2013-8-2 9:27:00
一线城市房价上涨“憋也憋不住”
一直喜欢预测楼市的华远地产股份有限公司董事长任志强也有遮遮掩掩的时候。7月16日，在接受中国房地产报记者采访时，难得示弱的任志强表示，关于房价，这次不敢做更远的预测。理由是预测房价的基础要素尚不清晰，尤其是政策导向不明确。
在过去数年时间里，房地产的每个动静、每次变化几乎都伴有他的声音，他的每一个真实而赤裸裸的观点也总是引发无数的关注和质疑。尤其值得称道的是，任志强关于房价的预言，最终预测都一一得到市场的印证。
此次，在本报记者的追问下，遮遮掩掩的任志强还是表示，一线城市房价的上涨是“憋也憋不住”。对于目前“钱荒”与“地王”这两个最炙手可热的话题，任志强又恢复了“任大炮”的本质，给出明确而尖锐的答案。他直言，“钱荒”只是为了吓唬人，而“地王”只是局部的一线市场在极低的供应持久压抑之下的反应，土地市场火爆根本就是一个伪命题。而最终所有的答案都回归根源--土地供应的短缺。这也是其一贯炮轰的靶心。
中国房地产报：听说你现在不敢预测明年房价走势，我听起来很新鲜，什么原因？
任志强：没什么可新鲜的。预测是建立在对政策把握的基础上。以前都预测对是因为有一个历史的延续。现在是中央领导班子刚完成新老交替，有些人没换，比如周小川；有些人换了。还没看到这一届政府说过什么正式的经济政策，真正代表这一届政府关于经济工作的声音都还没有，大家都等着十八届三中全会，公布这一届政府对经济工作的看法。按照历史沿革，等着换届完了，需要半年的时间去摸索。
中国房地产报：不能寻找到一些后续出台政策的征兆吗？
任志强：李克强总理上台之后，我们已经知道关于房地产的要再改造一千万户以上棚户区，出台了相关政策，要减免税费。这是他在辽宁时候的一个做法。虽然辽宁开了头，但是辽宁现在已经顶不住了，政府已经欠了一笔账了，所以要提出减免税费等等，用这个办法来支持棚户区改造。第二个是要对首套房贷给予支持。第三是保障性住房要继续保障。
还有就是没有看到说新一届政府要让房价回到合理价位，没有说房地产调控坚决不动摇，只是说了经济工作不会再用刺激方法，调结构的时候要稳经济，但具体怎么做到，没说。
中国房地产报：你以前的预测一直是房价涨，这次有变化？
任志强：我说得很清楚，这一届政府只要不露相，你就不知道他们要干什么。猜测可以猜，我们不是一点也没预测，比如总体上是稳中有升，但是升到什么程度，不知道。
中国房地产报：一线城市像北京房价会不会涨，去年年底你判断今年3月份房价会暴涨，依据是土地供应，现在情况发生了什么变化？
任志强：从一线城市房价来看，上涨是憋都憋不住！没什么招，只要不豁开了让土地充分供应，再怎么限价也不行。
我们上午还专门开会讨论了今年北京市一季度土地增幅和连续这几年土地走势问题。得出的结果是，从2009年开始算，三四年的时间，北京的土地价格翻了快一番了。据我们的统计对比，2009年，北京一平方米的平均地价是6000多块钱，再往前3000多块钱，现在是一万多，如果扣除保障性住房，差不多是一万四五。土地的价格为什么上涨这么快？因为土地的供应一年比一年少，去年的土地供应同比前年少了50%，今年跟去年相比也差了一大截。至少目前还没有完成。但是政府土地出让的收益却不少，到现在为止今年上半年将近700亿元土地出让收益，要按全年1400亿元测算的话，就是历史上第二高峰。
中国房地产报：这就是目前土地市场比较火爆的原因？你之前针对万科最近拿的三个地王在微博上发问“谁说万科不地王”。
任志强：不是土地市场比较火爆，你要看总量，土地市场成交的总量是下降的。只有土地成交正增长才能叫火爆。今年土地市场供应量环比是负的百分之十点几。而这还是建立在去年负20%的基础上的负10%。
