7 questions capitales sur votre crédit hypothécaire: Monargent.be

 

09:25 - 20 janvier 2012

7 questions capitales sur votre crédit hypothécaire

À par­tir de 2014, les avan­tages fis­caux liés au lo­ge­ment se­ront gérés par les Ré­gions. Celles-ci se veulent ras­su­rantes pour l’ave­nir…

Le gou­ver­ne­ment fé­dé­ral a confir­mé la ré­gio­na­li­sa­tion des avan­tages fis­caux liés aux cré­dits hy­po­thé­caires, d’ici 2014. "Il faut à tout prix veiller à ce que nos ci­toyens ne su­bissent pas l’acte du trans­fert, a com­men­té le Pre­mier mi­nistre Elio Di Rupo ce jeudi à la Chambre. Il doit se réa­li­ser avec des mo­da­li­tés telles que, quand les Ré­gions pren­dront en main les com­pé­tences, elles agissent en fonc­tion de leurs propres dé­ci­sions mais, bien en­ten­du, sans rup­ture."

1. Quel est le sys­tème ac­tuel?

De­puis 2005, le sys­tème de dé­duc­tion des cré­dits hy­po­thé­caires a évo­lué. Alors que les amor­tis­se­ments en ca­pi­tal et les primes d’as­su­rance de solde res­tant dû étaient trai­tés à par­tir des in­té­rêts, au­jourd’hui, le bonus lo­ge­ment, c’est son nom, est un pot com­mun où ces trois élé­ments (in­té­rêts, amor­tis­se­ments et primes) sont dé­duc­tibles à hau­teur de 2.​700 euros par an et par contri­buable. On y ajoute 730 euros les 10 pre­mières an­nées et un petit com­plé­ment de 70 euros pour ceux qui ont plus de trois en­fants. Dans la très grande ma­jo­ri­té des cas, le nou­veau sys­tème est plus in­té­res­sant que l’an­cien.

2. Qu’est-ce qui change en 2012?

L’ac­cord gou­ver­ne­men­tal pré­voit le pas­sage d’un ré­gime de dé­duc­tions fis­cales aux ré­duc­tions d’impôt dès 2012. N’y al­lons pas par quatre che­mins: la dé­duc­tion est sou­vent plus in­té­res­sante que la ré­duc­tion, du moins pour les re­ve­nus plus éle­vés. Pour­quoi? Sim­ple­ment parce qu’elle in­ter­vient avant le cal­cul de l’impôt. Le mon­tant de l’avan­tage fis­cal vient en di­mi­nu­tion di­recte des re­ve­nus tan­dis que la ré­duc­tion d’impôt est un mon­tant à re­tran­cher de l’impôt dû.

Cette ré­duc­tion sera cal­cu­lée avec un taux unique de 45% (idem pour les frais de garde d’en­fants et les li­bé­ra­li­tés). Au­pa­ra­vant, le taux de dé­duc­tion pou­vait aller jusqu’au taux mar­gi­nal de 50% (hors ad­di­tion­nels).

Le nou­veau sys­tème pro­fite donc aux re­ve­nus moyens et bas ce qui, sou­ligne le mi­nistre des Fi­nances Ste­ven Va­na­ckere, est "quelque chose de juste".

3. Que pré­voit la ré­forme de l’État pour 2014?

La ré­forme de l’État confie aux Ré­gions les po­li­tiques fis­cales liées à leurs com­pé­tences. Ainsi en va-t-il donc du lo­ge­ment. Ce trans­fert s’ac­com­pa­gne­ra du trans­fert de l’in­té­gra­li­té des bud­gets concer­nés (les trans­ferts de com­pé­tences ne sont, eux, fi­nan­cés qu’à 90%).

Selon l’ac­cord de gou­ver­ne­ment, cela re­pré­sente 1,436 mil­liard d’euros. D’où vient ce chiffre? Mys­tère. L’ad­di­tion des trois élé­ments re­pris dans l’ac­cord (dé­duc­tion pour ha­bi­ta­tion unique, ré­duc­tion ma­jo­rée pour épargne-lo­ge­ment et la dé­duc­tion com­plé­men­taire d’in­té­rêts hy­po­thé­caires) donne 300 mil­lions de plus, d’après le re­le­vé des dé­penses fis­cales 2010. Et en­core cela n’in­clut pas les 290 mil­lions d’euros de primes d’as­su­rance-vie et amor­tis­se­ments en ca­pi­tal…

Autre élé­ment: le mon­tant sera in­dexé selon l’in­fla­tion et 70% de la crois­sance éco­no­mique, ce qui ne sera pas for­cé­ment le re­flet exact de l’évo­lu­tion de l’en­cours des em­prunts hy­po­thé­caires.

