2016年4月4日星期一

蘋果日報- 部份一線城市出招降溫　　三線城市續發熱　　中央谷樓市醞釀資產大泡沫

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部份一線城市出招降溫　　三線城市續發熱　　中央谷樓市醞釀資產大泡沫

【本報訊】中央持續放寬樓市，望拉動房地產投資穩經濟增長，惟三、四線城市救市未成，卻令一線城市的樓市狂飆，更要出手降溫。星展唯高達研究部主管吳淑燕認為，內地結構轉型完成前難靠新經濟支持，只能重回舊路，透過信貸寬鬆及行政手段刺激樓市，但持續寬鬆，已令市場憂慮創造出資產泡沫，政策更「大開倒車」。
記者：方楚茵

■中央持續放寬樓市，令一、二線城樓價不受控地狂飆，市場憂慮創造出資產泡沫。　資料圖片

中國經濟增長放緩是不爭事實，要開發商重新投資，吳淑燕坦言最好方法是降低庫存，但現時只見到房地產銷售增長不錯，但總庫存量卻仍處高水平。由於過去三至四年開發商已大量買地，她指若將土儲計入庫存，土地加上完工未售已達3.88年，雖比以往4年水平下降，但與2011年3.07年仍差很遠，簡單而言即是「開發商無買地必要」。據國家統計局數據，首2個月開發商買地面積僅2,236萬平方米，雖較去年大幅收窄，但按年仍跌19.4%。

一線城市負擔比率達80%為令開發商大破慳囊，內地上月再次減息及降低首付助去庫存，然而政策效力卻誤中副車，令一線樓市炒上。吳淑燕指，「一線城市這樣漲是非常不健康」，因中國去年可賣掉11.5億平方米庫存，增長突然加快，只是變相把未來兩年需求往前推，若今年新增供應加快，都可能影響樓價。

中央之前屢出調控口術壓抑一線樓市，但全不收效，最終調控重臨滬、深等地，市場料下波將蔓延至北京。吳淑燕指全因「北京，不是北京人的北京，是全國人的北京，上海也是全國人的上海」，外地人認為需在一線城市置業，令樓價繼續升，造成當地人買不起樓。長遠亦令房價回到上升軌道，令可負擔比率回到2012、13年則有機會形成泡沫。

但她認為，現時內地人仍主要以自有資金購房，按全國住房負擔比率處34%低位，暫未見泡沫，但一線城市住房負擔比率已達80%。

銀行不敢過份進取放貸中央以行政手段消除庫存，同時推動供給側改革，減少土地供應，卻與拉動房地產投資穩經濟的方向矛盾，吳淑燕認為，政策推行是「中國政府很大的困局，只能兩害取其輕」，在樓市大招出完，隨着城市表現分化加劇，中央改行因城施策。

瀋陽針對在校學生的「零首付」及廣州跨區買樓契稅等政策均極短壽，近期瀋陽又再推出「試行版」的獎金吸引在校學生買樓方案，予人政策混亂感覺。吳淑燕解釋，僅得庫存高地區可更大程度放寬，如瀋陽除了零首付外，其他寬鬆政策都批了，但新政策大方向是槓桿不能用太多，亦不能令樓價急升，因急升後可能有大跌風險。

對於內地叫停「首付貸」及流傳收緊按揭，吳淑燕認為首付貸沒市場想像中嚴重，據該行渠道調查，首付貸需求最高的一線城市使用比率，只佔全部購買的百分之二，未來中央再抓緊，料比率將持續下降。她指內地銀行也意識到樓市風險，不是對所有人都願意提供75%的按揭，部份只達60%至65%。

【專家意見】

樓價升幅將收窄中原地產大中華區總裁賴國強指，一線城市2月份樓價指數繼續上升，但因為中央頻頻出口術調控，預料以後樓價升幅將收窄。