今年一线城市的土地比较抢手，局部出现了一些地王，但那就是局部地区，是集中在一线城市。你们没有看到现在三四线城市很多地方土地卖不出去。一二线城市土地抢手是因为去年市场供应量极低，今年开发商袋里没粮了。
万科不是说拍地王，它的说法是补仓，因为没地了。要按补仓算，再高的地价也不是地王了，得这么理解。
中国房地产报：对于华远地产而言，土地同样要补仓。之前很多研究机构都指出，华远地产土地储备仍略显不足。华远最近准备买地吗？
任志强：我们一直在买地，但是我们买不起高价地，只能买价格差不多的土地。去年年底，我们以16000元/平方米(扣除保障房)的价格拿下通州(社区网 论坛 商铺)地块时，还有人称之为地王，现在没人说了。前不久泰禾集团在那拿的地，楼面价达19000元/平方米。我们想在一二线城市拿地，当然在北京最好。
2013-7-29 8:05:00
任志强：明年3月前地产将波澜不惊
华远地产(600743.SH)董事长任志强在2013年博鳌·21世纪房地产论坛的演讲里，既没有预测房价，也没有“炮轰”政府。论坛上的一小部分听众显得有些失落。过去，他的犀利，总会撕开平静的论坛。那些为他鼓掌的听众们，听到的是想言却不敢言的辛辣言论。
这一次他谈的主要有关上半年房地产市场的总结。未来，政策会向怎样的方向走，让任志强也感到有些“迷茫”。因为暂时还未看到新一届政府出台的具体政策，难以判断调控思路。
八卦的记者们开始关注任志强身后的企业动向，这位总是能正确预判形势的“预言帝”，能把一家国企带向何方？
对刺激政策不抱任何幻想
任志强观察到，有些时期，过去地产走势和宏观经济走势呈现出相反的方向。“宏观经济形势越好，地产越差；宏观经济形势越不好，地产越好。”他说。
目前形成鲜明对比的是，宏观经济在下行，而全国房价在上涨。本报记者查阅数据显示，今年6月，全国70个大中城市中，有69个城市的新建商品住宅价格同比保持上涨。这种普涨的局面已连续两个月出现。
其中，一线城市房价更是呈现出领涨的态势。今年6月，北京新建商品住房价格同比上涨16.7%，位居纳入统计的70个大中城市之首。广州、深圳两地的涨幅均达到16%的高水平，上海上涨14.4%。除此之外，其他仅有5个城市的房价涨幅超过10%。
根据统计局公布的数据显示，宏观经济增速已连续两个季度出现回落。上半年国内生产总值按可比价格计算，同比增长7.6%；其中，二季度增长7.5%。数据同时显示，固定投资增长乏力，工业增幅低于预期，出口大幅回落，增速创44个月最低。
对于是否会依靠房地产拉动经济，任志强称不抱任何幻想。他认为，政府会对经济增速放缓有所容忍。
而被认为可能会影响楼市的“钱荒”，任志强认为根本不存在。因为固定资产到位资金在上升，房地产到位资金亦在上升。6月末广义货币余额105.45万亿元，同比增长14%。而央行存款准备金率维持在20%左右的水平。只要存款准备金率下调1%，就会有一万亿的流动资金进入市场。
当一群记者带着“地王”的问题去问他的时候，又遭到了驳斥。他说，仅仅是个别高价地块的出现，难以用“火爆”来形容土地市场。造成当前局面的原因是，前期一线城市供应量太少，开发商“饿”了。
他预测，到明年3月份前，市场可能会呈现出波澜不惊的态势，没有任何变革性的措施出台。
战略性增持商业
任志强个人与华远地产在业内外的知名度，形成了鲜明对比。
根据华远地产半年报显示，2013年上半年，华远地产营业收入16.12亿元，同比增长32.29%，净利润2.23亿元，同比增长1.4%，基本每股收益0.12元。这个销售额在前50名是绝对找不到位置的。
