封面故事
雍澄軒前傳 假商廈真住宅 揭李嘉誠保鑣大本營
2013年03月07日長實上月突然拆售葵涌雍澄軒酒店房，套現十四億，有市民以為執到寶搶買平價「住宅」，結果報警收場，地監局上週共收到六宗買家投訴，不過由於有關地契並沒有列明不可拆售物業；面對長實挑機，政府內部鑽盡空子，可惜至今仍是無計可施。
長實出招將非住宅物業包裝成住宅出售，其實早有前科。本刊發現長實旗下位於香港仔的匯賢大廈，在入則建樓時明明攞盡地積比率興建寫字樓，但到頭來卻以「高於商廈、低於住宅」的呎價發售，這幢海景「商業大廈」今天成為區內熱門「住宅」樓盤，部分單位更被徵用為啹喀宿舍，成為李嘉誠保鑣大本營。
1.長實把大廈十樓全層劃為健身房，連日來不時見到啹喀出入做 gym。
2.除了健身房，十樓亦設有洗衣房，供啹喀使用。
3.匯賢大廈是保鑣的大本營，九至十六樓都住滿了啹喀。
4.大廈內不少單位都掛滿了衣物，擺明是住宅。
「呢幾架車係誠哥㗎，佢哋嘅車先可以泊响呢度。」記者上星期跟地產代理到香港仔石排灣道匯賢大廈睇樓，大廈門外行人路泊了一部寶馬房車及一輛三菱四驅車，地產代理直言，不少由長實聘用的啹喀保鑣及司機，都是住在這幢大廈內，而根據查冊，該兩部房車分別由「 Transland Limited」及「 Concordo International Limited」擁有，車輛登記地址同為長江中心。
記者連日觀察，這幢樓高廿六層的商業大廈，的確有不少啹喀出入，而經常接載李嘉誠長子李澤鉅的房車、以及為李嘉誠開路的電單車，亦不時停泊在大廈門外。事實上，由香港仔石排灣道的匯賢大廈開車至李嘉誠位於壽臣山徑的大宅，只需九分鐘；駛往其深水灣大宅更只需七分鐘，位置非常方便，即使誠哥急 call，啹喀保鑣亦可極速趕到。
根據土地註冊處資料，匯賢大廈合共有一百八十二個單位，長實旗下公司共持有當中四十九個單位，其中包括九至十六樓全層，及個別分布於其他層數的單位。
記者於匯賢大廈採訪多日，發現大廈十樓全層是健身室，設有洗衣房，不時有啹喀出入做 gym，而其餘層數的單位門外，大部分都掛了藏式的宗教幡旗。記者曾到其中一個由長實持有的單位拍門，應門的是一名尼泊爾女子，她直言跟尼泊爾籍丈夫同住該單位數年，稱自己是租戶，但當記者追問她每月要交多少租金時，她卻表示不清楚。
1/3/2013 15:20
匯賢大廈門外常有一銀色寶馬房車停泊，原來正是李澤鉅去年出席彤叔孫仔婚禮使用的坐駕（右圖）。（鄒潔珊攝）
9/2012
十分鐘到李氏大宅
業主將匯賢大廈當作住宅出租，大床被鋪齊備，租金索價八千。（楊洋攝）
攞盡地積比
匯賢大廈雖然被長實徵用為啹喀宿舍及保鑣大本營，不過，原來匯賢大廈根本不能用作住宅用途。翻查地政總署資料，匯賢大廈所在的石排灣道 55至 61號地皮，雖然屬於「非限制性用途的舊契」，理論上可以興建任何建築物，而該地段在規劃上亦容許興建住宅單位；不過，早在一九九四年，長實及其士國際集團合組了「 Springrun Limited」公司，以一億一千七百萬元購入地皮，然後向屋宇署入紙申請興建商業大廈。本刊翻查當日的圖則，入則文件清楚列明該幢為商業大廈，而且建築師更幾乎用盡了商廈地積比的上限（即 15倍）來興建可發展的總樓面面積，不過圖則顯示每個寫字樓單位有獨立廁所及鋅盆，與一般商廈有別。
