2013年7月21日星期日

蘋果日報- 趣BLOG BLOG: 輸足廿年 中資股真折墮! - 股榮

■國企股登陸香港20年,MSCI中國指數同期下跌三成,表現不敢恭維。

價值投資、長揸必勝,套用在中資股身上,完全不管用。上周為國企股登陸香港第20年,首家H股青島啤酒(168),93年7月登陸香港,首日收報2.4元(除淨除息後),現價57.45元,20年回報24倍,相當驚人。可惜,完美示範後,隨之而來的,是一隻隻不堪入目的爛股,改革廿載,廢股一堆。

國企指數94年始推出,2000年重新釐訂,指數累升1.4倍並不作準。參考MSCI中國指數,20年間竟然下跌三成,同期MSCI香港指數及恒指升1.5倍及2倍。比較環球主要市場,美股及德股皆漲逾三倍最威,但連迷失十年的日本股市,廿載跌幅還比中國少,中國股市可能真的如習總宣揚的中國夢般,永遠是個夢。

有傳媒統計,20年間H股合共在香港集資2萬億港元,但表現卻不敢恭維。同樣是93年上市的馬鋼(323),20年間跌25%;長城科技(074)上市14年,累挫42%;連續兩年蝕超過100億的中國遠洋(1919),8年近乎原地踏步。去年中國十大巨虧企業,一年虧損逾600億元,全部為國企。

政府補貼反累死企業
國企民企蝕錢,幕後黑手是中央或地方政府縱容。去年中央及地方政府,為央企國企合共發出570億元補貼資助。出現財困的熔盛重工(1101),2010年獲得8.3億、2011年獲12.5億國家補助,佔當時盈利一半以上,去年度獲13億資助,仍要蝕6億。一隻隻央企級公司,享有經濟規模卻不事生產,輸唔起就求救,注定中資股折墮難自救 。

連續數宗實名舉報央企的例子,令我們了解到,國企管理層不貪原來是罪,當連阿爺利益都置之不理時,小股東可以做的相當有限。歐洲股神「重出江湖」,重注中資股,一心想食尾糊。輸一隻不足以致命,但十隻有九隻都呃人做假數、波頓唔輸才出奇。

歐洲股神自1979年至2007年的28年期間,旗下基金年均錄得兩成回報,累積回報逾百倍。2010年成立的中國基金三年間勁蝕,選擇放手黯然退休,證明中資股唔係人炒。柴九說得好,人生有幾多個十年,最緊要痛快!波頓輸得不甘,但選擇放手,我覺得他有智慧。


股榮

蘋果日報- 樓市風雲:打球有地 住屋無所 - 何熊輝

■政府加快覓地建樓,但有粉嶺高爾夫球場用地不收,反而去硬收鄉村用地。

特區政府為加快覓地建樓,近期不斷推銷新界東北發展計劃,務求於十年後建成可居住數以萬計人口的新市鎮,其理想偉大,但政府有粉嶺高爾夫球場用地不收,反而硬收鄉村用地,問題就應運而生。

保留高球地僅滿足少數人
政府以每年一千元的地租,為球場續批用地十年,倘球場是公開給大眾使用,這批地手法仍可說得通,但該高爾夫球場會籍動輒以百萬元計,政府不按市價批地予球會謀私利,益了私人公司,跟着政府又說要發展,不得不向村民收地,難以令人信服。

該球場用地,佔地百多公頃,收回用地來發展新市鎮,相信大多數市民都會同意,反對的應只是那些球會會員,如果覓地建樓大過天,為何不可收回一大幅只為小數人服務的用地,來為數以萬計人謀幸福。

收了球場地,倘仍不足應付發展所需,被迫要向周邊鄉村收地,這樣尚可理解,但發展局局長陳茂波表示,不遷不拆不可能,必要時打官司也在所難免。特首梁振英自上任以來,不斷強調房屋政策是其施政重中之重,但新界東北發展計劃涉及的收地手法,明顯是犧牲港人利益,去維持少數人的福祉。