论规模，华远地产和万科、保利等企业难以匹敌，但这丝毫不影响任志强的个人影响力。他在意的指标不是规模，而是每股收益。再融资不畅阻止了房地产规模扩张，但他认为一家房地产企业依旧可以通过有序的管理、良好的产品、明晰的战略、丰厚的股东回报和强烈社会责任感，成为优秀的企业。
在公司战略里，华远地产今年提出加大商业地产的比例。“在城市化率超过55%的城市里，商业地产的比重会增加，我们每年会根据资金的需求适度的逐步扩大商业物业的比例。”任志强说。
华远在青岛、西安均有商业项目整体推出。在长沙最核心地段，华远建设了一个高端商业综合体，其中商业面积超过10万平方米。早年间，北京西单地区诸多项目都出自任志强麾下，譬如西单购物中心、华威大厦及知春路盈都大厦。华远成为最早涉足商业地产的公司。这是任志强眼里的优势，但他自称的劣势在于，当年做商业地产的团队都成为其他公司的骨干了，现在华远地产的商业地产团队才刚刚组建。华远在长沙的项目是和海信集团共同投资建设的。
据了解，在华远通州项目中，也会有商业项目推出，有别于长沙的购物中心，业态被规划为商业街形态。华远也在北京、青岛、西安等地打造了自己的商业地产品牌——“华远好天地”。
“我做商业是为了提高住宅的综合价值。”任志强说。因地制宜，根据地块的条件，推出相应的商业。而三四线城市的大体量商业，任志强并不感兴趣。他认为，风险很大。
2013-7-26 16:00:00
任志强：我买不起高价地 万科连拿三地王没人说
图为华远地产董事长任志强
7月16日，华远地产董事长任志强在京接受本报记者专访，结合宏观经济，对土地、住宅、商业地产进行了深入分析，并介绍了华远近期的发展战略，准备发力商业地产，坚持开发精装修住宅。
谈土地
“现在地价太高，我买不起”
记者：今年土地市场比较火爆是什么原因？
任志强：不是土地市场比较火爆，你的概念不对，土地市场供应量是下降的。去年是因为市场供应量极低，今年没粮了。万科不说拍“地王”而说“补仓”，“补仓”是因为没地了，“粮食”多的话才不买“高价粮”呢，你们得这么理解。你们就是不敢说万科，他们拿“地王”了你们也不敢说。这次连续三个“地王”，他们说这不是“地王”而是“补仓”，昨天郁亮说的，得揭穿他，“地王”就是“地王”。但出现“地王”有个前提，“粮食”不多的时候是“补仓”，“粮食”多的时候才是“地王”。
我最反对用“火爆”这个词，看到出了一个“地王”就火爆了？那是局部地区，集中在一线城市，三四线城市哪里有？之前还冒出几个，今年一个都没有。连万科都从三四线城市往回做，退回来了。
记者：华远最近买地了吗？
任志强：我们一直在买地，但是我们买不起高价地，差不多就行。前两年说我们是“地王”，现在没人这么说了吧？当时说我们通州那块地多贵多贵，现在还有比我们更贵的。
记者：为什么地价这么贵？
任志强：这是土地供应结构的问题。工业用地远远比居住用地的供应量要大，相当于10:1。地方政府为了追求GDP，工业用地基本是白给的，但是钱得从住宅用地上出。而且工业用地的容积率指标非常低，只有0.3或0.4，非常不合理。如果规定城市追求GDP必须配住宅，就能节约很多土地。但也有可能产生一种情况，供地的那个地方要是不好开发商就不去了，因为开发商一定是择优的。总之，这是供地结构不合理造成的，不是总的用地不够。
谈行业
“我经历的调控比别人都多”
记者：相对万科来说，华远的发展为何比较缓慢？
任志强：我们的发展比较稳健。我们跟华润分手以后比较保守，所以别人老骂我，你们跟万科比，扩张速度慢多了。我没钱，他们董事长拿那么多钱，我们没有那么多钱。现在融资成本很高，凡是在境外有桥的，资金成本都能拉下来。比如王石，没办法就买个香港壳去弄钱，大概降了7个点。
万科还有一个好处，它的品牌是不错的，所以它跟很多大企业合作，用人家的钱。他们总的资本比我们大将近60到70倍，因为他们拿了好几百个亿，我们从市场上一分钱没拿。我要是赶上那些年也拿几百个亿，现在就不一样了。
