不幸那年的夏天，某晚颱風來臨，接連降下幾小時的傾盆大雨。 頓時之間，涓涓細水變成濤濤洪水。 那一晚，上床睡覺前我還站在窗邊，因為底下黃浪濁濁、溪流滾滾， 實在看得人心驚動魄！ 當時，我還沒感覺有什麼危險，反而覺得有趣。 第二天起床颱風已過，走到戶外一看，大樓的水泥地基居然完全曝露 出來！ 幸好那是七棟大樓同時興建的社區，地下室全連在一起。地基的面積 夠大，我住的那棟大樓這才沒有傾塌。 雖然沒傾塌，縣政府隨即把整個社區劃成「危樓」。 不難想見，那裡的房價不是「直直落」，而是根本無法脫手。 購屋時安全是第一考慮因素，而且不能打折。 現今因溫室效應，偶爾會發生「破紀錄」的怪天氣。因此買房之前， 要先查看房子四周的山川地勢，設想「狂風、暴雨、淹水」來襲時，這裡 的安全能有什麼保障？ 其次，仔細觀察住處四周的人、事、地、物，留意是否存在危害安全 的潛在因素，例如違規的私人加油站、電信基地台、變電所、高壓電，或 是複雜分子進出的場所。 然後，社區的保全系統、監視系統、照明系統、警衛水準、附近的治 安狀況，也都應列入考慮的對象。 二○一一年九月三十日 《購屋指南（下）》黃河 上一週講到觀察「環境」的重點，除了「噪音大小」和「潛藏危機」 ，還有本週接續要講的第三項： ３、居民素質 仔細觀察附近街道的整潔狀況，例如家家戶戶門外的擺設，地面的垃 圾、狗屎，汽機車的停車秩序……，從這些跡象，不難了解附近居民的水 準與公德心。 住在水準高的區域，居民的整體素質好，大家都很自愛，有一定程度 的公德心，很少碰到讓你生氣的人或事。 有一次，我看到一棟屋況不差、價格合理的公寓，卻因為隔壁鄰居把 雨衣、雨傘、腳踏車、工作梯、幾十雙鞋子……，七零八落地堆在門外走 道，看得我當場就對那棟房子失去了興趣。 和這種人住在隔壁，準備天天和他「溝通」嗎？ 我也看過某棟座落在精華區邊緣的豪宅，隔了一條街，好像到了完全 不一樣的世界；站在陽台往外看，一邊是大廈林立的豪宅區，另一邊卻布 滿低矮破舊的房舍。 住在這種區域，還能確保豪宅的品質嗎？ 環境的好壞、居民的素養，大大影響居住的品質。 偶爾站在那兒看一看、聽一聽，可能還沒特別的感覺。可是，長期住 在那裡，日日夜夜與這些現象相伴，小事會變大事，大事會變得無法忍受 。 噪音、安全、居民素質，是決定到陌生區域買房以前，必須在不同時 段親臨現場觀察的重點。 不單要看想買房子的同一層，還要到樓上、樓下、頂樓陽台、地下室 停車場，以及社區的裡裡外外，仔細觀察環境的清潔程度、居民的公德心 、噪音大小、交通流量、往來人潮的身分……，以免買了房子，住不到幾 個星期就後悔。 三、建材與屋齡 我有一位從事建築業的朋友，據他講，興建大樓的成本，可以從每坪 單價幾萬元那麼便宜，到貴至二十七、八萬元。 而投資最大、花錢最多的部分，是建築外觀看不出的管線與內裝。 例如給水系統、排水系統、污水處理系統、電力系統、通風系統、空 調系統、管線布置等。 品質高的管線與內裝，使用幾十年也不會出問題。 便宜的管線與內裝，十多年之後就會陸續出現滲水、破裂、不堪使用 的現象。 也因此，購買房子要一併考量它的建材與屋齡。 尤其是屋齡超過十幾二十年的中古屋，要預想到它可能存在，屋主卻 不指出的缺點，例如壁癌、雨天滲水、長霉、下水道的怪味、偶爾堵住的 污水管、排水不順等問題……，這些缺點或可藉由小工程掩飾於一時，但 想要釜底抽薪地解決，卻是十分費錢又費工的麻煩事。 買一棟老舊的中古屋，不要只看外表，而要仔細檢查它的管線與內裝 。 如果自己的經驗不夠，看不出管線與內裝的好壞，可以請你的親朋好 友，有誰是專家或是認識專家，由專家陪同你一道檢查。 即使要花錢，也值得。 四、坪數 千萬切記，決定一棟房子的價格，最終還是看房子的坪數，也就是使 用面積的大小。 為什麼這麼說？ 這段時間我看過許多投資客精心「裝潢」的房子，真是美侖美奐啊！ 自然而然，屋主暗暗把房價加高了不少。 乍一看，買方因為對房子裝潢的滿意，似乎也覺得合理。 其實，應冷靜地想一想：裝潢一棟房子，要花多少錢呢？ 和動輒超過千萬元的房價比起來，幾十萬元的裝潢費，不過是九牛一 毛！ 