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2017年5月28日星期日

趣BLOGBLOG:港樓借來的富貴
年底開始歸還 - 股榮 | 2017-05-28 | | 蘋果日報

趣BLOGBLOG:港樓借來的富貴<br/>年底開始歸還 - 股榮 | 2017-05-28 | | 蘋果日報

趣BLOGBLOG:港樓借來的富貴 年底開始歸還 - 股榮

隨住聯儲局上周公佈5月份會議紀錄,美國退市路線圖已有藍圖,估計今年或再加息兩次,然後暫停,並展開縮減資產負債表(縮表),屆時長債息料飆升,美匯指數亦轉強,而香港樓市過去8年借來的富貴,亦開始本利歸還。
儲局資產負債表由2008年金融海嘯前的9,000億美元,增至目前約4.5萬億美元。美國經濟近年回暖,為貨幣政策、長期利率回復正常、回收過剩流動性提供契機,因此縮表亦成為儲局繼加息之外,另一個儲子彈、留待往後備用的貨幣工具。


聯儲局縮表影響,對息率影響的幅度以至全球資金流向,沒人知道,這對一切靠資金市炒作的港樓以至港股,影響事關重大。 資料圖片

儲局縮表刺激長債息

聯儲局前主席伯南克早前認為,儲局料縮表至2.3萬億至2.8萬億美元,即較目前少約四成。縮表最直接影響,是增強市場對未來利率向上的預期,拉動長債息向上。海嘯前,美國10年及30年長債息率超過5厘,目前是2.25厘及2.93厘,其中30年長債息已高於目前本港細單位租金回報。
附上產估署過去30年本港樓價及租金指數,自1987年開始,租金指數一直高於樓價指數,樓價/租金一直低於1,直至1997年樓價升幅拋離租金,令樓價/租金首越1水平,但只歷兩年,樓價/租金再次低於1。2009年美國開始QE量寬,8年間超低息環境令港樓起哄,即使多次出辣招亦無阻樓價飆升,同期租金亦見上揚,但幅度遠遠落後樓價。今年3月租金指數177.1,樓價指數為319.8,樓價/租金升至1.81水平,同期A類單位租金回報率跌至2.8%。
對樓價走勢最關鍵的因素,就是預期租金回報。美國10年期債息率,普遍被市場認為是零風險利率,當利率升上3厘,而港樓租金回報跌穿3厘,投資者屆時將要求更高的回報,方法不外乎兩個。第一是加租,第二是樓價跌幅高於租金跌幅。在目前的環境下,很多人相信投資者會加租提升回報,但事實如何,租金相比兩年前,未見有很大提升。
物極必反,否極泰來,無論股樓都擺脫不了鐘擺效應,升得越高,跌得越勁。美國加息路徑大概知道,港息今年頂多加半厘,但縮表的影響,對息率影響的幅度以至全球資金流向,沒人知道,這對一切靠資金市炒作的港樓以至港股,影響事關重大。
國泰裁員,大家覺得只是因為輸燃油對沖,或者預知未來數年經濟有變數?政府高級公務員今年或只加薪1.38%屬7年最低,是官方計錯數,抑或是全港職場凍薪的真實寫照,大家應心裏有數。廿年前回歸,炒股炒樓不亦樂乎,對利淡消息無動於衷;廿年後的今日,劇本竟有似曾相識的印象。

股榮
https://www.facebook.com/stockwing1

97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。
【回歸二十年】專頁: http://hksar20.appledaily.com.hk



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