最近江門核廢料廠事件,市民群起反對,結果政府撤回計劃,特區政府可否有勇氣修改建議去順應群眾,不妨拭目以待。


何熊輝 樓評人



蘋果日報- 朗尼全家慘被詛咒

■朗尼(左二)一心求去,反令家人被球迷中傷。資料圖片

【綜合英國外電】曼聯前鋒朗尼今夏一心求去,令到激進的紅魔球迷,於twitter不停攻擊這位27歲球員的老婆高蓮,更出口傷人咒罵朗尼一對兒子。高蓮怒上心頭予以還擊,指那些激進魔迷「不是人」。


日前已有一班反朗尼的魔迷在高蓮的twitter洗版,在上周五這班魔迷再「撩交嗌」,今次還牽連埋長子「佳仔」,被詛咒長大後會做地盤工人;亦有球迷惡意中傷朗尼,稱他只是個「低賤的人」,又寫上「慶幸朗尼將會離隊」的字句。已是兩子之母的高蓮,終忍不住作出反擊,並寫道:「哈哈,又是你呀!可憐的人,怎麼這樣迷戀我的家人,是時候封鎖你對我關注了」。今次惡意向朗尼一家人身攻擊的魔迷,其twitter戶口被凍結。


蘋果日報- 富國強兵 - 梁文道

為什麼在部份中國人的眼裏,戰爭變得這麼容易,甚至如此必要呢?或許可以從習近平上台之後,官方推出的種種「中國夢」論述裏頭讀出一點綫索。看了這麼多正面宣傳「中國夢」的文字攻勢,我覺得它和以前所謂的「強國夢」,實在沒有多大的區別,重點始終就在「強國」而已。似乎中國人最大的夢想就是國家強盛;即便談到幸福,那也不單是個人的福祉,而是全部國民集體的幸福。


據說「中國夢」的提出,是對着「美國夢」而來的;是為了解決今天的中國沒有一個總體發展方向,也沒有什麼特別令人信服的基本價值觀的問題。可是,就像我的朋友邱震海所言,國家強大只不過是個狀態,是個方法;它根本不是價值,也不是方向。你強大之後想做什麼?又為了什麼目的而追求強大?這才是關乎價值與方向的課題。


問題恰恰就在這裏,從一系列的神舟航天計劃,到北京奧運、上海世博籌辦不完的盛事,這一切都被當成強國的指標,官方一而再、再而三地藉着它們宣揚「中華民族的偉大復興」。可是我始終不曉得這麼強大又是為了什麼,好像「強國」本身就是一個自足的目標似的。


難道不是嗎?一定有人會這麼反問。的確,自從鴉片戰爭以降,「救國」和「強國」就成了中國主流情緒的核心部份。中共建政至今,這股情緒只有變得更加沉重,絲毫沒受社會主義批判意識的影響,反而成了愛國教育的主旋律。久而久之,甚至形成一種悲情,充滿了雪恥去辱復仇心態。大家好像都不覺得「強國」還需要理由,也不懷疑「富國強兵」這四個字是否就是強國的唯一標準。


為什麼要「強兵」?套句每一個大陸人都非常熟悉的老話:「落後就要挨打」,強兵自是國家不再落後也不必再怕挨打的指標和本錢。「落後就要挨打」,反過來說,是否表示不落後就能自由地打人呢?這裏頭埋藏的是種非常粗糙也非常可怕的社會進化史觀,完全把國際局勢看成一片弱肉強食的原始叢林。在這樣的觀念底下,戰爭不僅正常,而且正當。說打就打,不必理由;打仗甚至還是愛國的表現。就像當年日本,大部份好人家都不置疑戰爭的原因,只覺得它既愛國又光榮,是國家強大之後最該走的道路。


(「中國人成熟嗎?」三之三)

