土地短缺是人祸——马光远

 

土地短缺是人祸

作者[马光远] 发表于[2013-9-30 11:42:00]

　　国土部最近召开了13个省份和16个城市国土资源部门负责人的座谈会，国土部一副部长在座谈会上要求，供需紧张的一线城市要加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“地王”。
　　“地王”年年有，今年尤其多，特别是9月份，北京、上海、杭州等一线城市“地王”频出，这种火热的状况，在中国房地产10多年的历史上，并不多见。而“地王”出现后的直接效应，则是将那些已经少而又少处于观望状态，对房价的回归仍然抱有一丝幻想的人的心理防线彻底摧毁。

　　今年再也没有人讨论是否会有“金九银十”，就是一个明证，除了极个别的人士，房地产市场已经很难寻觅空头。这种状况的确可怕。
　　在谈及“地王”产生的原因的时候，这位副部长总结了四点：一是房地产市场量价齐升，土地需求大；二是有实力的大房企加大了对优质地块的争夺；三是地方政府默许甚至助推出现高价地；四是一些地方在债务压力下，集中推出优质地块。而其中的最后两点，恰恰是笔者想重点谈的。
　　众所周知，中国的土地市场的供应是一个完全垄断的市场，各个城市的土地出让方只有一个，在这种情况下，地方政府作为唯一的出让方，对整个土地市场拥有完全的控制权。就全国而言，尽管名义上每年都要编制土地供应计划并要求各地执行，但实际上，各地政府都会根据市场的冷暖决定什么时候供应地，供应多少土地，以什么价格供应土地。
　　在房地产市场红火的情况下，土地溢价率高，地方政府会加大增加土地供应，而在房地产调控收紧的情况下，地方政府一般都会减少供地，更不会拿出优质地块拍卖，这样的制度安排，能够使得地方政府的卖地收益最大化。
　　以9月份北京以及长三角出现的四大“地王”为例。在9月5日长三角三大地王横空出世之后，笔者关注到业界对此的评价是，开发商对后市看好。但事实上，无论是北京出现的地王，还是长三角的地王，和以前的“地王”不同，并非开发商经过激烈的竞拍而产生的，9月份的地王，完全是各地政府“放”出来的。
　　北京农展馆地块，位处CBD黄金地段，任何时候放出来，都恐怕是当仁不让的单价地王；上海徐家汇地块，拍卖底价就高达175.26亿，远远高出上海“前地王”92亿的身价，也就是说，即使没有溢价，这个地放出来，就是上海的地王。而杭州华家池地块，被称为杭州“最后一块黄金地块” ，产生杭州总价地王也是顺理成章的。
　　而且，从上述四个地王的竞拍情况看，参拍者没有几家，远远谈不上激烈，上海徐家汇地块，溢价只有24%，远低于上海今年土地拍卖的溢价率。所以，9月份的4个地王，绝对不是开发商制造，而是各地政府的杰作。
　　就此而言，国土部这位副部长总结的“地王”产生的四点原因，特别是最后两点原因，可谓抓住了中国土地供应最本质的问题：“地王”不是开发商制造的，而是地方政府制造的，最多算一种合谋。
　　那么，在今年9月份地方政府为什么都集中推“地王”，笔者认为，可能的答案有：
　　第一，今年房地产市场火热，土地市场更是创下中国房地产市场化以来最为火爆的一年，上半年全国土地出让金已经超过了2万亿，北京、上海等一线城市，土地出让金肯定将突破千亿大关，地方政府推地的热情空前高涨；
　　第二，上半年房价的飞涨，使得房地产聚集的风险加大，看空房价着越来越多，特别是，香港的李嘉诚沽空内地一些物业更是被视为看空房地产的信号。在这种情况下，为了继续营造房地产火热的气氛，通过推出黄金地段的地块，放出地王，继续强化房价看涨的预期，为明年土地市场的持续火热打伏笔。
　　第三，每年的四季度都是政策的敏感期，政策多变，地方“两会”要召开，免不了各种质疑意见，要给人大代表，政协委员一个交代。
　　国土部要求“供求紧张的城市年内务必做到不出地王”，很多人认为做不到，但我认为肯定能做到。
　　就今年而言，土地市场最热闹的阶段肯定已经过去。地方政府一般不会选择在第四季度推出优质地块刺激市场神经。但关键是，在土地供应基本制度不改变的情况下，今年不出“地王”，不等于明年不出；今年不出“地王”，也不等于土地市场的预期从此改变。土地市场的冷暖，仍然牢牢地控制在地方政府的手中。只要土地出让方只有一家，他们就会通过“饥饿营销”制造土地短缺的恐慌，这是短缺经济学告诉我们的基本原理。
　　以今年的土地供应为例，尽管“国五条”要求的土地供应是15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量的1.5倍。然而，在过去三年，由于严厉的房地产调控政策，很多城市大多没有完成土地供应计划。近三年全国住房土地供应的情况是：2010年计划供应18.47万公顷，实际完成12.54万公顷；2011年计划供应21.8万公顷，实际完成13.59万公顷；2012年计划供应17.26万公顷，实际完成16.03万公顷。
　　数据还显示，在一线城市中，广州和深圳连续四年没有完成供应计划，上海三年，北京两年没有完成供地计划。没有完成的比例大体占计划供应量的30%到40%，这些土地，就被地方政府“屯”起来，等市场好转的时候再拿出来。
　　因此，要根本上改变大家对土地市场的预期，恐怕不是人为的叫停“地王”，而是应该真正反思我们的土地供应制度。
　　事实上，对于中国这么一个拥有960万平方公里的国度而言，居住用地出现短缺是不正常的，日本只有37万多平方公里，67%的国土被森林覆盖，即便如此，盖房子的地并不稀缺。中国活人没地盖房，死人没地埋，在中国5000年的历史长河中也不过短短10多年的时间，很显然，这是制度因素，而绝非自然因素，是人祸，不是天灾。
　　在不改变土地国有的基本制度下，避免出现人为的土地短缺仍然有很大的制度空间。比如，可以让集体土地直接入市，再比如，通过一定的制度设计，延长土地使用期限，允许土地使用权的买卖，改变土地供应独此一家的完全垄断状况；再比如，打击开发商囤地，目前开发商囤积的土地，足够开发至少6年，如果盘活土地存量，人为导致的土地稀缺的恐慌也会缓解；另外，还可以学习上交所深交所股票交易的形式，设立土地交易所，每天定时交易，减少政府对土地供应的控制。
　　不在土地供应的基本形式上探索出路，只是人为的短期叫停“地王”，是很难改变预期的。这无异于下面不断加柴填火，却又要求上面锅里的水不沸腾。

土地短缺是人祸——马光远