Le bud­get est ré­par­ti selon le do­mi­cile des contri­buables. Avec 1,436 mil­liard, cela donne 926 mil­lions pour la Flandre, 433 pour la Wal­lo­nie et 77,3 pour Bruxelles.

4. Est-ce bien légal de chan­ger le ré­gime fis­cal des contrats en cours?

Oui, les ju­ristes sont una­nimes sur ce point: l’État, dans le cadre de chaque an­nui­té fis­cale, dé­cide comme bon lui semble de la ma­nière d’im­po­ser ses contri­buables. Le contrat de cré­dit se passe entre le contri­buable et la banque, pas entre le contri­buable et l’État! "La ré­tro­ac­ti­vi­té ne de­vrait poser aucun pro­blème, comme le dé­montrent de nom­breux cas de ju­ris­pru­dence ou de ju­ge­ments ren­dus par la Cour de Cas­sa­tion, ex­plique Sa­bri­na Scar­na, avo­cate chez Tetra Law. La ré­tro­ac­ti­vi­té a été de mise ré­cem­ment dans le cadre des boni de li­qui­da­tion, et per­sonne n’en a été cho­qué!"

5. Qu’est-ce qui pour­rait chan­ger en Wal­lo­nie?

Le mot d’ordre est clair: ras­su­rer. "Nous de­vrons, à l’euro près, nous sub­sti­tuer aux obli­ga­tions fé­dé­rales, in­siste le mi­nistre des Fi­nances André An­toine. Il y va de la cré­di­bi­li­té de la puis­sance pu­blique." An­toine n’en­vi­sage pas de ré­vo­lu­tion mais bien de "tra­vailler dans le moule" de la po­li­tique fé­dé­rale et de son bonus lo­ge­ment, "qui pri­vi­lé­gie les bas et moyens re­ve­nus".

Son col­lègue du Lo­ge­ment, Jean-Marc Nol­let, y voit ce­pen­dant une op­por­tu­ni­té d’une plus grande "co­hé­rence" des po­li­tiques. Par exemple en ac­cen­tuant les avan­tages fis­caux pour les ha­bi­ta­tions basse éner­gie. Il songe aussi à dé­ve­lop­per le cré­dit d’impôt pour fa­ci­li­ter l’accès à la pro­prié­té de mé­nages à bas re­ve­nus ou à glis­ser de l’avan­tage fis­cal - qui im­plique un dé­ca­lage de deux ans - vers des primes, dont les per­sonnes bé­né­fi­cient di­rec­te­ment.

En tout état de cause, An­toine in­vite l’État à ra­pi­de­ment cla­ri­fier les choses. "Le co­mi­té de concer­ta­tion ne s’est plus réuni phy­si­que­ment de­puis un an et demi, dit-il. Une réunion s’im­pose pour évi­ter le chan­tage fis­cal à l’ha­bi­tat. À dé­faut, Bruxelles ris­que­rait d’en pâtir car les classes moyennes et su­pé­rieures ont déjà ten­dance à s’en éloi­gner."

6. Qu’est-ce qui pour­rait chan­ger à Bruxelles?

À Bruxelles, des groupes de tra­vail se mettent en place pour pré­pa­rer la ré­gio­na­li­sa­tion de la dé­duc­tion fis­cale pour ha­bi­ta­tion unique. Qu’en ad­vien­dra-t-il? Les mo­da­li­tés pra­tiques fu­tures sont loin d’être prêtes. Mais le gou­ver­ne­ment ré­gio­nal tient à ras­su­rer. "Il n’y a pas lieu de s’alar­mer. L’accès à la pro­prié­té est une prio­ri­té po­li­tique, dit le mi­nistre-pré­sident bruxel­lois Charles Pic­qué. Et la Ré­gion bruxel­loise est suf­fi­sam­ment so­lide pour as­su­rer son fi­nan­ce­ment puisque les mon­tants (ac­cor­dés au­jourd’hui au fé­dé­ral pour la dé­duc­ti­bi­li­té fis­cale, NDLR) sont trans­fé­rés et que la Ré­gion a été re­fi­nan­cée. Pour les ci­toyens bruxel­lois qui ont un em­prunt hy­po­thé­caire en cours, rien ne chan­ge­ra. Ils conser­ve­ront la dé­duc­ti­bi­li­té fis­cale lorsque la com­pé­tence sera trans­fé­rée aux Ré­gions."