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蘋果日報- 只因難捨棄 - 陶傑

只因難捨棄 - 陶傑
梁班子終於揪鬥內奸,由金主出面,點名批判財政司司長曾俊華守財奴,只懂向市民派錢,是個「大罪人」。

中國特色的權鬥,總有幾分肅殺。請你來一場飯局,酒敬三巡,上了菜,還有歌妓表演助興,此時設局的東道,一個眼色,從旁閃出一名鎗手,將坐在貴賓席的政敵格殺。

北洋時代的張學良,就是這樣幹掉了妨礙他上位的軍閥常蔭槐。蔣介石除掉韓復榘,也是如此的設局。阿爾巴尼亞前共黨領袖霍查,據說也在一場工作午宴之上,將他的接班人謝胡刺殺,難怪特首叫財政司司長一起午飯時,司長婉謝,說「我帶了飯盒來。」

曾俊華先生理財,雖略嫌不夠進取,然而量入為出,不但能壓抑赤字,而且增加盈餘,完全符合「基本法」要求。不是說按照「基本法」施政嗎?不理會「基本法」的彭定康,固然是「千古罪人」,守法的曾財司,卻又是「大罪人」,可見中國人政治之醜鄙可怖。

若在兩三百年之前,發生在紫禁城,這位財政司即刻推出午門斬了首,中國人的政治不跟你講道理。你向權力中心靠攏也沒有用,中國皇帝的天威時時逆變,即使你以前立了九十九件功績,只要有一件他認為做錯而不順眼,以前的九十九件全都勾銷。

 鄰近地區的劉少奇、林彪、趙紫陽,皆是慘淡收場,希望「港英餘孽」能逃脫此一中國宿命,至於那位小鬍子財司,英國人已經為你安排好公積金、長俸,英國人希望你能退一步,到南太平洋垂釣,去地中海曬太陽。若是看不破,硬要「服務香港」,可就責任自負了。

都因為難以捨棄。嗟來之食,撿之何益?無端端得了一個「大罪人」的綽號,這種「三千年燦爛文化」,不是那麼好狎玩的。

发自我的 iPad

蘋果日報- 「該反省粗暴執政後果」

「該反省粗暴執政後果」

■機場公安到場調查時,有旅客跑過爆炸現場。 美聯社

八年來申訴無門,下身癱瘓,失去一切生活希望的冀中星最終選擇了引爆炸藥。但這不是他一個人的選擇:2013年6月,陳水總在廈門公交車上引爆炸藥,47人死亡;2012年9月,曲華強在山東騰家鎮政府內引爆炸藥,1死6傷……

「底層維權渠道全堵」
這群人只有一個共同點:都是絕望的訪民。近年來,訪民因上訪無望,而選擇用爆炸或自焚來表達抗議的案例不斷增多。


內地評論家石述思解釋說:「個體恐怖主義的根源在於底層表達述求和維護權益的渠道完全堵死。」《華爾街日報》中文網主編袁莉則警告當局:「反對暴力,但政府也該反省粗暴執政的後果。否則這種事會越來越多。」


與某些報復社會的案例不同,冀中星引爆炸彈前甚至在高喊着讓周圍的人「躲遠些」,這說明他根本就無意傷人,知名維權人士游精佑告訴《蘋果》:「這種訪民已經完全絕望了,覺得自己生活的一切、自己的尊嚴都被你這個社會給剝奪了,那麼我就用這樣決絕的方式來證明至少我的身體還是我的!」


內地媒體人劉建鋒則說:冀是一個「良心爆炸犯」,不過他卻很難炸醒這個時代的良心。


《蘋果》記者/新浪微博


蘋果日報- 訪民人肉彈炸首都機場

北京首都機場國際航班大樓昨日驚爆人肉炸彈。一名坐輪椅的殘疾男子在國際航班出口處上訪,大聲控訴並派發傳單,數十分鐘後更引爆自製的黑火藥,現場傳出巨響,白煙瀰漫,大量旅客以為發生自殺式恐怖襲擊,一度引發恐慌。該男子送往醫院後證實左臂斷裂需截肢;另有一公安受輕傷。

