即使亏本销售 也要将土地变现 - 杭州楼市 - 杭州网
去年底，杭州某大房企老总还在兴致勃勃地四处找地，准备"大吃小"，实施他的收购计划。但就在本周，他明确向记者表示，不再打算拿地。目前的市场下，活下去没问题，但扩张的确有压力。
市场下行，资金链紧绷，土地这一开发商手中的"粮草"反而成了"负担"。因为，谁都知道，如何快速处理掉手中的土地，将地变为现金，才是眼下的当务之急。
滨江手中"粮草"最多，金都最少
10大房企中，滨江手中的"粮草"最多。
据统计，截至目前，滨江在杭州地区(包括萧山余杭)共有878.7亩的地块没有上市。分别是西溪明珠地块、湘湖一号地块、凯旋门地块、金色黎明地块、金色草庄地块、杭汽发地块。这6个项目拿地时间横跨2006~2010年，个个处于中心地段，单价总价均不菲。滨江单在这6个项目上付出的土地款就达到128.66亿元，居10家房企首位。
绿城虽说自2009年起也花了136.8亿元拿地，但目前除了和滨江合作的杭汽发地块外，仅剩南星桥粮库地块即御园项目，新华集团地块，则在2012年1月，以7000万元人民币转让35%股权。
德信集团2009年起也斥资76.04亿迅猛拿地，所幸，德信一向秉承快速开发的策略，积压下来的土地量也不大，如今，仅剩祥符东单元地块即北海公园项目和西湖文化广场边德信大厦项目。
宋都和保利的储备地块量差不多。宋都目前手中未上市宅地147亩；保利手中未上市地块也有149亩。野风2011年在临平拿了两块小地，目前储备地块主要为富阳的野风山项目。相对来说，储备地块较少的是昆仑和金都。昆仑目前手中土地只剩余杭的昆仑府项目。而金都，是10家房企中唯一在杭囤地量为零的公司。
若今年上市，不少地块仅够保本
记者从各大房企获悉，在今年的形势下，加快储备地块的上市步伐成为共识。"6个储备项目中，有4个将在今年上市。"滨江集团总经理朱慧明向记者透露。这4个项目分别为湘湖一号地块、凯旋门地块、金色黎明地块和杭汽发地块。昆仑旗下的独栋别墅项目昆仑府将在4月开盘，野风储备地块中的"大头"野风山项目首批排屋5月预计也可上市。
但，这些大房企手中的储备地块如果今年上市，能够保本吗？记者将土地价和周边房价进行比较后发现，除极少数高端项目外，大多数项目已亏本或临近成本线，保本非常困难(详见表二)。
如滨江的凯旋门项目，楼面价为23902元/m2，而附近二手次新房紫园的最新挂牌价为32000元/m2左右。根据滨江目前透露的口风看，肯定会随行就市。虽说，从设计及产品品质来说，新房都会高于二手房，但8000元/m2的空间消化掉造价、税收、财务等各项成本后，还只是处在保本边缘。
还有两个要接近亏本甚至就是亏本的项目是金色黎明和北海公园。金色黎明楼面价已近万元，周边二手房最新挂牌价不过14000元/m2。金色黎明要"清盘"，开价不能高于曙光之城。德信的北海公园楼面价为10047元/m2，目前周边房价已降到12000元/m2左右，德信表示将随行就市，这明摆着要亏本。2010年的地王杨家牌楼地块更是尴尬，楼面价达到2.5万元/m2 ，周边西溪晴雪的排屋售价也不过2.4万元/m2 。
市中心宅地中，除杭汽发地块楼面价大大低于周边二手房白马公寓挂牌价外，新华集团地块、南星城粮库地块，和周边房价比较，地价都显得有点贵。
拿地心态趋淡，看情况再说
今年3月起，价格战就此起彼伏，各大房企手头也回笼了不少资金。但面对拿地这一敏感话题，各大房企的表现却有点消极：拿地么，看情况再说。
2009~2010年，滨江都是以上年完成的销售额决定下半年的拿地金额，2011年，滨江将这一拿地金额缩减到销售额的一半，而今年，"拿地急先锋"滨江却表示目前没有拿地计划。
"目前楼市还在下行，怎么拿地？"朱慧明说，目前政策不明，今年拿地很难制定计划。
野风集团董事长兼总裁俞强介绍说，野风今年启城和现代中心两个项目销售回笼都不错，资金状况好于去年，但拿地依旧会非常谨慎。"别说地价现在没下降，即使像房价一样打个7~8折，现在开发成本高，我们也未必愿意拿。"
在各大房企老总看来，在目前政策不明的形势下，杭州地区是否拿地，价格是关键因素。而今年，即使拿地，不少公司也会将拿地重心放在三四线城市。昆仑置业董事长叶健表示，从2010年开始，昆仑的购地重心就在温州、新昌、长兴等三四线城市，今年依旧会延续这一思路。
不拿地，是为了先活下去
对于房企来说，土地市场是否活跃，在很大程度上代表了他们的扩张步伐。
一位房企老总向记者透露，从温家宝总理在两会上的讲话看，今年政策松绑是没指望了。虽说银根有放松迹象，但开发贷款这块依旧紧，为了防止被人"吃掉"，必须备足足够的钱来度过这个漫长的"冬季"。
还有一位房企老总说，现在这种市场，谁还敢拿地。原本指望今年市场会回暖，没想到，今年市场更惨。即使手里有钱，也不敢乱花。
各大房企手中真没钱吗？也未必。从10大样本房企储备地块的付款期限看，去年底，是这些地块最后的付款期限。杨家牌楼地块是10大房企拿地时间最迟的一块，但最后一期的5.4亿元土地款，根据合同规定去年12月2日也已付清。再从销售回款看，滨江光曙光之城项目预计可回笼20个亿。德信，今年一季度也是提前完成销售指标，旗下项目，1个多月时间回笼资金便超过7亿。
但不管怎么说，相比去年，今年房企资金链更为吃紧。除了开源节流，控制各项经营管理费用外，不拿地显然是最立竿见影的，另一方面则是尽可能快地将手中的项目转为现金。虽然亏本卖房，但卖一套总比不卖好，可见保持现金流的健康已成为房企眼下最首要的任务。
发自我的 iPhone
没有评论:
发表评论