Concrè­te­ment, deux pistes peuvent être en­vi­sa­gées pour le trai­te­ment fis­cal des fu­turs cré­dits hy­po­thé­caires: soit une ré­duc­tion d’im­pôts (op­tion pri­vi­lé­giée par le mi­nistre ré­gio­nal du Bud­get, le li­bé­ral Guy Van­hen­gel), soit un sys­tème de primes, voire un mix des deux. "C’est une op­por­tu­ni­té pour les Ré­gions de re­ce­voir des moyens nou­veaux pour leur po­li­tique du lo­ge­ment et selon leurs ob­jec­tifs propres", sou­ligne Chris­tos Doul­ke­ri­dis, se­cré­taire d’État au Lo­ge­ment. Un sou­tien par­ti­cu­lier à l’iso­la­tion et aux éco­no­mies d’éner­gie de son lo­ge­ment pour­rait être en­vi­sa­gé, selon lui.

L’enjeu pour Bruxelles est consi­dé­rable. La Ré­gion se dis­tingue par un taux par­ti­cu­liè­re­ment faible de pro­prié­taires un peu plus de 41%, contre une moyenne de près de 75% dans le reste du pays et une forte pro­por­tion de lo­ca­taires. Les prix de l’im­mo­bi­lier sont éga­le­ment très éle­vés dans la ca­pi­tale, ce qui contri­bue à un cer­tain exode fis­cal de mé­nages à re­ve­nus moyens. Pour la via­bi­li­té éco­no­mique de Bruxelles, pour sa fis­ca­li­té, per­mettre à ces mé­nages d’ac­qué­rir un lo­ge­ment et donc de se fixer dans la Ré­gion est un enjeu cru­cial.

7. Les Ré­gions vont-elles se faire une concur­rence fis­cale?

La concur­rence fis­cale est une réa­li­té en Bel­gique de­puis les ac­cords de Lam­ber­mont en 2001. Ainsi, en ma­tière de droits de do­na­tion et de suc­ces­sion, il y a des dif­fé­rences entre les Ré­gions. "Il est bien connu que les droits de do­na­tion abais­sés à 3 ou 7% en Flandre ont lar­ge­ment contri­bué à aug­men­ter leurs re­cettes fis­cales", rap­pelle Pas­cal Minne, pro­fes­seur de droit fis­cal et ad­mi­nis­tra­teur-dé­lé­gué de Pe­ter­cam.

La Ré­gion wal­lonne a suivi, en­suite, avec des taux si­mi­laires afin de fa­vo­ri­ser les do­na­tions (avant de re­le­ver ré­cem­ment son taux de 10% pour les do­na­tions de va­leurs mo­bi­lières).

Le même ré­sul­tat a pré­va­lu en ma­tière de droits de suc­ces­sion, dont la baisse a contri­bué à une meilleure per­cep­tion. "Il vaut mieux hé­ri­ter d’un pa­rent en Flandre qu’en Wal­lo­nie dans la plu­part des cas. La concur­rence fis­cale sur le ter­rain im­mo­bi­lier n’est que le pro­lon­ge­ment de ce qui existe déjà. Les abat­te­ments for­fai­taires, la re­por­ta­bi­li­té des droits d’en­re­gis­tre­ment sont quelques-unes des autres pierres qui ont été po­sées à l’édi­fice de la concur­rence fis­cale ces der­nières an­nées, et qui ont déjà contri­bué à gé­né­rer des dé­lo­ca­li­sa­tions, es­time l’avo­cat Jean-Pierre Bours. Il est pro­bable que le mou­ve­ment conti­nue!"

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