案發昨日傍晚6時25分,一名坐輪椅的傷殘男子在北京首都機場T3航站樓二樓國際到達出口外約10米大呼大叫,又在現場發申冤傳單,機場人員曾出來勸阻,但之後不了了之。T3航站樓平時有許多港人路經,事發時亦有外國旅客經過他身邊。

■引爆炸彈前,冀中星曾高舉炸彈,叫附近的人離開。

叫附近旅客「躲遠些」
該男子發覺無人理會,從一個白色膠袋拿出爆竹用的黑火藥製成的土製炸彈,高呼要引爆,並叫附近旅客「躲遠些 」。一名公安匆匆跑過來,喝令了不到兩句話,男子右手握着一條疑似電線盡頭,便當場引爆炸藥,男子引爆後傷重倒地。據現場的目擊者稱,爆炸十分劇烈,爆炸聲音特別大,濃煙滾滾,大批旅客和來接機的民眾怕是有毒氣體趕忙走避,一名網友發微博稱,「當時我坐在B出口不遠的星巴克手裏咖啡都差點震掉了」。機場運控中心隨即啟動機場設施遭遇爆炸物威脅預案,各救援現場增緩。


機場保安和警察立即封鎖現場,據指黑火藥的爆炸威力不算大,引爆的男子也無意傷及無辜。

■冀中星早年在床上展示被打傷勢。

左臂被炸至斷裂
該男子之後被送往醫院救治,幸無生命危機,但左臂被炸至斷裂,另外一名民警輕微受傷。爆炸發生大約90分鐘後,清潔人員很快清理現場,有消防車、警車停在現場附近戒備。約7時40分,現場警戒線撤除,機場逐步恢復正常秩序,大批警力與防爆部隊進駐,航班升降也沒有影響。


發生機場人肉自爆案發生不到半小時,公安機關確認該男子為冀中星,今年34歲,是從山東菏澤到東莞打工的農民。冀在博客自稱,於2006年被東莞市厚街鎮新塘村治安隊員打傷致殘,下身潰爛、癱瘓,還欠債10多萬元人民幣,「多年來,叫天天不應,叫地地不靈,他這才去首都機場搞了爆炸。這場悲劇本來可以避免,可是,沒有人管他」。以往內地民眾在冤屈不得伸張的情況下,會採取引爆炸彈等極端的做法,但事發地點鮮少會在安全措施嚴密的機場。


新浪微博/央視網

■冀中星引爆炸彈時,有網民拍到爆炸瞬間所產生的巨大火花。

■爆炸發生後,首都機場T3航站樓事發現場煙霧瀰漫,一度被警方封閉。

冀中星上訪事件簿

2005年6月28日


 駕駛電單車載客(俗稱摩托仔)的冀中星在東莞厚街鎮新塘村載客時被治安員毆打致終生殘疾。


2006年9月


 冀中星獲律師幫助向東莞警方提出行政訴訟及索賠,但多年沒有結果。


2013年7月20日


 冀中星在北京首都國際機場引爆炸藥,欲以死控訴。


資料來源:《蘋果》資料室

■冀中星申訴指,他遭東莞治安員毆打後受重傷。

蘋果日報- 自動滑上坡 下坡要踩油 世界第一怪坡變瀋陽名勝

【《蘋果》記者瀋陽直擊】
東北遼寧瀋陽郊外有一個海內外聞名的怪坡,車輛在此「下坡要踩油門,上坡可自動向上滑」,據稱過去10多年來專家學者紛去探秘,嘖嘆之餘卻不得要領,連諾貝爾物理獎得主李政道也戲稱,若能弄清原因「我又可獲諾貝爾獎」。《蘋果》記者近日直擊並親自體驗這個怪坡,被其神奇魔力所折服。