我们现在也有基金什么的，四五个，但是我们扩张速度肯定不行。我经历的调控比别人都多，1988年宏观调控的时候，万科还没做房地产(行情 专区)，他们是1992年才做的房地产。1993年宏观调控的时候，他们也没受多少影响，因为他们刚起步。我们做得比较保守，保守就是扩张速度比其他企业相对慢，但是稳健。别人可能有起伏，我们保证稳定。
记者：万科提出一个转型口号，要做城市服务配套商，这是不是房地产行业的趋势？
任志强：确实应该有这类配套服务商，但社会分工应该是专业化的，我赞成企业去干自己最擅长的事情，这样服务才会越来越好。比如家政服务市场非常大，你是不是也要干？如果我不够专业，那就按万科最早的那种减法，商场什么的都卖给华润了，他们减法做得很好，所以最后成功了。如果在这个时候做加法，也许就会和过去一样了。
当然他们现在说城市服务和房地产是上下游关系，其实把资源给别人更好，让更专业的干，要不然要社会分工干什么？汽车(行情 专区)的每个零件也不都是自己生产的，波音也不是都自己生产的，手机非得自己生产吗？做个设计就可以了。万科是做了设计之后，自己做生产。我不是说他们不能做生产，但我觉得不一定非得自己干，可以分配出去，你占一定的股权。
谈房价
“户均人口数字再降下去，房子还是不够”
记者：房价涨得快是什么原因？
任志强：现在新开工的面积是小于销售的，今年已经销售的面积比新开工的面积要大，这就是麻烦事，因为土地供应量不够。
人都爱往一线城市走，但户口留在原籍。从总体上看房子并不少，问题就在于三四线城市的房子数量多于一二线城市，有的城市两三千块钱都没人买，你说房子多不多？
记者：影响房价还有什么原因？
任志强：我举个例子。1976年德国人口数量是7300万人、1900万个家庭，到2010年他们增加了800万人，但家庭数量猛增到4100万个，什么缘故呢？德国人口老龄化现象很严重，父母和孩子分开住，老人住大房子，年轻人租小房子，为什么？因为年轻人一定要回老人那去住，老人要给年轻人留着房子，但是老人绝不到年轻人那里去住，所以年轻人住小房子。有的人把孙子搁到老人那养，但是老人绝不会到年轻人那去养孙子。
中国和他们不一样，老人过来替年轻人看孩子，所以网上说“他不回家看我犯什么罪，30岁不结婚才是犯罪。”
“家庭分裂速度”导致家庭数量增加。还有一个是“户均人口”的数字，我们已经从3.84降到2.8，很快就会降到2.4、2.3、2.2，再降下去，房子还是不够。
谈商业
“我是做商业地产起家的”
记者：您怎么看待商业地产？
任志强：城市化率超过50%以上，开始持有大量的商业物业。东部沿海地区的城市化率是63%，一线城市是60%左右，二线城市是50%，三四线城市只有30%。城市化率在30%的时候，住宅需求是最大的。
商业需求比例一直是30%。有的公司只做商业地产，那是个别现象，开发商不可能全铺开了都做商业地产。
我们认为做什么样的商业地产是在城市的哪个位置决定的，我们在长沙做的项目总面积近50万平方米，有20万平方米的商业，10万平方米的酒店、写字楼。但要在通州就不能这么搞，可能我本事不够，别人有本事别人搞。通州弄少点，弄几万平方米那可以。
记者：华远现有哪些商业项目？
任志强：我们配套的商业不能算，当时王石提出要把住宅做成最大，现在看不做商业也不行了，也开始做了。熬了10年左右，把沃尔玛那一套都学会了，把商业也学会了，把酒店也学会了。
目前华远的商业地产部分占比还不够大，接下来会根据资金的需求，适度、逐步地扩大商业物业比例。尤其是在城市化率超过 55%的城市里，商业地产的比重会增加。
记者：华远做商业地产有什么优势？