尤其是投資客選用的建材，全是外觀華麗、質地不佳的便宜貨。 他們還有專門配合的施工團隊，很懂得「既便宜又美觀」的原則── 什麼天花板配什麼壁紙，再鋪什麼地板，擺上幾張現代化的家具，炫麗的 假花、耀眼的造景……，不必投資多少錢，就可以把房子弄得美侖美奐， 很容易影響買方的判斷。 一棟房子的價值，務必要回歸它的本質──坪數！ 某一個區域，某一類型的房子，都有它合理的市場價──每坪大約多 少錢。 如何知道合理的市場價？ 可以上網查，也可以問專業的房仲。 多查幾筆資料、多問幾個房仲，相互比較一下，便會清楚什麼是合理 的市場價。 然後再依據合理的市場價，乘上它的坪數，大致就決定了這房子的價 格。 反過來，買屋時若想殺價，也應「據理力爭」──而這個「理」，就 是依據本節內容。 為什麼這麼說？ 我看了許多房子，絕大部分屋主的開價都超過市場價。 少則多個一、兩成，多至三、四成。 另外，中古屋還習慣把車位的坪數跟房子混著一起算。 例如房子的合理價格是每坪二十萬元。而你想要買的房子權狀三十坪 ，外加車位八坪。這時，屋主若開價每坪二十二萬元，算是客氣的。 買房不可能不殺價。 買方若是只殺十％，也算客氣的。 不過，小心房價的計算方式──通常屋主會以「每坪二十二萬元」乘 上「三十八坪（權狀三十坪加上車位八坪）」，總價八百三十六萬做參考 價。 這種計算方式合理嗎？ 當然不合理。 車位一坪的單價，怎麼可能跟房價相提並論？ 少則打個四、五折，多至六、七折。 所以，你應力爭把車位分開算，再針對房子的價格殺個一、兩成。 總之，房子的價值追根究柢在坪數，不要被外表的裝潢欺騙了。 特別是投資客精心設計的「廉價裝潢」，無須一、兩年就會原形畢露 ！ 五、景觀 每天住的地方，假如打開窗子，看的是隔壁大樓、距離幾公尺之外的 一面牆，誰會喜歡？ 反之，樓層高高在上，可以俯視下方的一片翠綠，並且遠眺前方的蔚 藍大海，又是何等風情！ 不過，景觀能否換成房屋的「價值」，得看是不是「稀有」。 例如興建在淡水的大樓，只要朝海的一面，家家戶戶打開窗戶，遠遠 看到的都是美麗的海景。 又例如建在山區的別墅，哪一戶不擁有滿山翠綠的視野？
|  | | 相片一：家家戶戶的窗外都是滿山翠綠 | 這種大家都有，算不上「稀奇」的觀景，不值錢。 反過來，幾年前我曾經看過一棟豪宅中的豪宅，位於台北市的信義區 ，座落在新建大廈的頂層。 到現場看屋，推開大門就是寬敞的客廳。 而客廳外牆，是整面透明的玻璃。 由於大樓前方是不可能蓋高樓的公家機構，所以這面二十幾公尺寬的 透明牆面，永遠都不可能被其他建築物遮擋──白天和藍天白雲相伴，夜 晚和燦爛星光為伍！ 再往牆面走幾步，向下俯視，是台北的精華地段，景觀另有一番風情 。 可以這麼說，台北的豪宅，沒幾棟的景觀勝過此處！ 由於它的稀有性，自然能帶動房子的價格。 也難怪，金融海嘯房價最低迷的時刻，它仍能以每坪一百二十萬元左 右，總價接近三億元出售。 另外，我也曾經在桃園看過一棟公寓，臨山面河，景觀十分迷人，房 價硬生生比同一棟大樓，位於反側房子貴了兩成。 景觀是最後一項，能夠大幅左右房價的因素。 總結前面五項因素──地點、環境、坪數、建材與屋齡、景觀──大 致決定了房價的八八九九。 還有那麼一、兩成，往往得花更大的心思去挖掘。 例如曾經發生凶案的「事故屋」，應比合理房價便宜許多。此外，海 砂屋、幅射屋，或是曾經被列為「危樓」的房子……，賣方都不太可能主 動說明。 如何挖掘房子的真實背景？ 明確地問房仲。 只要有規模、具誠信的房仲業者，為了商譽，必然不敢隱瞞。 不過，假如買方不問，房仲就可能取巧，而不會盡到主動說明的責任 。 其次，上網查資料；好比說輸入房子的「地址」，或是所在大樓的「 名字」，也可能找到意想不到的內幕。 再不行，四周逛一逛，找幾家「老店」喝點飲料、用個餐，向老闆打 探流傳在街坊鄰居的小道消息。 購房就像結婚，每個人的喜好與需求各不相同。本文所言希望對各位 能夠有所幫助，否則，不對的部分也請多多包涵！ |
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