怪坡位於瀋陽瀋北新區清水台鎮境內帽山西麓,面對曠野,背依群山,長約80米,寬25米。《蘋果》記者日前到訪所見,雖非假日,但各地遊客絡繹不絕,甚至有遠道而來的外國人。當局備兩輪單車供遊客體驗,每人每次盛惠40元(人民幣.下同);自駕汽車也可入專用車道體驗,每次收費30元。

■瀋陽怪坡的超自然現象令人稱奇,被闢為當地旅遊名勝。黎樹雄攝

■每日到怪坡體驗神奇的遊客車輛絡繹不絕。黎樹雄攝

■兩名女遊客正體驗「自己溜上坡」的樂趣。黎樹雄攝

■明明下坡,但這名女遊客卻要踩到累停下休息。黎樹雄攝

疑特殊地形變視覺誤差

據介紹,怪坡1990年4月被發現,當時有兩名交警駕吉普車到此出故障,停車熄火掛空檔下車檢視,不料吉普車自動滑行「上坡」,交警驚愕,屢試依然如故,百思不得其解,迷惘惶然而回。消息不脛而走,好奇者蜂擁而至,怪坡遂出名,以致蜚聲海外。


本報記者分別騎單車、駕的士測試,確有「上坡不用力、空檔自己滑,下坡要用力踩,要加油」的情況。記者又以空啤酒瓶在旁邊舖有階磚的坡上測試,啤酒瓶竟然「向上滑」。


有學者認為怪坡是有磁場作用,但至今未能探測到磁場發生地及強度。著名物理學家李政道曾帶兩個籃球和鐵球親臨怪坡測試,結果兩球都向坡上滾動,這種說法被否定。也有指或是怪坡特殊地形、地貌造成視覺誤差,但測量顯示兩端坡度為1.87度,高度落差為1.2米,證明非視覺差誤。至於地心引力之說,物體向坡上移動已脫離經典力學範圍。


內地不少地方都發現怪坡,如大連市濱海怪坡位於濱海路「十八盤」上部地段;四川廣安至鄰水高速路也有一段怪坡。這些現象引起地質學家們關注,但至今未找到令人信服的科學解釋。

今日头条 【媒体称03年以来颁布43个调控政策 房价上涨10倍】

媒体称03年以来颁布43个调控政策 房价上涨10倍

经济观察报 07-20 03:56

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陈哲

尽管官方常用"促进行业健康发展"、"住有所居"、"改善居住条件"等不同字眼,来形容房地产政策的诉求,但在绝大多数人眼中,过去十年调控的目标,用两个字来概括,就是"房价"。

2003年,中央将房地产作为国民支柱产业。据本报不完全统计,此后与房地产直接相关的宏观政策达到43次。这些政策囊括了一个国家机器除军事力量外的几乎所有手段,在某些方面,已超越一个政体所应触及的边界。

遗憾的是,伴随雨点般调控的,仍然是一根陡然上浮的房价曲线。据国家统计局城镇入户调查的口径计算,过去十年间,我国城镇住宅价格年均涨幅约为16.1%。但在住房矛盾突出的大中城市,人们对房价上涨的感官可能更为强烈。首都北京的五道口华清嘉园被称为宇宙中心,最初房价约6000元/平方米,而目前已至6万元/平方米。这一10倍的上涨幅度高于统计局数据,但可能更贴符大城市居民的心理感受。

中国房地产的现状,由调控反复敲打塑造成型,扭曲又充满张力。其间房产泡沫论、崩盘论不绝于耳,却从未成为现实。以至于十年来最顽固的唱空者谢国忠,都开始倒戈,其日前对外表示,明年年初,受地方财政影响,中央将会释放房地产的利好信号,带动房价回暖。一些年份稍长的开发商,面对新政策的出台,已养成一种"兵来将挡水来土掩"的心态。