任志强：我们是最早做商业地产的企业，我是做商业地产起家的，在1984年就做了华威大厦，还有西单一条街的改造，其实原先很有优势。商业要看管理团队和定位，我现在新团队不太有优势，因为很多人才留给原来的了，我们是重新来做。管理团队没有的话我们就买一个。
2013-7-25 17:26:00
众多房企都饿了 给块骨头也会打得火爆
在任志强看来，一线城市土地市场高烧不退，与去年土地供应量低直接相关。
一线城市土地饥渴 三线城市供大于求
“众多的企业饿了，大家饿了，给一块骨头，也一定会打得火爆。”不预测房价，地产“大炮”任志强依旧有话要说，他在第13届博鳌地产论坛上发表演讲，解释为什么近期土地市场上出现涨价。
在任志强看来，地王现象是供应短缺形成的暂时性价格暴涨，一旦供应量大于同比和环比数据，土地价格就会回归正常。现在一线城市土地市场高烧不退，与去年土地供应量低于50%有直接关系，北京甚至还不到40%。任志强指出，要建立房地产(行情 专区)市场长效机制，首先是统一市场和供给制度。
任志强表示，部分三线城市供大于求，华远拿地也会首选北京。理由是北京是“憋也憋不住”的。教育医疗等许多资源都聚集在北京，人口在加速向北京涌入，其中人口自然增长所占比例很小。
虽然房企不惜高价争抢一线城市地块，但全联房地产商会创会会长聂梅生认为，下半年房地产投资会回落，“除一线城市，其他地域的库存一直在增加，6月末全国商品房的待售面积已达到400万平方米。多数城市的负增长会影响到房地产投资。”不过，聂梅生指出开发商今年并不缺钱，因此下半年并没有降价促销的动力。
聂梅生认为，目前中国处于房地产调控的困难期。住建部政策研究中心主任秦虹则认为要对中国房地产有信心，首先是能看到目前不再反复和频繁的出台调控政策，而央行全面放松贷款利率的改革，同时限制房地产投资性需求，有利于未来的房地产长期的健康。
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任志强：不敢做“房价预测帝”了
华远地产董事长任志强，一个在中国地产业摸爬滚打近30年的人物，几乎改革开放后的每一轮调控他都经历过，他说这是他的一大资本。他敢于在当下最敏感的房价问题上屡屡放言，并且预言成真，有“房价预测帝”之称。
7月16日任志强接受《中国经济周刊》记者采访时，从资金链、保障房、房价几方面，深度解析了当前房地产市场现状和未来走势。
资金链：房企不差钱，负债没那么高
《中国经济周刊》：对于房企而言，资金链是命脉，历次调控证明，锁住房企的资金链才能调得了房价，6月的流动性问题有没有传导到地产业？
任志强：房地产业不缺钱。一方面，市场上资金的总量并不低，另外，房地产的钱很多，据国家统计局公布，今年1—6月，房地产开发企业到位资金57225亿元，同比增长32.1%。其中，国内贷款9901亿元，增长30.4%；个人按揭贷款6763亿元，增长60.4%。
《中国经济周刊》：房企普遍高负债的局面是否会压迫开发商资金链？
任志强：目前房企的负债率一般在62%~75%，平均接近70%。这一数字看起来比较高，但在这个数字中，一部分是卖房子形成的，叫应付款，对这一负债，很多企业根本不发愁，因为只需要交房子，不需要交钱了，扣掉这部分数据就好看一些。另外，地产业实行30%左右的资本金制度，一部分投资到位的时候，就开始卖房子，就有资金进账，所以房地产资金风险没有那么高。
《中国经济周刊》：随着一些地方房地产业发展放缓，如果地卖不出去，地方债危机是否会爆发？
任志强：我觉得不会，因为地方融资平台的钱大部分都是长线，短钱少，最长的能多少年？30年。3年、5年、8年的这种都很多，所以别总看一年的。另外，只要是人口净输入的城市就没事，土地总会卖出去。一个城市是不是会出毛病，就看这个城市对人们是不是具有吸引力，如果具备吸引力，那就还得一直往上涨。
