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加息维护房价稳定上涨？
2011-01-03
草根简介
美国达特茅斯大学塔克商学院金融学博士后研究员。国泰君安投资管理股份有限公司并购部副总经理，上海大学金融学院副教授。私募基金合伙人。主要著作有《中级金融工程学》《金融工程学》《资产定价学》《经济学家是我的敌人》等。
央行宣布，2010年12月26日起加息0.25个百分点。有些朋友习惯性地打电话问我对此有何看法。他们之所以形成这个习惯完全是一次意外造成的。央行上一次启动加息周期的时候，正值2004年7月，当时加了0.27个百分点，我写了一篇文章《加息推高房价》交给报社发表，没想到报社非常为难，他们对此感到很困惑，明明是提高了贷款成本，为什么反而推高房价呢？但他们拗不过我软磨硬泡地纠缠，最后将文章发在该报次要版面的中缝，就是平时刊登寻人启事和征婚广告的地段。没想到这篇文章倒成就了我，我从此就出了名，那篇文章成为了我最好的广告。
后面的情况我就不说了，房价继续上涨，央行继续加息，直到上一次金融危机为止。于是乎，每次央行加息，就会有人问我对房价走势的看法。我其实挺内疚和惭愧的，因为整整7年来，我没有发展出新的逻辑来更好地说明央行加息和推高房价之间的关系。首先，我不认为我有证据说明央行加息这个举动的目的在于推高全国房价，其次，我也不认为央行加息是为了防止舆论批评其对房价上涨未能果断采取措施的被动反应。最后，我相信央行加息一定是一个深谋远虑的决策，一定是一个对中国经济有利的决策。虽然我历来反对“两个凡是”的教条主义，但是对于央行任何的决策，我从来就是坚定不移地拥护和毫不动摇地遵循。
我对于加息和房价的看法其实很简单。我认为房地产是一项资产，具有对冲通货膨胀风险的属性，买入房产就是持有了看涨通货膨胀的多头头寸。我把房产定义为一组70年连续到期的1年前通货膨胀看涨权证，金融学的基本原理指出，权证的价值会随着同期无风险利率的升高而上涨，这样一来，央行越是加息，房价就越是上涨。除非人民币升值到扭转市场对于通货膨胀的预期，当市场不再预期通货膨胀加速，也不再预期人民币实际购买力缩水之后，房价自然而然地会下降。中国政府如果真的想要打压房地产价格的话，早就可以让人民币加速升值了，而不必遮遮掩掩地用加息这样的手段来表示对通货膨胀的关切，也不必用暗含“凡是敌人支持的我们就反对”这样的翻版“两个凡是”逻辑来煽动人民币升值问题上的民族主义情绪。
从2002年开始，我始终认为只有人民币升值才能抑制通货膨胀，才能打压房价。但是到了2010年，我却不那么肯定人民币应该对美元继续升值了，因为有人估计我国房地产的总市值已经达到了100万亿总市值，相当于中国GDP的三倍，这是人类历史上从未达到过的高度，我不敢想象如果泡沫破灭的话，中国人民将在怎样的深渊里面挣扎。所以，我从2010年开始反对人民币升值，因为我不认为经过了长达19年的人民币汇率形成机制的探索和改革之后，我们建立了一个稳定的货币发行机制，我也不认为加入世贸组织十年之后，我国已经建立了一个可以对冲房地产价格下跌风险的资本市场体系。我几乎可以肯定的是，如果全国房价下跌，那么中国将形成历史上最大的一次银行坏账，而我国政府为了填补由此造成的窟窿，很可能再次援引2002年的成功经验，用央行再贷款（对于我这样的金融学外行来说，央行再贷款就是类似于印钞票，但是央行的专家会告诉你再贷款和印钞票有本质的区别，但是这种解释我从来没有听懂过）为商业银行买单，其结果无非是稀释了全体人民的财富。这是我最不愿意看到的局面，也是我现在反对人民币升值的根本动机。