大部分市场人士形成共识的是,过去十年的房地产调控大致分为三个阶段,第一阶段是2003年3季度至2008年3季度,调控方向是控制房价过快上涨和房地产投资过快增长。第二阶段是2008年4季度至2010年1季度,调控转为鼓励住房消费和房地产开发投资。第三阶段是2010年4月至今,目标是遏制房价过快上涨,促进房价合理回归。

其中第二阶段,为抵抗半路杀出的金融危机而采取的救市措施,在很多观察人士看来,是十年房价调控中最大的败笔。但将所有矛头指向一处,问题在被简单化的同时,也容易浮于表象。政策失效的更深层次原因,可能还在于计划思路与市场规律之间的错位。

回溯调控,政府的基本逻辑较为清晰:通过调整土地供应的结构、促进土地利用效率、加强信贷支持针对性等方式,来严格配置开发商的生产要素。在需求端区别对待,为中低收入者建设保障性住房、用限购等方式剔除投资和投机性购房。此外,土地增值税、二手交易所得税和房产保有税等税费手段,也被用于调节市场秩序。

调控遭遇的障碍,被房产业内人士归结于紧缩的土地供给、持续宽松的货币政策和高税收制度。但将过多的注意力纠结于这类近乎终极性的问题,可能难以得到调控和房价之间关系的真相。我们更愿意去爬梳,调控者希望如何稳住市场,具体措施又是如何传导到价格曲线上的,市场的逻辑又是什么,二者偏差在哪里。

生产要素的供给压缩

严控房企开发贷,致使融资难,增加购房成本

常年紧缩地根,垄断土地供应,地价飙升,增加土地重置成本,导向房价难降

加大保障房用地供给,不等于增加商品房市场供给

2003年4月,央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,规定对购买高档商品房或二套房以上的借款人适当提高首付款比例,不执行优惠利率。这是"黄金(1295.60,11.40,0.89%)十年"启动后,政府首度采取抑制房价过热的措施。

信贷政策是房产调控的一项常规动作,其中包括开发贷的发放尺度、个人购房贷款的首付比例及利率、存贷款基准利率的调整等。但在供给端,调控主要针对开发贷。

早期政策对开发贷的限制,主要集中在高档商品房、别墅等项目类型上,调控者希望借此减少高端房供应,增加中小户型,以满足中低收入者的购房需求。比如"汤臣一品"等高价豪宅项目,被政府问责"价格虚高",从而成为全社会众矢之的。这一政策导向思路,由于否定了市场选择权和消费差别,后慢慢淡出市场。

后期对开发贷的限制,源于对房地产投资规模过大的限制,而采取对行业贷款的全面紧缩。国有企业、龙头企业和优质项目才能获取银行贷款。银行利率的大致上浮区间是10%-25%。更多的房企,被迫通过信托、基金和民间资本融资,资金成本动辄12%—18%。

在一个成熟的市场中,开发企业的融资来源,更多来自于直接融资而非间接融资。但国内A股市场自2010年5月关闭对房企IPO和再融资的闸门后,开发商基本丧失了这一通道,更加依赖大银行系统的高息资本,高企的资金成本进一步加权至房价。

作为最基本的生产原料,土地的供给直接影响了房产供需平衡。据REICO工作室的统计数据,2003—2010年,全国地价水平(房地产开发购置土地费用除以购置面积)年均涨幅为22.9%,而同期的房价水平的年均涨幅为16.1%。

过去十年间,政府对土地的调控,大致可分为三类:一是将过去协议出让改为招拍挂,二是打击囤地行为,加快开发周期,三是将土地用途的规划向高密度中小户型、保障性住房倾斜。

2004年8月31日之后,所有经营性土地一律要公开竞价出让,以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。此外,开发商必须及时缴纳土地出让金,而且如果在两年内不开发,政府可将土地收回。挤出不具备开发资质的投资人和杜绝权力寻租,是明确招拍挂方式主导土地出让的关键诉求。

