調控房價越調越高之弔詭 ．紀碩鳴
中國調控房價成為人大政協兩會的重要熱點，二手房交易增值額徵稅百分之二十等「國五條」在會內會外引發激辯，民眾爭相完成交易過戶手續，交易量激增。學者疾呼重視低收入群體買不起房的問題。
當「兩會」代表、委員們在人民大會堂東門排著隊魚貫而入時，座落在北京朝陽區的房地產交易中心也人頭攢動，搶著交易的房主爭相擠入，據說網簽中心在凌晨四點就有人排隊佔位。二零一三年二月二十日國務院常務會議確定五項加強房地產市場調控的政策措施，其中規定二手房交易個人所得稅按百分之二十徵收，提高二套房首付比例等措施成為熱點，給京城二手房交易市場帶來明顯震動，掀起新一輪的集中網簽、過戶熱潮。
「過熱」的還有參加「兩會」的人大代表和政協委員們，在會內會外激辯調控房價的「國五條」的影響。據說，在內部討論中，大家爭得面紅耳赤，大多對新調控政策提出質疑。而三月七日，就在北京市民在房地產交易中心排起長龍時，處在風口浪尖的全國政協委員、住房和城鄉建設部部長姜偉新一天數次遭到記者圍堵、拷問，甚至抱拳向記者求饒，放過他。小組討論中，他起身上廁所，十多個記者跟著一起進去，女記者到門口止步，卻高叫著要進入。姜偉新苦笑著對記者說，他頭髮白了，一半為房價一半是因為記者。
面對記者關於新「國五條」是否會進一步推高房價的質疑，姜偉新說：「政策剛出來，我們試一段再說吧。」又表示，「國五條」剛出台，要先看看市場的反應再說，政策不可能讓十三億人都滿意，只能符合大多數人的利益，符合長遠利益。有消息說，「新國五條」細則提出向二手樓轉讓徵收百分之二十的個人所得稅引發恐慌後，經過「兩會」小組討論數天爭辯，住建部暗示，政策可能會出現鬆動，避免誤傷剛性需求和改善居住環境的人士。如果這成為事實，那將是「兩會」中聽取代表、委員意見後改動最快的政策。
中國樓市調控的重量級新政「國五條」細則三月一日出台，其中頗具力度的徵稅、增供給、強制限購限貸等內容，引起社會極大關注。上海（樓盤）、南京等地的房地產交易中心，近日連續出現了通宵排隊辦理審稅、繳稅業務的情況。新華社報道稱，福州（樓盤）市房地產交易中心受理大廳的人數至少比平時增加了百分之五十。另外，廈門的樓盤也出現了二手房交易量猛增、購房者排隊過戶的現象。
抱怨房價越調越高
調控措施在「兩會」前推出，引起代表和委員熱議。針對民間所謂「房價越調越高」的抱怨，全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康認為，這種說法有誤導。「可以想像，如果不調控，房價會瘋成什麼樣子，泡沫要發展成什麼樣子。」經濟學家華生認為，新「國五條」方向正確。過去房地產交易環節個稅按百分之一徵收，是鼓勵房地產發展，現在恢復到二十，才是恢復稅法的本來面目。但賈康也認為，對樓市調控，政府不應只在商品房、產權房市場有調控動作，還應該加緊建設保障房，托起低端家庭的保障房的有效供給也很重要。
針對國務院出台的房地產調控新政中，二手房交易按照增值額二成徵收個稅的規定，全國人大代表、清華大學教授蔡繼明則認為，提高稅收，可能導致這些負擔轉嫁給了購房者。控制房價的關鍵還在於擴大供給。規定在一定程度上能抑制投機，但蔡繼明表示，其負面效應也很明顯。按差額徵收百分之二十個稅以後，一些有房子的人可能取消賣房，從而減少了市場供給。即使房子用於出租，租金也未必能下降。另一方面他認為，整個房地產的調控，單純靠限制需求肯定是行不通的，而是要提高供給。而要擴大房子的供給，前提是擴大土地的供給，這需要各地政府繼續努力。
