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財經評論：磚頭未必保值
■大圍名城跑輸整體樓市，不時傳出蝕讓。 資料圖片
近日投行報告、樓市專家，以至特首都開腔表示樓市已現跌勢，但記者每逢新盤開售日到售樓處採訪，總不乏買家在鏡頭前樓神上身，將「磚頭保值、銀紙貶值」掛在唇邊，彷彿置業是世上最安全的投資。
記者翻查近期物業買賣個案，的確2010年後一手買家由購入單位、持貨3年或更長、直到SSD鬆綁後轉手，絕大部份賬面都錄得正回報，惟物業升幅跑贏通脹卻絕非必然。
以2011年開售的數個大型新盤為例，辣稅鬆綁後去年開始錄二手交投，其中將軍澳天晉成績彪炳，近期一手業主賣樓最少都錄得近兩成的利潤，部份中小型單位賬面賺幅更加超過七成。
可惜，同一發展商旗下的大角嘴瓏璽，或者同期開賣的大型住宅項目，諸如黃大仙現祟山、洪水橋尚城、大圍名城、日出康城領凱等，都有一手業主轉手時僅賺個位數巴仙，而名城更跑輸整體樓市走勢，不時傳出蝕讓。
賺蝕視乎業主眼光
對比本港統計處編制的綜合消費物價指數，2011年全年報106點，至今年最新公佈的8月份數據報120.5點，期內升幅達14%，換言之，2011年入市買磚頭的業主，樓價升幅跑輸銀紙貶值速度屬正常。
與此同時，物業升值速度與發展商亦無絕對關係，例如大角嘴瓏璽及將軍澳天晉二手呎價走勢並不全然一致，至於長實（1113）同年推售的名城、領凱及尚城，一手業主命運各異。洪水橋尚城500餘方呎兩房戶，一手業主近期沽售，賬面升幅最多達27%，而三房戶的升值幅度只於一成徘徊，最低僅8%，反映間隔影響回報率以倍數計，而非哪家發展商負責興建。
磚頭保值，實非必然。置業與其他投資一樣，回報多寡只視乎買家入市眼光、置業時機、戶型間隔、地區發展、同類型單位未來供應等，種種細節都會影響物業日後價值。
記者：陳東陽
P.S.以史為鑑，18年前高位接火棒買天水圍嘉湖山莊的一手苦主，要到近年樓價方重返家鄉，煎熬的時日足夠將嬰孩養育成人。
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