招拍挂同时给地方政府提出了更具挑战性的要求:原先开发商和政府共同找地、开发土地,到由政府全包,资源配置效率大大下降。此外,由于价高者得的特点,土地拍卖的火爆场面频出不穷,"面粉价高过面包"的恐慌,不断刺激房价攀升。

在官方的逻辑中,土地供应紧缺,责任并不在政府,而是开发商——他们通过囤积土地,坐等升值,使得房屋售价与土地初始成本之间形成巨大的利润空间。因此在很长一段时间里,盘活开发商手中的存量土地,成为调控者的一项重要任务。

但事实上,1995年生效的《房地产管理法》中就对土地的出让、交费和开发时限有着明确规定,国土部在2003年之后,还在不断出台"新规"督导全国土地市场,时至今日仍然影响了很多人的判断:正是开发商囤积居奇推高房价。

但到了2010年底,故事才水落石出。国土资源部公布了全国闲置土地的信息:全国1457宗土地总面积9772.4公顷,其中约70%为住宅用地,合同价款256.1亿元。其中54%的土地闲置明确是政府原因造成。属于企业原因的用地宗数为670宗,其中住宅用地约3145.58公顷,可建设住宅约3700万—4000万平方米,这在当年7月公布的全国开复工总面积32.43亿平方米中仅占约1.2%。期望盘活存量以增加供给的实际效果,可想而知。

加大保障性住房和普通商品房的土地供应,也是自2006年以来调控的重要政策。是年5月,国家明确90/70政策;2008年规定,住宅用地中,90平方米以下的户型和保障性住房必须超过70%以上;2010年再出政策,要求五年内建成3000万套保障性住房。

虽然从供地总量上,各地的确出现了比较明显的增幅,但刨开保障性住房用地、工业用地,京沪等大城市的商品住宅用地供应,实际上并没有实质的增加,而这些城市的需求却仍在不断膨胀。

受刺激的需求和未完成的保障

城市新增人口住房需求和持续宽松的货币环境,极大刺激购房需求

住房保障体系的不成熟,增加了商品房市场压力

行政压制需求的必然结果,是开发商生产积极性不足,加剧供需结构失衡

处在房地产发展的初中级阶段,国内住房需求原本就十分旺盛。据REICO工作室的统计,近年新增人口、住宅改善对存量住宅面积的需求年度增长约为5%—7%。而同期年度新建住宅量相当于存量的4%—5%。也就是说,在未考虑折旧需求的情况下,市场每年仍有1—2个百分点的缺口。这种供需不平衡,被普遍认为是住宅上涨的基本动因。

2003年以来,尽管央行对货币政策表述历经了"适度宽松、宽松、适度从紧、从紧"等多次变化,但每年都在向市场注入大额净头寸:2006年为14500亿元,2007年为4700亿元,2008年高达18600亿元,2009年更是高达27500亿元。中国处于史上最"不差钱"的十年中,而金融危机期间的10万亿货币投放,更是将这一状况推高至顶峰。

持续的货币宽松,带来了通胀和资产价格的飙升。较低的利率管制、稀缺的投资渠道,使得持有不动产的增值收益,大大超过持有货币或投向实业,极大刺激人们对房产的潜在需求。

从2006年开始,政府开始认识到,住房需求必须区别化地满足,政府有义务保障中低收入者基本居住权利。"加快建设廉租房、规范经济适用房",十年中首度出现在国务院常务会的决议中。但住房保障制度在对象覆盖、土地划拨和资金投入方面均未有明确的认识,也没有成型的制度设计。

但许多保障房尤其是经济适用房,成为权力寻租的地带。而更需要引导的廉租房体系,则在很长时间里没有得到应有的重视。地方财政的压力和商业银行的动力不足,也成为这项需要长期建设、动态维护制度建成的障碍之一。