保障房：现行制度漏洞容易滋生贪污腐败
《中国经济周刊》：过去很少建设保障房，老百姓有意见，但现在大力建设保障房，为什么还有很多不满意？
任志强：保障房按国际惯例来说是保障居住权利，既然保障的是居住权利，那应该是保障租不起房子的，谁租不起房子我就保障谁。但是现在经济适用房、限价房等等都是保障财产权利，这就有投机倒把的可能性。还有5年限制后可上市交易的规定等等，就很容易滋生贪污腐败。所以保障性住房在地方都是单位、集体建的，以单位的名义享受经济适用房的待遇、享受保障性住房的待遇，弄个什么名堂，就买了。最终，像深圳、郑州等都出事了。总之，如果保障房的法规制度是对局部人的，就一定会滋生贪污腐败，因为大家一定想方设法进入这个层面，享受这个利益。
《中国经济周刊》：有没有好的办法解决这个问题？
任志强：现在我们执行的保障性住房全是“砖头补贴”，即在建造费用上给你减免税费，压低价格。“砖头补贴”是最容易滋生腐败的，应该从砖头补贴变成货币补贴，货币补贴是最难腐败的。货币补贴是要把家庭所有人相关信息都公开。这样，个人所得税配合货币补贴，一定是公开透明的，很难产生腐败。(编者注：货币补贴，就是对符合保障条件的保障对象按照一定的标准发放货币，保障对象用这笔货币补贴解决居住问题，其前提是严格审核保障对象的条件，主要是财产，一旦保障对象的财产逐渐达标，可逐步退出保障。)
房价：总体上应是稳中有升
《中国经济周刊》：在地产界，你一向以胆大直言著称，被称为楼市“预言帝”，如今房价走势变化难测，能否预测一下未来房价是涨是跌？
任志强：不敢预测了。之前几年能够预测、敢于预测，是因为通过观察总结，已经摸清了前任政府的楼市政策思路，但是这一届政府，只要不知道政策走向，就无法预测。根据惯例，十八届三中全会将决定本届政府的经济政策，届时才能看明白。
《中国经济周刊》：中国楼市也不是单纯地表现为政策市，市场上是否还有一些其他的信号？
任志强：虽然政策不尽明朗，但市场向上走的动力还是比较强劲的。我们不是一点也没预测，总体上应是稳中有升，但是升到什么程度，目前并不清楚。第一指标是土地，一方面是土地供应量不够，今年已经销售的面积比新开工的面积要大；另一方面是地价高企，今年北京的地价比2009年涨了50%，万科去年9月份在北京亦庄拿的地王，地价1万多元/平方米，可是那块地此前出让时，价格只有8000元/平方米左右，如今保利在旁边拿了一块地，价格是15000元/平方米，也就是说万科的房子还没开始卖，已经坐地涨了5000元/平方米的地价；还有一方面是工业用地远远比居住用地要大。第二，从政策面来看，还是能看出一些端倪，如中央表示对于首套房贷给予支持等，还是有一些政策支持。
《中国经济周刊》：对于普通购房者而言，你认为现在可以出手吗？在哪儿买房比较合适？
任志强：对于购房者而言，买房子不分买得起买不起，买房子是先买一个小点的房子，等赚了钱再买好一点的房子。买房子跟买股票是一样的道理，买股票你去过那个工厂吗，去过那家企业吗？不是没去过嘛。早期北京石景山的房子每平方米1000多块钱，没人买，都愿意买城里的房子，哪怕每平方米1万块钱。房子价格从每平方米1万块钱升到2万块钱很容易，但是再升到3万的时候，周期很长，再升到4万，就更长了。相比之下，每平方米1000块钱在石景山买的房子，很快就翻了5倍。买房子要看哪个地段项目翻得快，这就是个投资概念。只要是有升值潜力的地段，越便宜越早买越好。(中国经济周刊)
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