香港測量師學會成員陳華偉指出，由於非住宅建築物的地積比率及上蓋面積百分率都比住宅建築物為高，把商業大廈變作住宅，發展商必定大賺。他以六十一米以上的建築物為例，非住宅建築物的地積比率是 15倍，但住宅建築物僅得 8倍，以此推算，現時總樓面面積達 6,036平方米的匯賢大廈，若果在入則時以住宅計算，總樓面面積只能有 3,219平方米。
匯賢大廈的則師曾在九五年、匯賢大廈尚未落成時，先後兩次向屋宇署申請，希望把大廈改建成酒店，但卻未有獲批。本刊亦取得屋宇署在一九九六年向匯賢大廈發出的入伙紙，亦清楚列明全幢匯賢大廈單位，均只可用作「非住宅用途的辦公室（ offices for non-domestic use）」，換言之，長實將單位當作啹喀宿舍，明顯違法。
1/3/2013 14:34
啹喀保鑣一身便服從匯賢大廈落樓，即登上泊在樓下、長實名下的私家車離開。（鄒潔珊攝）
7/2010
一○年七月李嘉誠（紅圈）往太子大廈求醫時，擔當開路先鋒的電單車，正是停泊於匯賢樓下的電單車。
28/2/2013 17:55
上週四傍晚時分，誠哥的開路電單車駛回匯賢大廈停泊。（蔡正邦攝）
保鑣住客多來自尼泊爾等地，由於他們大多信奉藏傳佛教，不少用作宿舍的單位門外都掛有藏式宗教經幡。（翁少陽攝）
長實枉法 商廈變住宅
事實上，匯賢大廈在九七年入伙後，早已成為區內熱門「住宅盤」。地政總署在九八年曾接獲匯賢大廈改成住宅的投訴，但署方當時卻未有積極跟進，縱容業主違法，而長實當年回覆傳媒查詢時亦表明，「集團與大廈一手買家簽訂買賣合約時，合約內已訂明該大廈只能作商業用途。」把責任推向小業主身上。
翻查資料，早在九七年樓市高峰期，長實將匯賢大廈的樓價定於介乎商廈與住宅之間，當時同區的住宅平均呎價約為$4,468，而商廈平均呎價則為$2,345，但匯賢大廈的開售平均呎價卻是$3,287，較住宅價平一截；不過，時至今日，匯賢大廈的呎價早已「住宅化」，平均呎價高達六千一百多元，與同區住宅六千八百元呎價相差不遠。
其實，地產經紀雖然明知匯賢大廈是商業大廈，但早已將這幢大廈視為住宅盤。記者曾到香港仔的地產公司表示想租住匯賢大廈，經紀隨即指匯賢「好搶手、好好租」，並帶記者參觀一個月租八千元、三百五十九呎的低層單位。臨行前又提醒：「你知道佢（單位）係開放式設計嗎？即係無房，因為佢係商業大廈嚟嘅……」
她更說：「大廈單位全部都係用嚟住嘅，無嘢㗎，由入伙到而家十幾年都係咁……單位好多買賣㗎，完全唔需要擔心，唔驚㗎！你望吓個水牌，都係得幾個做商業，唔會有好多閒雜人出入，管理又好好， lobby好靚，除咗商業大廈唔可以明火煮食，基本上都係同住宅一樣。」
屋宇署九六年批出的入伙紙，列明匯賢大廈一樓至三十一樓皆只可作非住宅用途的辦公室。
商廈變住宅歷程
千年地契