2010年,保障房建设被提到与控制房价同样的高度。各地政府与中央签订了"军令状",以确保各项要素配套到位、严格遵循建设进度。在长效机制尚未建立前,行政命令的结果却是,只见开工不见竣工、重产权房轻租赁房,分流需求的初衷至今尚未得到更好的解决。

因此,流动性泛滥的市场周期中,房屋的资产属性得到了充分的体现,其保障属性则不然。通过配置不动产实现财富保值增值的群体,一时间成了"身边的野蛮人"。购房者被人为区分为刚需、投资和投机三种。后两者成为调控的打击对象。

2011年,政府出台了另一项压制需求的政策——限购,辅以对本埠居民二套房贷款首付提高、利率上浮,对三套以上住房停贷。其初衷,是将投资、投机性和外地购房行为挤出市场。

尽管这项被称作"史上最严"的政策,通过近乎一刀切的方式,错杀很多大城市移民的购房需求和改善性需求,但在房价控制指标上,取得了明显的成效。从2010年—2011年的两年间,全国70个大中城市新建商品房房价稳中有降的由10个增至68个。土地市场也降至冰点。

开发商开始逃离"两限"最严的城市,到二三线城市投资。但受制于人口净流入不足和公共配套措施匮乏,战略大转移并没有太大收获。而相较于供给平衡的二三线城市,一线城市的需求则被强力压抑。

2012年3月,地产大佬任志强预言,由于限购限贷等严控措施,过去两年中开发商的生产积极性受挫,住宅项目开工量和开工面积均出现了负增长,一年后一线城市房价将出现暴涨。

供求关系决定价格的铁律再次生效。到2012年下半年,房价划出了一条陡然上升的尾线,比任的预测提早了几个月,这一趋势延续到了2013年5月份。

税费调节的理想与现实

重交易轻保有的税收结构,并不能有效盘活存量住宅,反而滋生更多的投资欲望

房产税的调节和替代效应,仍有待政策加速推进

税费作为调节供需平衡的手段,在国内调控中占据举足轻重的角色。

一个得到大量共识的数字是,房价中有60%—70%的部分都通过税费方式流入政府。

过去十年间,围绕调控的税费调整,主要涉及房产交易的营业税、个人所得税的税率调节。对应周期内房价的变动,很难看到这些政策产生了明显的效果。因为在供需不平衡的卖方市场中,税费无论是以买方还是卖方为征收对象,最后都很容易被转嫁到购买方,从而推动房价的上涨。

我国目前保有环节的主要税种,包括房产税和城镇土地使用税,但十年间对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征收,实质上处于"无税"状态。

宽松货币政策和持续上涨的房屋价格,又催生了投资和投机性购房,保有税的缺失,使得房屋持有成本几乎可被忽略不计,致使住房囤积大量空置,拥有数十套,甚至百套住房的"房叔"、"房姐"接连曝光,更加剧了供需矛盾。

市场分析者建议从严征收保有税,一方面可以盘活存量房,抑制和打击投资投机购房,另一方面可以为地方政府另辟财源,摆脱对土地收入的依赖。在2011年底,政府有意改变目前现状,并在上海和重庆启动空转多年的房产税试点。

两座城市对试点的细则安排显得极为谨慎,征税对象主要是增量房,也包括重庆市的存量别墅。其对房价的影响、盘活存量住宅和增加地方收入的效用,在一年后却并不明显。按照官方统计口径,去年全年沪渝新建住宅价格分别上涨7.6%和4.5%,征收量与财政收入相比几乎可忽略不计。

第二批扩大到试点名单,在一年半的时间里犹抱琵琶半遮面。据说杭州版房产税在发布前夜被叫停,理由是,政府智囊建言,如果只征收增量,会在政策执行前引起一轮购房狂潮。坊间传闻可能不足为信,但房产税的征收的确面临着诸多挑战。除了征收面的界定,还包括差异化税率如何确定,对房产的合理估值、税务部门的管理资源配置等问题。目前,全国性的住房信息联网平台迟迟未能建成,全面征收的难度可想而知。