在金融危机中，我国政府通过加大基础设施投入，加大银行信贷投放，使得危机对于中国来说成为了发展机遇，我们实现了过去许多年从来没有过的繁荣。我不得不指出，凡是用信贷杠杆推动经济繁荣渡过金融危机这条大河的话，都或多或少地有一些后遗症。就比如一个人得了器质性的毛病，身体虚弱得不行了，你究竟应该给他用药来纠正其病根，还是给他输营养液和激素来使他暂时强壮起来然后病得更重呢？我认为危机中投放的4万亿元、2009~2010年两个年度投放的18万亿元信贷，其作用都类似于营养液，我们使得危机向后推延了，但是没有抓紧时间防范更大的风险。我们现在真正遇到了比金融危机更严峻的挑战：我们制造了更繁荣的房地产之后，却发现面临两条非常痛苦的道路，一条是任由通货膨胀发展下去，房价和利率交替上升并交相辉映，最终通货膨胀失控或者像美国在危机前那样由于油价飙升而刺破房地产泡沫；一条是让人民币升值，但是房价就必须下跌，而我们之前投入的财政和信贷可能遇到许多问题，甚至引起银行坏账的增加。这两条道路都非常坎坷，如果我是政策制定者的话，我不认为我有能力去克服这些困难，我唯一能做的就是继续拖延，使得这两条道路中无论哪一条都不要在我的任期内走到尽头。
温家宝总理说过，要保持房地产价格的合理和稳定。我想如果要维持房价稳定的话，就必须要同时防止房价的大涨和大跌，而要使得房价稳定在目前水平上就必须要使得市场建立未来通货膨胀的预期，而央行缓步加息并维持实际负利率反而有利于市场形成通货膨胀预期。从这个意义上讲，我感觉央行维护全国房价稳定的决心是不可动摇的，也是不遗余力的。
来源：中国经营报
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“这两条道路都非常坎坷，如果我是政策制定者的话，我不认为我有能力去克服这些困难，我唯一能做的就是继续拖延，使得这两条道路中无论哪一条都不要在我的任期内走到尽头。”——彻头彻尾、十恶不赦的奸臣、佞臣，居然要执政者执迷不悟、坚持错误，以不惜牺牲国家利益、百姓利益为代价来保自己的乌纱帽、来救自己的（不顾老百姓的死活、不顾国家的安危而建立起来的）所谓“辉煌”“政绩”！
2011/1/4 20:14:13
终于看到经典的阐述了，很真实、很给力，狂顶....
“如果我是政策制定者的话，我不认为我有能力去克服这些困难，我唯一能做的就是继续拖延，使得这两条道路中无论哪一条都不要在我的任期内走到尽头。”
“我感觉央行维护全国房价稳定的决心是不可动摇的，也是不遗余力的。”
2011/1/4 14:44:28
金融经济的评论，像周洛华，陶冬这样评论，就可以一直评论下去，因为他们谈的是，金融理论对现像的阐述。
道理其实非常简单，只要人民币不升值到位，那么中国外贸顺差将继续扩大，中国人民银行就不得不印人民币购买外汇，维持汇率。
这样，购买房子，就像购买黄金一样，是一种明智的保值之举。
但是金融非常复杂，涉及到预期问题，目前的房价，是否已经包括了未来的外汇占款的增加问题。
投资者是按照经验主义按进行金融配置的。类似于按照经验中的“货币洪水的喷射速度”来投资的。所以，很可能是在人民币升值到位前，贸易顺差变成零以前，房地产泡沫就破灭了。
没有人能设计100%保证赚钱的模型，但是显然有些华尔街的模型的赚钱赢率，要大一些。大家关注于高盛赚的钱多，风险规避及时，但是很多人不知道，2007年以前到华尔街的“非金融类”博士，近80%是被高盛收归门下的，一些是物理流体力学博士。
基础货币增加的速度（外汇占款是基础货币），与私人部门信用扩张的速度，对于资产价格的影响，类似于洪水流动速度，或者爬坡中汽车油门的影响。
如果以前洪水流速很大，油门很大，造成资产价格暴涨，那么洪水减速，油门减小，就足以刺破泡沫。当然难点在于临界点的计算与把握。
这就是为什么历次泡沫，都是在货币与信用高位继续扩张过程中，但是扩张速度下降的时候，破灭的。
泡沫破灭于油门减小（货币供应增速下降），而不是从前进档变成倒退档（货币供应下降）。
对于中国而言，15%恐怕是个临界点。货币供应增速低于15%，泡沫是难以维持的。
2011/1/3 23:37:45
现在政府的首要任务之一仍然是保持经济平稳增长，这无可厚非。房价问题的解决需要等待经济实质性平稳的信号发出。急功近利必适得其反。
2011/1/3 21:57:55
只有用毛泽东思想武装起来的共产党才能救中国，而今的当政者中的买国者恐怕有人要成为民族的先千古罪人。
2011/1/3 14:54:49
政府变得患得患失，大多只从自己的出发角度考虑问题的同时，就很容易被外界的势力判断出未来的动作，从而布置好陷阱等你跳进去。
2011/1/3 13:23:53
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