了烫手山芋，难以处理。
尤其是在工作稳定方面，读者必须特别注意。数据显示，全球的企业大多寿命都不足10年。例如在中国，国家工商总局在2013年8月发布的《全国内资企业生存时间分析报告》显示，中国企业企业平均寿命为6.09年，近60%的企业寿命只有5年。即使是世界第一大经济体美国，也有62%左右的企业寿命没超过5年，更只有2%的企业能存活50年。
就算读者所工作的公司状况良好，也难以保证你以后就能一帆风顺，毕竟，中国增长速度放缓已成定局，企业裁员、减薪已经不是什么新闻了。因此，读者需要有自信在未来5至10年内，不会失去工作，不会被减薪，再考虑自己要买什么样的房子。
预测房价将会涨30%你行吗?
条件之三，读者买房是否有足够的风险管理。在中国的大多数城市，约20%的读者买房只是为了自住，约30%是为了投资，约30%的人是投资和自住兼备。对于60%有投资目的的人，必须清楚明白的是，如果政府继续大印钞票，银行贷款利率长期保持低水平，房价确实可以保持不跌甚至上涨的"无重状态"。
但是，政府是没有可能长期大印钞票，银行利率也没可能持续低水平，在这种情况下，房价自然也挑战不了地心吸力，只升不跌了。
而且，在这里必须告诉读者一个房市的真相，那就是房子与股票、债券等其他投资品相比，除了交易成本高、交易时间长，还有一个非常致命的缺点，那就是难以设止损点。由于房市并不像股票那样在集中市场买卖，当房价大幅下跌，如果读者是以投资为目的，就形同被套牢了，即使想卖房子，可能连降价大甩卖都卖不掉，想小赔也要看运气。这种情况下，贸然买房投资的读者将会招致重大的损失。因此，读者买房投资之前，需要做好风险管理。
此外，与股市作为宏观经济的领先指标不同，房地产是宏观经济的滞后指标，简单而言，那就是宏观经济还没有变化时，股市指数已经提前反应了。但宏观经济要持续衰弱一年以上，房价才会缓缓下跌。
而买家通常往往只会在整体房市正在上升时出现，房价下跌或将要见顶时就很难找到人买房，这意味想要买房投资的读者几乎没有可能捕捉房市的高峰。普遍情况来说，扣除了各项投资成本，房价起码要上涨30%以上才能令买房投资的人真正赚到钱，换言之，买房的读者要想获利，必须准确预测到未来房价不会跌，并至少有30%的升幅，我在这里敢问一句，读者你行吗?
条件之四，买房是否可以满足家庭成员未来的规划。买房对大多数读者而言，购买了这个被称作"不动产"的房子之后，以后可能就真的"动不了"了，因此，如果读者或家庭成员在未来几年，有搬迁外地工作、求学的计划，那暂时就不应该买房了。
同时，由于买房不是买菜，买房是一辈子最大的投资，因此，在买房之前，如果有家庭成员对房子类型的好恶，对周遭环境的选择有不同意见，那也就不是买房的好时机了，这是因为如果买房后不能给全体家庭成员带来安全感、满足感，也就没有买房的必要了。
我必须说明的是，在上述这四个因素中，读者如果满足有两个或者两个以上的条件，就是合适买房子的好时机，但不要轻信开发商、专家、媒体和亲朋好友说的"好时机"。
美国华尔街有个擦鞋童理论(Shoeshine Boy Theory)，就是说连擦鞋童都知道要进场买某只股票的时候，那只股票价格明显是过高了，绝对不宜再去投资，否则将招致损失。这个理论又称零股理论(Odd Lot Theory)，是由美国著名的肯尼迪家族成员老约瑟夫·P·肯尼迪(Joseph P. Kennedy, Sr.)提出来的，他在一战结束后投资股票赚了大钱，成为了百万富翁后，进而步入政坛，使肯尼迪家族成为了受世人关注的美国政治世家。
事实上，老约瑟夫·P·肯尼迪这个理论同样适合用于房地产市场。当大家都在谈论"现在是买房好时机"时，往往意味着这个时机很可能已经不是好时机了，读者买房之前更需要仔细思量，以免给自己带来不必要的麻烦和损失。(你所不知道的房地产真相系列之一)
原地址：http://163.fm/Lw45QnA
华海。華海。
没有评论:
发表评论