通過近年多次調控，房地產的泡沫被擠壓，使曲線上揚的斜率降低了，減少了大起大落的因素，總體應該肯定調控政策。在記者會上，全國政協委員厲以寧教授說，「『國五條』總的方向是希望能夠把房價降下來，但一開頭效果不會這樣明顯，因為人家對政策的不理解，還有很多猜測，還有其他因素，所以，很可能是先往上走一點，然後再慢慢地下來」，「因為現在的形勢是整個住房市場處在供不應求的情況下，如果真正解決這個問題，必須把投機性需求去掉，讓老百姓的需求得到滿足，縮小供求差距，這樣房價會漸漸平穩」。
江蘇省人大代表、中國人民銀行條法司司長、人民銀行南京分行行長周學東對亞洲週刊表示，房地產宏觀調控，對企業的資金鏈及銀行的資金周轉都會有一定的影響，具體的影響要觀察。「從個人角度講，『國五條』的力度挺大的，特別對賣方來講收益會下降，買方來講有可能負擔會增加，因為對賣方人徵收了百分之二十的個人所得稅，可能增加的部分會轉移到買方。」他認為，高房價的問題影響是多方面，對低收入的群體影響很大，特別是一些大城市，不少市民根本買不起房子，不但現在買不起，過三五年仍然買不起。未來房產大幅下降的可能性其實不是太大。政府要讓房價穩定下來，政策要得當，否則大幅上漲的負面影響可能會更大。
短期不具可操作性
全國政協委員、清華大學經管學院教授李稻葵直言，國務院剛剛出台了「國五條」細則，徵收二成的個稅真正實行起來很困難。他舉例說﹕「一百萬買的房子，今天要賣一百五十萬，但五十萬的差價並非全由房價上漲導致的，也許其中有二十萬是裝修費，而且裝修還花了主人不少的創意心思這怎麼算？既然是投資，成本怎麼算，根本講不清楚。」他認為長期的房產增值確實應該交個人所得稅，但是短期卻不具有可操作性。
從二零零三年的「十八號文」開始，十年來，國務院先後九次常務會議專題研究房地產市場調控，但房價卻是一路走高。安邦諮詢集團首席研究員陳功對亞洲週刊表示，「國五條」的出台是在國內房地產交易再次掀動熱潮的背景下出來的，各地尤其是一線城市的二手房交易迭出新高，令人矚目。輿論大佬們的對賭也引起廣泛的反應，各種怪腔怪調此起彼伏，幾乎動搖、掩蓋了房地產調控的基調。雖然調控是必要的，但這次「國五條」的出台還是令人深感意外，因為政策醞釀期太短，沒有毛毛雨的過程，直接就是驚雷鋪天蓋地而來，雖然氣勢很盛，顯示了強大的政策決心，但政策中心的溢出效果也很明顯，很多意想不到的情況接連發生。
各地二手房交易不但未因「國五條」的強大壓力而退縮，反而翻番增長，甚至離婚率都大幅上升，房地產交易中心擠破頭。股市在「兩會」召開期間即遭受突如其來的重創，這是過去從未有過的事情。三月四日，與房地產有關約四十隻股票跌停板，股市出現斷崖式的下跌，幾近崩盤。而為了搶救股市，僅是動員起來在弱市中進場的支持資金就達到五百億元（約八十億美元）以上。雖然股指被暫時修飾，出現了反彈，但終究力量不能持久，隔天即呈萎縮狀態，再隔一天即恢復下跌，這番情景顯示了「國五條」的政策成本極大。
房價漲與經濟增長關係
對於遏制房價，智庫學者與一般經濟學家以及政府經濟學家的看法略有不同。陳功認為，房價過高對於競爭力的損傷是存在的，畢竟成本急速上升不是好事，因此應該抑制過快的房價上漲，但這不是說房價上漲就是「不允許」的。作為一個經濟增長率持續高達百分之十以上的經濟體，資產價格的上漲有市場經濟的必然性，從經濟常識的角度看，沒有房地產及其他資產價格的上漲，就無法解釋中國的經濟增長。如果政策過頭，抑制房價上漲就會演化成為抑制市場經濟的自由度。問題的關鍵不在於遏制房價，而是採取什麼樣的措施去遏制房價。目前看來，相信中國的政策部門還沒有找到很好的路徑。■
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