翻查地政總署資料，匯賢大廈所處的香港仔田灣石排灣道地皮，在 1888年批出，地契年期為 999年，幾乎等同永久私有。原來此等「千年地契」，是本港開埠初年的歷史產物；曾於地政總署任職多年的永利行測量師有限公司董事蕭亮鴻指出，在 1868至 1898年，殖民地政府為爭取怡和、渣甸等大商行融資進行公共建設，曾批准將港島及界限街以南的九龍地皮以「千年地契」的形式批出，以保障商行長久發展的利益。此項政策至 1898年租借新界後廢黜，此後批出的地契分別只有 75、 99或 150年不等，回歸後更跟隨內地制度，地契一律只批 50年。
蕭亮鴻指，「千年地契」多集中於電車路沿線及維港兩岸，著名地段包括中環滙豐總行、太古城、百德新街一帶及尖東星光行等。由於此類舊契對物業的規管近乎零，發展商多爭相收購，「當年根本未有汽車、高樓，現代地契大部分的規限如停車位數量、建築密度或地積比上限等統統不存在，喺呢種地段只要唔觸犯建築物條例及城規會指引，地產商可以起到盡，乜都可以起！」另外，因地租課稅金額亦是早在百多年前便已經定下，即使今日價值千億的地段如干諾道中、雲咸街等，按舊契每年地租亦只不過一千幾百，千年不變。管理公司有責
區內另一名地產代理則向記者講明：「（買賣）銀行按揭造唔足㗎，最多造到五成左右！」他又力銷指單位甚具升值潛力：「呢度近三個月都有五、六個成交，上年尾講緊二百一十萬，今日已經叫價二百五十萬；就算放租都收到八、九千一個月，好過你買兩個車位啦！」
對於匯賢大廈由商廈變成住宅，律師何傳經指出，入伙紙是政府批予匯賢大廈的最後土地用途指示：「如果寫到明係 non-domestic use，而家當做住宅就係違反使用目的，屋宇署可以出 warning俾業主，最嚴重嘅政府可以收番土地使用權。」
何又指，匯賢單位買賣時，風險會全數轉向買家：「買家一定知係買緊商業單位，佢嘅代表律師亦一定會解釋，係買賣雙方有默契去買賣，所以賣家係無責任，買家要自己承擔風險，他日有可能被收番使用權。」不過他亦指，由於政府根本難以入屋搜集證據，所以政府收回土地使用權的機會很微：「政府可以話係無符！」
匯賢大廈的公契訂明，若業主要改變大廈用途，必須先得管理公司同意，不過匯賢大廈的管理公司是長實旗下的港基物業管理，猶如長實自己管自己。
大財團長實覷準有法不依的無能政府，損害香港市民利益，地政總署回應本刊查詢時竟然表示，由於匯賢大廈的地契並沒有限制用途，故不會作出任何行動，而屋宇署則於截稿前未有回覆。長實回覆本刊查詢時更避開保鑣違規入住商廈的問題，只答：「經本公司租出之單位租約條款已清楚列明物業只可作辦公室用途。」即是把責任推向租客。
1/3/2013 17:45
匯賢大廈由港基物業管理公司管理（圓圖），但大廈早變成住宅，上週五更有宜家傢俬的工人將家居床褥搬入大廈。（鄒潔珊攝）
吳佳慶經常陪太子李澤鉅到拍賣場投地，老公凌顯文就是長實御用則師。
商業大廈的最高地積比率為 15倍，匯賢大廈入則時用盡了地積比率，令總樓面面積達 6036平方米，但如匯賢大廈按住宅的最高地積比率 8倍計算，其總樓面面積最多為 3219平方米，換言之長實賺了近一倍樓面面積。
御用發水高手操刀
凌顯文除了是匯賢和雍澄軒的建築師，誠哥發水超過一倍的深水灣道大宅亦是其「傑作」。
負責設計匯賢大廈的建築師樓，是藝達建築設計有限公司，大股東是凌顯文、亦即長實執行董事吳佳慶的丈夫。現年五十多歲的凌顯文，正是李嘉誠及長實近年御用的「發水高手」。近年作品包括發水超過一倍的李嘉誠深水灣道大宅、將九百呎室內空間發水至二千二百呎出售的四季雅苑。其他作品還有斬伐前水警總部一百五十一棵樹而興建的尖沙咀商場 1881以及「平台花園大宅」變地下的馬鞍山天宇海。
商廈自住屢見不鮮
除匯賢大廈外，原來全港各區都有這類具有「長住潛質」的工商廈；如上環的四海通銀行大廈、金煌行、大角咀的 SOLO及葵涌的維京科技商業中心等，地產代理更力銷這類「住宅」樓價比同區樓盤平近三成。
早在○九年，政府曾推出「活化工廈」措施，當時嘉華地產大股東呂志和家族私人持有的大角咀必發道工廈樓花項目 SOLO，便極速「打茅波」以「活化工廈新典範」作招徠，推出有獨立廁所、浴室及冷氣設施的工廈「住宅盤」。當時，嘉華國際副董事（營業及市場策劃）陳玉成更講到明單位可以住人︰「如果做嘢做到好夜，都會通宵留喺公司啦！」
另外，由小型發展商立怡發展有限公司興建、在○四年落成、鄰近雍澄軒的維京科技商業中心，雖然位處工廠區，又講明是「商業大廈」，但配套卻媲美大型樓盤，不但擁有八千平方呎會所，而且更設有室內泳池。記者本週一相約地產代理前往睇樓，甫見面，代理即「話中有話」地向記者指出該單位只屬寫字樓，並非租住單位︰「呢度唔算係正式住宅，不過過夜休息就好自由嘅、大廈亦可以廿四小時出入，咁你明啦！」他更指大廈管理嚴密，租戶出入都要靠拍卡感應才能進入電梯，「好過唔少私家樓！」
○九年政府力推工廈活化，嘉華地產順勢推售新式工廈「 SOLO」，並以「工作家居」的概念作招徠；副董事陳玉成更講到明單位可以住人。（《蘋果日報》圖片）
維京大廈三樓全層建有大型健身室會所及私家泳池等，設施媲美私人樓盤。（江彥林攝）
地政總署回覆本刊時指並未在維京科技商業大廈發現住宅單位；但記者卻可輕易找到租盤，而且全屋間隔齊全，甚至可即租即住。（江彥林攝）
位於葵涌打磚坪街的維京科技商業大廈外觀與工廈無異，但代理卻指大廈至少有近廿伙改作住宅單位，供人「休息」。
（江永健攝）
睇死政府無能
他更安排記者參觀八樓一個五百八十呎的單位，單位租金叫價七千五百元，室內不但放有梳化、電視及組合櫃等大型傢俬，甚至更間出睡房及衣帽間各一，浴室更已安裝好全套電熱水爐、企缸及洗衣機，而露台亦改裝成小型廚房，儼如一個標準住宅單位。
若論間隔布局，甚至比匯賢大廈更四正、更像家居，現時正租用該單位的李姓住客更大讚單位實用，「個廳好四正，啱啱新年親戚拜年，仲開到兩枱麻將！」又指租用單位已兩年多，只因合約完結才遷出，入住以來從未收過投訴，更直言︰「前後左右好多人都係咁住，邊有人會告吖！」
對於坊間不少工廈、商廈變住宅，擺到明違法，香港測量師學會成員陳華偉批評：「建築物條例指引其實寫到明，如果風險唔高，唔屬於『須優先取締』嘅項目，屋宇署係唔會做嘢。寫字樓轉做住宅單位，危險性唔係太高，好多時都係就咁記錄在案就算；地政總署有權叫你改變番個土地用途，最終撒手鐧就係將你幅地收番，但咁多年嚟根本就無咁做過！」
撰文：陳凱敏、馬梓皓、趙振龍
資料：李寶瑜、鄭靜
插圖：劉志誠、朱桂葉
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